房山良鄉大學城規劃

A. 良鄉大學城

良鄉來大學城是政府規劃的高教園板塊源，目前有五所大學已經入駐，其中有北京理工大學，北京工商大學等等，未來還有會其他大學陸續入住。是目前房山區重點發展規劃的一個區域，地鐵房山線在良鄉大學城設立三站，知名開放商首開和龍湖以37.8億拿下了一塊地，未來會做成時代天街，補充該區域的商業配套，三甲級的武警總醫院的搬遷，也將帶動整個良鄉乃至房山區域的醫療。

B. 良鄉大學城的控制詳規

園區控制性詳規（即土地使用功能分區）園區形狀呈倒「L」型，共有四大功能分區，專包括：1、中央屬設施區、中央景觀區共佔地2840畝，其中包括體育中心區、文化中心區、商業服務設施、綠化 共享區等(右圖中紅線內部的綠色、藍色、紅色部分）。2、教學科研區包括教室、圖書館、實驗室實習場所及附屬用房、會堂等共佔地約1860畝（圖中粉紅色部分）。3、學生生活區與體育設施區包括學生公寓、學生食堂、風雨操場、教工食堂等共佔地2532畝（黃色部分）。此外，還有一部分其它用地，主要包括河道、市政設施、城市道路，共佔地1873畝。

C. 良鄉大學城的規劃原則

大學城的基本建築功能包括：教學、生活、市鎮商業、交通道路、公園與開放空間等，版以適應駐城高校權師生教學、生活、購物、休閑一體化的要求，同時建立與城市交通系統的方便聯系。擬建成「城中園、信息園、生態園、文化園」的數字化開方式大學城。其具體規劃原則為：
1） 以人為本，天人合一，實現文化生存；
2） 完整一貫與特色異呈融會；
3） 建築物與開放空間有機結合；
4） 教學區、住宅區、服務區均衡；
5） 學校自主與資源共享、利潤均占會通；
6） 各校園以風景邊緣劃別、但無障礙環境；
7） 無污染，交通通暢連續；
8） 學生、教師住宿與主要教學、學術、商業中心的距離縮短至最小；

D. 2020-08-17

每座城市都有自己的發展方向，近年來北京流傳著這么一句口號——「未來三十年，北京發展看南城」。北京城南地區，指的是房山區、豐台區、大興區和北京經濟技術開發區，由於緊鄰首都功能核心區，居於北京城市副中心和河北雄安新區中間，是「一核兩翼」的腹地，也是京津冀協同發展的重要戰略門戶。2018年9月北京市發改委重磅發布《促進城市南部地區加快發展行動計劃（2018—2020年）》，即第三輪南城發展計劃，旨在將城南地區打造為首都功能梯度轉移的承接區、高質量發展的試驗區、和諧宜居的示範區，成為首都發展的新高地。

早在2010年，北京便啟動實施了第一輪促進城市南部地區加快發展行動計劃，來自北京市發改委的數據顯示，在2010年至2012年、2013年至2015年兩個階段的城南行動計劃實施後，南部地區全社會固定資產投資年均增長9.6%，高出全市平均水平2.1個百分點。

而與前兩輪行動計劃側重『補短板』不同，第三輪行動計劃側重『築高地』，發揮城市南部地區戰略高地、改革高地的作用。第三輪南城發展計劃整體以「一軸、兩廊、兩帶、多點」的空間布局為發展藍圖，推動發展資源要素向目標空間集聚。

「一軸」為南中軸生態文化發展軸，「兩廊」強調了「京津」和「京雄」概念，「兩帶」強調了科技創新轉化帶和文化保護帶的概念，「多點」強調了新城建設和重點功能的發展，高品質規劃建設房山、大興、亦庄三個新城。

我們來看下第三輪南城計劃具體發展藍圖規劃：

一軸： 南中軸生態文化發展軸

兩廊： 京雄發展走廊、京津發展走廊

兩帶： 南部科技創新成果轉化帶、西山永定河文化帶

多點： 良鄉高教園區、亦庄經濟技術開發區、新機場臨空經濟區、麗澤金融商務區

》政策背書·房山穩站南城發展C位《

通過研究新一輪南城發展計劃藍圖我們會發現，有一個地區，坐擁一廊、獨占兩帶、雄踞多點之核心，這個地區就是房山。

---- 房山穩站京雄發展走廊橋頭堡：

千年大計，舉全國之力打造人類發展史上的典範城市——雄安新區，斥資272.84億建造的京雄發展大動脈-京雄高速即將於2020年底竣工。房山區地處北京雄發展走廊核心門戶，享受政策、產業、資金、人才輻射利好，成為兼具低碳宜居、科技創新、金融商服與高端產業融合發展的京雄門戶標桿示範區。

