大學生炒房團

⑴ 炒房團是怎麼炒房的

第一種炒房團體，A型，他們大部分都是普通人，有點小錢，然後抱團在一起湊到足夠拉高一個小區樓盤價格本金。拉高一個小區樓盤不用把這個小區的房子全部買下來，一般只需要這個小區10%的房源數量就可以抬高這個小區的房價了。他們會先悄悄的把這個小區的在售二手房買下一大半囤貨，然後貨囤好以後再把這李慧個小區某個優點（可以是小區綠化、樓高、甚至是小區居住人員素質等）在媒體及網路宣傳，讓大家覺得這個小區的房價是肯定要漲的引人圍觀，然後在大家圍觀的時候，自導自演的交易幾個高價二手房就會讓這個小區其他的住戶都覺得自己的小區的確漲價了，然後周圍還沒入場的人看到哎呀，房價漲了，趕快也入手囤幾套，然後在這個時候，A型炒房團就順勢將自己低價買入的10%的房源給出手，他們會比真實住戶的價格低一些，所以能搶在住戶賣房前先把自己的房子給賣掉，順利套現。

第四種炒房團體，D型。這幫子就是炒房中的炮灰團體，拿著最遲的消息，進的最晚的廠，和真正的剛需客一起接棒前三種炒房團體的盤，他們可以是這個小區的業主聯合起來抬高房價，也可以是有點閑錢搞投爛春資的小市民，最後虧損的多就是這幫子人。

以上四種炒房團體是我們普通人能接觸到最多的炒房團體，

判斷這個樓盤的是否有炒房客進駐三個條件：

一、小區在沒什麼特別突出的優勢房價比周圍其他小區的房價高出20%以上的，一般這種小區肯定有問題。

二、小區內在售房源超過出租房源的數量。

三、小區的房價在短時間內（1年內）上漲50%以上。

這3個條件，符合2條，基本上就可以說這個小區有炒房團在帶節奏了。

⑵ 炒房狂潮過後，26歲年輕人斷供虧損百萬離場-

意外

王昊田曾引以為豪的事是26歲之前買了三套房。

買第一套房子的時候，他大學剛畢業沒多久。當時他創業賺了不少錢，直接全款100多萬在燕郊買下了一套80方的二居室。22歲本科畢業的他，可謂「意氣風發」——一畢業，夥同幾個初創成員，在北京開了一家影視製作公司。而且經營得相當不賴。

這家公司主要投資微電影以及承接廣告宣傳片。最鼎盛的時候，王昊田的公司從北京一路開到成都、杭州，旗下奢侈地供養著調色師、分鏡師、攝影師等全流程的員工。

事業越做越大，對未來的暢想也越來越廣闊，他暗自給公司定了一個小目標——「要做一個偉大的公司」。他孵化和投資微電影，拍攝後賣給「愛優騰」，掙了不少錢。但是微電影從製作到最終平台分成，漫長的周期總有「無法預料」的風險。決定買房正是為了對沖這種不測。2016年，在他在燕郊買下第一套房的後一年，型如族房價幾乎翻了一倍。

接下來的兩年裡，他又陸續在燕郊買了兩套房子，其中一套還是以妹妹的名義，他堅信房子是最穩妥可靠的投資產品。況且，以他當時的實力，每個月只需要2萬塊的月供，卻能實現資產的快速增值，本身就是一筆劃算的生意。

然而令他猝不及防的是，影視行業的天說變就變了，他面臨的不是投資項目的失敗，而是凜冬之下整個行業的嬗變。影視行業稅務風波引發行業整頓，各大影視平台生存遭遇短視頻平台沖擊，原先的資本泡沫被戳破，所有的人都成了裸泳者。

作為影視行業鏈條上偏上游的供應商，王昊田的感受更明顯。2021年6月，他參與過一次一家快消品牌的廣告片招標，往年光景好的時候，項目預算起碼100萬起，而當時快銷品牌只給了40萬的預算。即便這樣，多家影視製作公司上演激烈的價格戰，繼續壓價，利潤空間大幅縮小。

而在此之前，他們製作的微電影項目因為長視頻平台受到抖音、快手的沖擊，「慢慢也給不起錢了」。各方面收入急劇萎縮，王昊田公司資金斷鏈——供應商頻繁上門索款，上百號員工薪資無法按時發放。

數百萬的債務如雪片堆積上來，他不得不拆東牆補西牆，填堵窟窿。最糟糕的時候，幾個債權人將他告到法院，他的第一套房被法院拍賣抵債，手上分文不剩的王昊田已經還不起近2萬的房貸。停交房貸的第一個月，他試圖借錢或者賣房，但都遇到阻礙。斷供6個月後，他只能眼睜睜的看著兩套房產被銀行收走，等待法拍。

不只是王昊田所在的燕郊， 2021年的鄭州，無數個和王昊田經歷相似的人在房貸斷供邊緣掙扎。德基廣場做童裝批發生意的李春雲，一場暴雨不僅僅報廢了她價值不菲的貨物，還打散了她想要在鄭州擁有一套房、一個家的夢想。店鋪因疫情、暴雨，遲遲難以恢復元氣，她被逼到斷供邊緣。

阿里拍賣數據顯示，鄭州目前有超過5萬套的房產正在拍賣，這一數據在全國省會城市遙遙領先，在平台所在地的選項上，河南已被標紅處理，同樣被高亮處理的，是江浙、北京和廣東。

「坍塌式的後果」

債務纏身、打過許多類似官司的王昊田心知肚明貸款合同違約卜弊、單方面斷供將面臨的所有後果。但他已經如同一個溺水的人，無力自救。

斷繳房貸後沒多久，王昊田接到一個陌生電話，對方自稱是銀行的貸款催交人員，房貸已經逾期了，要求王昊田盡快還款。王昊田態度誠懇地回復，正在努力想辦法湊錢，一有錢立刻還上。

但他心裡明白，自己已經山窮水盡了。做生意時，為周轉資金，他用盡了許多小額貸款平台的借款額度，還從親戚朋友那借了不少錢，生意失敗後，資金的盤子已經無法正常流轉。每個月2萬的房貸，根本無力償還。

王昊田曾想把房子賣掉還貸，但是根本賣不出去。他的兩套房都位於燕郊，如果要把房子賣掉，他得先結清銀行貸款，雖然可以用買方的錢來還，但貸款余額和當時房子的實際價值仍然相差幾十萬，找過橋貸就意味著另一筆資金成本，這是連2萬月供都橡滑擠不出來的王昊田負擔不起的，何況，燕郊流動性太差，很少有人全款買房，急售也有很大難度。

那一段時間對王昊田來說，是人生中最煎熬的日子。夜裡常常輾轉難眠，白天無精打采。每月一次的催貸電話，都是一次心理上的巨大折磨。

更讓王昊田難以接受的是，他連累了妹妹——因為限購，王昊田的第二套燕郊房在妹妹名下，斷供以後，妹妹也被迫成為失信被執行人，和他一樣無法坐飛機、高鐵，支付寶和微信也被凍結。

一般來說，僅僅一個月的房貸逾期，並不會走到房子被銀行收走、法拍的結局。斷供一個月，通常會有工作人員提醒還款，還會針對逾期利息罰款。三個月，會收到《提前到期通知書》宣布按揭提前結束，並要求歸還全部罰款利息及復利。如果第六個月房貸仍然未繳逾期，銀行協商未果，才會提起訴訟，走法律流程拍賣房子收回現金。

在此期間，如果業主能還上哪怕一期貸款，雙方都有協商的可能。

而由於斷供是單方面違反房貸合同約定，所有涉及訴訟費用、財產保全費用都得由違約者支付。

這對於身陷債務困境的人而言，不是一筆小數字。2021年末網路上流傳著一位燕郊房主的發帖——總價426萬的房子斷供，被判判決後房子法拍，他需要承擔利息、罰息、案件受理費、保全費、律師費合計就高達19萬余元。

19萬費用中就包括12萬的律師費。該燕郊房主曾質疑律師費太貴，對此，《風暴眼》詢問的多位律師均表示，律師費收取標准，主要是根據100萬 1000萬標的額4%的律師指導標准價收取，上述12萬律師費，並不存在不合規的地方，而由於斷供為單方面違約，所有費用自然都由違約方承擔。

房產被法拍的業主還面臨一個重要問題——拍賣房子並非能一勞永逸地解決自身債務問題。大多數情況下，房產拍賣價格依然無法覆蓋掉償還銀行的成本，餘下部分依然需要償還。

上述燕郊房主拍賣完房子後，發現自己只是在為銀行「付薪」打工。4年前付了200多萬首付，之後又償還80多萬的貸款，最後不僅一無所有，而且賣掉房子後的資金全部給銀行，還不夠，依然要支付40萬。

這種倒掛現象多半歸因於燕郊房價的大幅下跌。王昊田於2017年在燕郊買的房子是230萬，到2021年，價格幾乎腰斬。起拍價僅為138萬元。即便如此，在第一輪拍賣時仍告流拍，第二輪拍賣時才以101萬元的價格成交。

（圖片來自網路）

美好圖景

對很多人而言，房子是人們為工作忙碌操勞後的一處歇腳地兒，也是房產大幅升值時，對未來圖景的美好想像。

王昊田當初買燕郊的房子，認為房子就是最具增值價值的資產。23歲時，在燕郊全款買了一套房子後，房價節節升高，一年幾乎翻了一倍。王昊田眼看房價增值迅猛，學聰明了，直接拿出做生意的閑錢，通過銀行貸款置辦了一套，時隔一年，又貸款在燕郊買了一套。

他回想自己當時的決策，覺得有些魯莽。他認為自己不是個冒險的人，但是手上有些閑錢的話，很難不被當時的購房熱所煽動。

2017年上半年，在炒房者和中介的的助推下，燕郊的房價一度攀到最高點。王昊田形容當時熱火朝天的買房場景——購房者 「生怕看好的房子被他人搶走」，天天電話催促中介。

王昊田於2017年決定在燕郊置辦第三套房子時，全程只花了一天時間。

燕郊離北京中心東向30公里，隸屬河北省三河市，可算作最便捷地安置北漂一族購房的理想之地。2016年，燕郊從十幾年前的幾萬人口暴漲到120多萬，成長為一座「超級大型」城鎮。包括燕郊在內的北三縣，是京津冀協同發展、超級城市圈的主要承載地之一。

2015年畢業的徐文文，也是北三縣購房大軍中的一員。2016年年底，工作不到一年的她，被身邊的購房熱席捲，決定向父母借錢買房。因為沒有北京購房資格，她把目光瞄準了北三縣。

她有自己的盤算：京津冀對照長三角、珠三角的路徑發展，既然上海的後花園房價都可以持續攀升，深圳附近的東莞、惠州也可以沾上「超一線城市」的光，為什麼北三縣不可以？

她拿著父母湊來的30萬首付，最終在香河縣敲定了一套70平的新房。房價1萬7，總價不過120萬，月供不到5000元。這套房子並非自住，只是當作一次長線投資，日後待價而沽，再置換一套適合一家三口居住的大房子。

2017年3月，廊坊市開始「限購」，對於非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款比例不低於50%，2017年6月，北三縣進一步升級限購措施，對於非本地戶籍居民家庭在當地購房，需繳納三年社保或者提供納稅證明。

限購令重錘落下，意向購房者四散而逃，房價一路走低。據貝殼研究院數據統計，2018年起，燕郊的二手房價格一路走低，2018年跌幅為31%，到2021年 跌幅幾乎「腰斬」。

徐文文位於香河的房子房價從2017年買時的1萬7左右，一路跌到如今的1萬左右，這意味著她本來想等這套房漲起來為置換北京市內大房子的願望破滅。

她算過一筆賬，目前那套香河的房子價值大約80萬，即使賣掉，也只是勉強覆蓋剩餘貸款。「這樣算下來，相當於虧掉了所有的首付，還白白還了接近5年的貸款。」

雖然房價大幅下跌，徐文文心態上倒還平和，「買房就像炒股，當股價下跌時，最初還能接受，只是技術性調整，早晚都會漲上來，但是時間久了，就只能認虧和死扛。」

王昊田兩套燕郊房產斷供法拍後什麼也沒落下，還倒欠銀行125萬。因為這個昂貴的教訓，他開始明白，天下沒有永恆增值的資產。

重歸生活

過去幾年炒房團的暴富和一線城市的房價走勢給許多人一個錯誤的幻覺——房價永遠漲。十九大報告提出的「房子是用來住的，不是用來炒的」被簡化成「房住不炒」四個字，在之後幾年被反復提起。

2021年年中，銀保監會主席郭樹清又一次在陸家嘴論壇上提出，「押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重的代價。」

王昊田就付出了不小的代價。他在燕郊買的3套房子，已經全部法拍。他事後回顧三年買3套房的行為作了自我反思，「房子還是應該回歸到本質，如果是剛需，就按照剛需標准買房，不應該盲目地隨波逐流，這樣也許不會觸發較大的債務問題。」

比王昊田更激進的大有人在。《經濟觀察報》曾報道，有位炒房客曾在價格高點時入手6套房，每月月供超過10萬元，諸如此類的燕郊炒房客斷供的主要原因在於旨在通過房價上漲進行短期套利，月供的支出超過了家庭收入可承受的范圍，當房價下跌、套利失敗後，沉重的月供就使得他們苦不堪言。

跳開燕郊看全國，即使是剛需房，許多人的固有觀念都是為了跑贏通脹，應該在可負擔的范圍內將貸款額度拉滿、一次性上車，在房價始終漲的趨勢里，這樣的決策的確能帶來最高的收益，但一旦擊鼓傳花的 游戲 停止，拉滿的杠桿就成了巨大的負擔，失業、生病、行業下行，都將成為不可承受之重。

徐文文為了買房加的杠桿並不算高，這也讓她心存一絲慶幸，雖然香河的投資房一直沒有起色，但她的月供還在可承受的范圍內，因為年輕，夫妻二人的工資收入也在慢慢漲起來，借父母的錢也在過去幾年陸續還清。

歷經一場房價沉浮的洗禮後，很多人對購房需求更趨理性了。徐文文變得謹慎起來，她意識到，房產不再是穩賺不賠的投資品了，如果不是剛需，她不會再冒險投資房產了。

還有不少人為房貸困擾後，開始反思，房子對個人的意義在哪？除了作為家庭落腳的空間外，它是否捆住了自己？

在燕郊買了房的王文生，有一個3歲的兒子，每個月光房貸、車貸開支就超過2萬元。最初收入還能勉強覆蓋開支，後來職業變動，收入銳減。為了還款，辦了3張信用卡，每個月左右支絀，倒來倒去，成了名副其實的「負債者」。

深受還貸壓力的他，遇到經濟不甚寬裕的朋友總是勸解朋友，能租房子就租房子，不要買房子，「生活質量才最重要」。

直接放棄房子後，王昊田如釋重負，覺得輕鬆了許多。對於他，眼下最重要的是，如何重整旗鼓，尋求新的機會，掙錢還債了。

房子法拍後留下的窟窿還有125萬，王昊田在2022年初關掉了成都和杭州的分公司，繼續縮減業務規模。春節前，他盤算了這一年手上的資產，扣掉所有員工工資、供應商欠款和辦公租金，基本上也沒剩下什麼，但是好在負債沒有繼續增加，稍稍減輕了精神壓力。

他現在想得很明白，眼下的困難終究會隨風散去，最重要的是如何生存下去。他正在開拓新的業務，把嘗試拍一個藝術家系列的紀錄片。「目前綜藝、 娛樂 、田園生活類賽道早已人山人海，唯獨這兩塊的視頻創作者比較少，這正是我們的機會。」

王昊田在起起落落的經商活動中，越來越看重長期的機會，「我現在只希望把公司的人養活，有一些穩定的項目，然後再伺機而動。」體驗過一個項目掙幾百萬、也虧過上百萬的王昊田，對房子、錢能更冷靜對待了。「世事一場大夢，人生幾度秋涼。」剛剛步入而立之年的王昊田慨嘆。什麼是最重要的東西？他沒有結論，但無論是年輕的他還是如今的他，候選答案從來都不是房子。

（應受訪者要求，文中王昊田、徐文文、李春雲、柴文、王文生均為化名

⑶ 「炒房團」很多，他們的資金究竟是從哪裡來的

很多炒房團，他們的資金來源有很多，可以說是五花八門。比如早期的溫州炒房團，其實就來自於溫州的富商，有很多在溫州做生意的人，他們嗅到了房地產發展的機會，認為房地產投資將會迎來較大的投資回報，所以這些人就從經商當中所獲得的錢用於投資房地產。溫州炒房團曾經在國內的各個城市購買房產，他們有的不排除利用抵押貸款甚至向銀行借貸的方式來進行炒房。

最後對於一些普通人，有的也了解到了這個機會，他們利用工作收入所帶來的資金投入房地產。我身邊也有一些工作的人，他們有公積金，每個月的工資都達到1萬元左右，對於這樣的人，他們向親朋好友借了首付，然後就進行月者賣供投資房產，等到房地產價格上漲的時候，他們就將這個房子賣掉，從中賺取差價。

⑷ 溫州炒房團是怎麼回事

從2000年開始溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業。「溫州的房地產開發規模相當於江西一個省的總量，而溫州市區的人口不過100萬多一點。」溫州市建設局房地產開發處副處長李祥川透露說，炒透本地樓市後，溫州人開始大規模向外擴張，這就有了「溫州購房團」。

據不完全統計，溫州市區及樂清、永嘉等縣約有8萬多人在全國購置房產，其中至少90%以上是炒樓，按1人購買2套房子動用資金60萬元計算，總資金額在420億元。

在外地有160萬溫州人，購置多處房產的相當普遍，保守估計在5萬人以廳肆上。按照1人1套50萬元計，共為250億元。國外的溫州人在國內投資房產的資金也不下幾十億。而業界廣泛認同的是，溫州有10萬人在炒樓，動用的民間資金高達1000億元。

一位溫州購房團的成員告訴記者，「溫州現在是全民炒房。按照回報率15％計算，這比任何一個產業都要賺錢，可謂『溫州第一產業』。」

業內人士分析，溫州人炒房很有特點：商鋪、公寓、別墅是溫州人炒房的首選。據調查，有在滬購買商鋪意向的溫州人群中，半數以上喜歡購買30萬至50萬元的小商鋪，另有一小部分合股購買百萬甚至千萬元以上的整層商鋪、寫字樓。此外，溫州人有錢，屢屢採用一次性現金付款的「款爺」作派，讓世人稱奇。

中介一條街：炒房如炒股

「房屋面積155平方米，原價4698元／平方米，成交價：按原總價加17.8萬元……」這是記者近日在溫州新世紀D1幢底層的一家房產中介商那裡看到的一份房屋買賣合同。此次成交的是位於溫州新城區的恆達·假日花園的一套期房。

記者自稱是來自杭州的買房客。該房產中介的負責人周先生熱情地介紹說，恆達·假日花園今年2月份剛剛開盤，要到2005年才全部交付使用，現在這個樓盤的許多房子都在房屋中介處掛牌，一般每套已經上漲了20萬元左右。

「你可以買下來，然後加兩三萬元放在我這里，也許明天就出手了。」周先生熱情地鼓動。扮凱轎

「這個地方可是一天一個價。」他強調說。

記者問他有沒有現房。他回答說：「這里都是炒期房的，哪裡有什麼現房？」似乎是為了證實自己的說法，他又出示了另外一個名單：「你看，中心花園剛開盤第二天就有人來掛牌了。」記者掃了一眼，兩套房子的登記資料上赫然顯示：「加5萬元」。

與周先生毗鄰的「誠信房產中介」的吳小姐告訴記者，在她這里登記掛牌的除了已經正式開盤的期房，還沒有正式預售的「房號」也不少。

站在新世紀花園D1幢的樓下，只見房產中介一字排開，總數超過20家。據周先生說，常來這里的專業炒房客不下1000人，其中大約有30多名溫州永嘉的家庭婦女幾乎天天在這里轉悠，就像一些大中城市的股民每天看股票一樣。杭州新政封殺炒房

在溫州市面上，開發商手中的一級市場幾乎沒有存量房，他們以各種形式收取定金，相當一部分3年以後才可能到手的房子在二級市場上已轉了五六手了。

有圈內人士披露，按照常規操作手法，有門路的直接從開發商手中拿到預定號，過段時間抬價賣出；接手者再次抬價、再次脫手；更新的樓盤推出時，又以提高了的房價行情孫廳作參照定價，並開始新一輪的炒賣過程。如此周而復始，房價扶搖而上。「溫州的房子和樓花像接力棒似的，在炒家手中一路傳遞。炒家似乎至今尚未被套牢過，而且是屢買屢賺，這使得溫州人把投資熱情幾乎全都落到了房地產上。」

在溫州炒得不亦樂乎之後，投資客開始走向全國：一般由溫州某媒體刊登外地某市的看樓廣告，出面廣招投資客，組成「溫州購房團」。這些購房團大多由一些溫州企業老總的太太牽頭，所以購房團也被稱為「太太團」。據說這些購房團操作已經非常專業和熟練。

上海和杭州成為受溫州購房團影響的「重災區」。以杭州為例，根據杭州市國土局估計的兩組數據：一方面，購買杭州商品房的人，本地人不到50％，而溫州的投資客則以20％之多而位居第二；另一方面，杭州房地產市場近年來的年成交量約在200萬平方米左右，均價一年攀升一個台階，1999年每平方米均價為3000多元，現在杭州商品房每平方米均價大概在5000元左右。

9月18日，建設部副部長劉志峰在記者招待會上點名指出，「滬杭房價上漲過快」。這引起浙江省各級政府的迅速反應，日前召開的一次杭州市政府常務會議上形成的幾點意見頗為耐人尋味。

「意見」規定，杭州市居民個人轉讓自用5年以上、並且是家庭惟一生活用房的所得，免徵個人所得稅……

面對公眾的困惑，杭州市市長茅臨生公開表態：「通過加強稅收征管和恢復征稅，控制炒房現象，如對炒作商品房期房轉讓的，增收期房轉讓契稅；對於炒二手房者，恢復徵收20％的個稅；對購買高檔住宅的實行3％的高稅率等。」

「通過調節稅收抑制房價，在國外有很多。」浙江工業大學經貿學院虞曉芬舉例說，新加坡也曾出現過房地產過熱的現象，政府就徵收過100％的個人所得稅。當炒房者覺得炒房風險太大時，他會退出來使投機性的需求減少，原來囤積的房子，包括開發商手上的房子也會吐出來。

來自浙江省省直房地產置換部的消息顯示，目前在網上掛牌的數量比上月平時翻了一番。這對已飽受溫州投資客所累的杭州市民來說，無疑是一個利好。但政策的執行程度以及城市的監管空白，近期似乎還未能對溫州購房團構成全面封殺的態勢。 （據中國經濟時報、中國商報、新華網）

⑸ 炒房團為何如此瘋狂

2003年至2004年，房地產市場出現鬧中了一個新名詞——炒房團。十多年來，炒房團已經炒遍中國，近幾年來開始像國外房地產業進軍。人們都驚嘆「簡直要炒瘋了！」

中國炒房熱原因究竟如何？相信無論大家是否研究經濟，對此都想要一探究竟。

1.炒房就像炒股，收益高比較保險

隨著2015年二孩政策的全民開放，人口的穩步增長，需求量也會得到增加，因此催生了房價的上漲。炒房興起以來，其熱度就急劇增加。炒房團利用手中強大的資金優勢，將國內主要城市的房子壟斷在自己手中，房價每天都在漲，就連國內的二三線城市都掀起了炒房熱。雖然近幾年，由於國家的宏觀調控，房價有下降的趨勢液游山。但總體來看，房地產業的收益仍然穩定高額。

另外你會發現，股市火的時候房市也會火，說明現在的人有錢了就會去買房，而買房的人多了，炒房團那就更按捺不住了。

⑹ 溫州炒房團的緣起

作為有著「中國猶太人」之稱的溫州人，經過二三十年的財富答渣脊積累，所掌握的民間資本已有。清滲敢闖敢乾的溫州商人，攜巨款四處尋找投資機會。國人注意到溫州民間資本的威力，最早是由炒房開始。溫州人炒房，最初是從自家門口的炒房開始。1998年到2001年，溫州的民間資本大量投入當地房地產，促使當地房地產價格以的，市區房價快速從2000元/平方米左右，飆升到7000元/平方米以上 。2001年8月18日，第一個溫州購房團浩浩盪盪開赴上海，三天買走了100多套房子，5000多萬元現金砸向上海樓市。同時，另一支購房團前往杭州。隨後幾年，約2000億元溫州的資金投向各地房地產，其中北京、上海兩地集中了1000億元 。此外，溫州資本還先後大舉進入了杭州、青島、重慶、沈陽等城梁鬧市。溫州炒房團所到之處，當地房價一路狂飆。一時間，「溫州炒房團」廣為人知，備受關注，在帶來財富的同時，給部分地區的人們帶來了許多不便。

⑺ 「最大炒房團」浮出水面，他們究竟是誰是如何控制房價的

要知道炒房團是怎樣炒房的，首先得知道為什麼是炒房團。炒房團，是在全國房地產市場上進行投資的購房者組成的團隊。它具有民間性、盈利性、自主性的特徵。也就是說，他們炒房是為了獲得利益。

第六，當我們接手了房子，我們最不願意看到的是房子降價，所以在一個城市，房價很難降下來，除非發生金融危機等一系列不可抗拒因素。

第七，有些地方爛尾樓很多，房價跟不上，可能是因為他們對地方房地產規劃的推進估計錯誤，也有可能是人口跟不上，或者大的項目推進受阻，此時炒房團也沒辦法。

⑻ 炒房團是怎麼炒房的

炒房團是怎麼賺錢的?幾乎所有人都認為炒房團的利潤來源於房價的上漲，但這一假設本身就直接低估了房地產開發商的智商——這意味著開發商的「賤賣」。炒房團真正的利益來源，是房地產開發商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。

炒房團的力量到底有多大?炒房團的運作流程怎樣?他們是怎樣參與房地產市場的利益分配?他們的組織形式、商業運作究竟怎樣?

對於外人來說，這的確是一個難解之謎。本文中，房地產行業知名律師張捷先生闡釋的運作邏輯，已經超出我們簡單理解的炒房團運作模式。無論文中所談到的現象具有多大的普遍性，都應該採取措施，從源頭上杜絕此類投機運作方式，釋放炒房團獲取的巨額利益，真正給高房價下調創造空間。

炒房團的利潤來源

即便是在大牛市中，如果認為炒房團次次都能准確判斷各個地區和樓盤價格的上漲下跌，也是太高估了炒房團的智商。在這樣的博弈中獲取暴利並不容易，且風險巨大。更何飢返況在計入稅收因素後，這個游戲可能演變為零和博弈或負和博弈，也就等同於賭博了，這絕對不是大規模炒房團賺錢的常態。炒房團真正的利益來源，是房地產開發商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續費不超過10%，但民間信貸利率一般是月息2%—5%，還要以復利計算。綜合到年息，最高能超過100%。

在房地產整體信貸政策緊張的背景下，我國地產行業開發商實際上長期處於開發資金嚴重緊張的局面，因此往往不得不尋求民間信貸並忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。

在這個背景下，開發商是希望能夠盡早出售房子並回籠資金的。因為即使是將來房價可以上漲一倍，其中的價差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無法在稅液物前扣除。可以說，正是開發商高額的融資成本，才產生了期房與現房的差價，以及開發同樣項目的一期與二期、三期的巨大差價。這種差價的本質不僅僅是房價的上漲，更是資金成本的反映。

對於開發商而言，炒房團實際上起到了資金來源的角色，炒房團所主要獲取的確定的收益，也即是此利差部分。

開發商需要炒房團

辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經是過去多年房地產開發商解決資金壓力的慣常做法，但風險極大，而且監管也越來越嚴。尤其是限購二套房的貸款政策出台以後，找願意假按揭的人也越來越不易。

但開發商的資金需求依然存在，而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫，這就給炒房團留下了空間。

實際上，炒房團也是在套取銀行資金，但開發商對此沒有任何法律責任，都是由炒房團承擔。而且，炒房團也是每一個成員獨自面對銀行和律師的審查，走的是正規渠道，也沒有給銀行和律師行賄，在形式上符合法律政策，銀行工作人員也沒有假按揭那樣的責任問題。

很多人會問，開發商需要資金，為什麼非常希望和炒房團合作，而不是直接先期降價賣給公眾?這里有幾個復雜的原因。

其一，部分房源的降價出售會令市場不容易接受後面的再漲價。盡管政府要求開發商不得捂盤、不得惜售，但是開發商只想低價出售部分房子以得到所需的資金，而其他房子是要高價出售的。因此開發商絕對不會接受低定價導致房屋被一搶而空的結果。更何況有的地方政府還制定了開發商不得中途漲價等規定。

其二，實際上最主要的原因在於：即便低價公開賣出(部分)房，開發商也不能迅速收到賣方所得資金。

正因此，開發商是絕對不敢以低價開盤。正因此，開發商會希望和炒房團合作——定一個較高的開盤價，但立即以很大的折扣賣給炒房團，而且只賣出開發商希望賣出的數量，其他高價開盤的房子就慢慢地賣。

如此合作的直接結果是高開盤價、開盤高成交量，這會直接影響市場心態，給開發商和炒房團帶來更大的利益。

炒房團撤出手段：退房

炒房行為最終成功的關鍵是房屋要能夠出手，順利退出才意味著真正的成功。

炒房行為的成本看似是很高的，尤其是不足兩年的房子。而且炒房團人數眾多，又鬧肢液是異地炒房，對於有關房屋的管理也很難，拋售會很困難。那麼炒房團如何退出?

這就要依靠開發商進行協助——退房。

一般來講，炒房團都會和開發商簽有退房協議，他們隨時可以退房，開發商也可以隨時將房屋再出售。採取這一辦法最大的好處就是大大規避了稅收，因為退房不需要交任何稅款。由於是以開盤價的低折扣價格買入，退房意味著炒房團可以直接鎖定利潤。

這樣的退房操作一般是在期房交房、開發商撤場之前。因此，實際上，炒房團持有房屋的時間一般也就這么長，往往不超過一年半，而收益一般是房價的30%。

房屋真正的銷售都是通過開發商的銷售團隊或者專業的房屋銷售公司來解決。此時炒房團擁有的房子和開發商還留有的房子就會一起賣，進行混合銷售。這樣，真正的買房人根本不知道，自己所購買的是炒房團的房子還是開發商的房子，挑中了一套炒房團的房子，炒房團就退這一套，在購房者眼中是與直接購買開發商的房子沒有區別的。這樣的結果就是退房率超高，北京出現不少樓盤顯示的退房率居然超過100%，也就是所有出售的房子被退過一遍，這背後就是炒房團的功勞了。

炒房團的運作流程怎樣?

炒房團找目標開發商炒房一般是不從售樓處下手的。去找銷售經理、總監也不成，甚至總經理也不成，而是直接找到老闆。這是因為知道的人越少越好，否則很多關系戶都會找上門，按炒房團的價格要房子。

對於不熟悉的開發商老闆，炒房團會從售樓處職員開始找，但是背後的運作機制是絕對不和職員講的，一定要見到老闆才會說。

對職員的說法就是以要大量團購為由要求見到老闆洽談。炒房團一般是找專門的房蟲，他們的職業是倒賣項目賺取傭金，是一群資金掮客。在炒房的利益之下，很多房蟲後來還成為了專業的炒房團中介。

最初，炒房團操盤手往往要說服開發商合作，但嘗到甜頭以後，開發商就會主動尋求合作，並且開發商的老闆之間也會互相介紹。其表象就是某個炒房群體會專門跟在某個開發商的身後買房子，開發商到哪裡就買到哪裡，炒到哪裡。

在炒房的利潤分配上，如果是炒房團出資，操盤手團隊至少分三成利潤;如果是私募帶資並操盤，炒房團的「演員」們可以分三成利潤。為了能保證得到利潤分成，操盤手團隊會以建築公司的建築安裝費用作為轉錢通道，參與的建築安裝公司也可以有經手金額1%~3%的管理費。

參與建築安裝實現避稅

開發商與炒房團的合作還有一個更高的等級，就是在建築安裝(下稱「建安」)成本領域，幫助房地產開發商規避高額稅收。中國房地產行業的相關稅收是非常高的，土地增值稅是增值部分的30%—60%，所得稅是25%。要是走正規手續，怎麼算稅收也在50%以上。因此對於房地產開發商而言，避稅成了問題的關鍵。

建築公司的意義即在於此，因為在房屋開發過程中，只有建安成本可以在增值稅中扣除，其他的銷售費用、管理費用、財務費用等不能在土地增值稅的稅前扣除，只能在所得稅的稅前扣除。另外，建安的營業稅也是非常低的，只有3%，加上附加費用也就是3.3%，比普通5.5%的營業稅比例要低不少。建築承包最後的收益所得稅一般是核定的定稅，比例也很低。

操作鏈條是這樣的。炒房團的操盤手會與開發商簽署一個工程承包合同，開發商以建安費用把墊付的首付收回來，在開發施工中轉包一手。通過這樣的操作，開發商可以直接享受稅收上的好處，因為土地增值稅稅率是從30%至60%累進的，在建安成本大增以後，原來按照百分之五六十征稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進行征稅了。

經過這一騰挪，從建安公司得到的錢是把開發商的.企業賬戶和支票按照承包費用的合法途徑變成了個人賬戶的現金。對於類似炒房這樣動輒超過百萬的現金流動，央行反對洗錢部門也是篩查監管的，而經過上述操作，不但解決了這一問題，而且使得政府在各種統計之中看不到。而給建安公司1%~3%的管理費，就等於是一個支票提現費用。

未來十年無人敢炒房

在海南三亞，曾經被炒到6萬元一平方米的海邊公寓，現在2萬元也無人問津。溫州、義烏、長沙、南京、成都、合肥，鄂爾多斯的康巴什、天津的濱海新區、南昌的紅谷灘，曾經炙手可熱，現在冷僻朝陽。更有全國許多縣城，把農民趕上樓，強行拆遷，毀壞耕田，破壞山林，一股腦地來開發房地產，現在工地已經停工。

無論是何種資產，只要是資產，價格都是有周期性的，從來沒有一種資產價格可以一直往天上漲。越是長得快的資產，跌起來也是驚人的。這是市場的規律。

在全球各國，只要是靠房地產拉動經濟增長的經濟體，無一例外，全部遭遇泡沫破滅。中國也一樣。這一輪泡沫其實正在破滅，因為沒有選擇。大家都沒有退路，政府不敢取消限購，取消對房地產的信貸管制。開發商降價沒人會出手，除非一次降到與當地居民收入相均衡的狀態，才可能放大成交。

未來中國各大城市房價將進入普跌狀態。至少將下跌三年。三年後，房價將會走穩，隨後兩年溫和上漲，但是，此時，中國房產稅開始開征，隨後，人口結構發生作用，無人會去買房子，像現在的歐美一樣。經此泡沫破滅，中國未來十年之內無人會去炒賣住宅，因為無利可圖。

身家超600萬者多炒房

據經濟之聲報道，胡潤研究院《2012中國高凈值人群消費需求白皮書》顯示，中國個人資產在600萬元以上的高凈值人群，達到270萬人。高凈值人群中北京最多，行業分布以企業主、炒房者、職業股民和金領為主。

報告說，「從2009年到2011年，高凈值人群有超過50%的資產以現金和存款的形式配置，房地產與股票型基金的配置比例也相對較高，而以信託、私募股權基金、陽光私募、保險、債券等其他類別的配置比例不到30%。」分析認為，將大量的資產配置於現金存款、房產及股票基金中，這在過去通脹處於高位，股市樓市皆下滑的國內市場是極為不利的。

雙重拷問炒房團被套

曾幾何時，「溫州炒房團」影響巨大，所到之處，樓市熱銷、房價飛升、人氣鼎沸，成為最受各地開發商歡迎的炒家。也是當地購房族最大的夢魘。筆者認為，溫州炒房團的被套，至少能帶來兩個層面的反思。

首先，產業空心化造成的惡果不容忽視，這也是造成溫州民間資金外流炒房的主因。根據2010年的中國人民銀行溫州支行的一項調查顯示，60%的被調查企業認為，自己10%-30%的資金用於購買非廠房的不動產，原因是現在「實業不太好做」。特別是2008年以來爆發的國際金融危機導致了出口減緩，工廠開工不足。只有30%的溫州民間資金回歸實體經濟，65%則流向了樓市和股市。靠高杠桿、高利貸融資的炒房固然能夠短期暴利，但如果對市場反應稍許遲緩，或者政策不確定因素帶來的調控，都有可能使炒房者陷入巨大風險，當前的炒房團八成被套就反映了這個趨勢。

其次，國內資本市場投資品種的不足也使大量民資沉澱於樓市，加重了溫州游資向樓市傾斜。資本追求高的回報率是一種本能，但國內除了A股市場，幾乎很少有風險適中、回報率高、變現性快的投資品種。加之股市近年來持續低迷，回報率偏低，原先戀戰股市的資金紛紛轉向樓市，由於我國處於加速城市化的進程中，住房的剛性需求不斷攀升，由此帶來樓市的興旺，此種預期也加快了溫州游資炒房的步伐。如果不是樓市調控帶來的政策性轉向，溫州游資炒房可能還會繼續下去。

因此，如何將龐大的民間資本引向有利於國計民生發展的正軌，做到經濟增長、充分就業、促進消費，這樣才能避免炒房帶來的金融風險，這或許是擺在地方政府面前的一道重要課題。

⑼ 溫州炒房團事件是什麼

溫州人抓住房價飛升的市場行情，抱團購房，買進賣出賺差價，造成樓市的惡性攀升不下。