---- 房山獨占兩帶：

—— 南部科技創新成果轉化帶： 受益於中關村房山園產業技術資源與良鄉大學城區教研科創底蘊的融合加持，房山依託高端現代製造產業基地、新材料科技產業基地醇熟產業底板，重點發展現代交通產業、新材料產業、智能裝備產業、醫葯健康產業、金融科技產業等「高精尖」產業。聯動加速北京南部整體產業發展、資源共享，打造具有國際影響力的創新產業集群，房山將成為南部科創帶的中堅核心。

—— 西山永定河文化帶： 房山擁有國家級、市級與區級等各級文保單位400餘處，區域定位為撬動南城生態發展的杠桿區，未來這里將加強文化遺產保護、挖掘與展示，提升房山國際文化休閑旅遊功能與永定河生態文化功能，高質量打造「藍綠交織」、文化交融的自然條件與歷史文化兼具的宜居示範區，房山區將成為首都西南部文化展示與休閑度假功能核心區。

---- 房山雄踞多點之核心：

良鄉高教園區是北京兩座大學城區之一，亦是南城計劃重點功能區之一。總佔地面積10060畝，現已入駐北理工、中科院、北京中醫葯大、首師大、北京工商大學等多所高校。良鄉大學城2020年底前還將南擴1033公頃，十數所重點高校、高級研究所將集中入駐。未來，良鄉高教園區將加強與中關村科技園區的合作，引入一批有實力、有帶動力的高科技企業，激活園區高精尖產業發展能力，良鄉高教園區將成為教育、科研、產業融合健康發展的首都校城融合新標桿、城南創新驅動新引擎及北京科創發展新高地。

政策背書，就是靠山。倚靠「第三次城南計劃」的政府戰略政策背書，在全北京「向南看」的發展大趨勢下，房山憑借京雄門戶的優越地理位置、藍綠交織的自然資源稟賦、教科產融合發展的優勢產業底板，將是北京進行產城融合、迭代升級經濟發展質量、撬動京南發展的首要力量。

》兩大東風·房山首享南城發展紅利《  

眾所周知，雄安新區與新空港臨空經濟區是未來北京南城及整個京津冀協同發展的兩個最大新引擎，房山作為京津冀協同發展鐵三角的西南門戶，在肩負「內承外接」區域重任的同時，亦將首要享受雄安新區、新空港臨空經濟區兩大「南城東風」的輻射帶動利好。

---- 「雄安新區東風」：房山穩站京雄走廊橋頭堡，坐享5大資源要素紅利

雄安新區是是繼深圳經濟特區和上海浦東新區之後又一具有全國意義的新區，「舉全國之力建千秋之城」，雄安新區的藍圖是締造世界級城市群的中國樣本。雄安這一國家級新區的成立，將在空間上與京津形成新三角空間聯系，疏解北京人口和非首都功能，釋放區域間「人才、資本、信息、技術」等要素活力，實現區域間資源高效配置和市場深度融合，最終推進京津冀城市群創新與協調發展。基於這一戰略目標背景，國務院持續引入央企總部、金融機構、高等院校、高科技企業以及科研院所入駐新區。

有輸送就要有通道、有聯動就會有廊道，京雄發展走廊將發揮功能組團連接作用，通過完善交通組織、促進功能產業梯度轉移，形成京津冀協同發展資源要素流通與集聚的「大動脈」。

作為京雄發展走廊橋頭堡的房山，憑借地利優勢，坐享政策扶持、基建擴張、產業轉移、資金保障、人才輸送五大發展資源要素集聚的紅利，區域發展搶先邁入快車道。未來將發展成為京雄標桿門戶示範區。

—— 政策紅利： 自2017年雄安新區設立至今，國家對雄安新區給予的產業、金融、人才、稅務、科創等相關扶持政策已達上百條。房山作為連接京雄發展功能的核心門戶地區，先後享受到了國家《支持房山產業發展的實施意見》、《支持房山構建高精尖經濟結構的實施意見》、《加快實施房山「工業強區」資金扶持政策》、《加快房山科技創新的支持辦法》、《引進高層次/創新創業人才支持辦法》等多方面輻射政策利好。隨著雄安新區發展加速，未來房山將享受更多的聯動輻射政策利好。

—— 基建紅利： 房山據守京雄連接要道，受京雄聯系日趨緊密利好帶動，近年來交通路網持續升級。京雄高速與良常路南延工程(G230國道)即將於2020年底竣工，這一高速一國道既是京津冀交通一體化對接項目，又是連接北京與雄安新區的重要快捷通道，也是疏解首都非功能的重要交通支撐。

—— 產業紅利： 房山以域內已成型的高端製造業基地、新材料產業基地和中關村房山園為載體，已經成為疏解首都高端產業的首要承接地。以高端製造業基地為例，目前已入駐企業超30家，累計實現產值超千億元，基地以長安汽車和中車產業園為龍頭，將與北航、京東方合作引進醫工交叉科技等醫葯健康領域，最終形成現代交通、智能裝備和醫葯健康三大產業方向。房山未來將持續加強與雄安新區的產業園、功能平台的無縫對接，京雄先導產業、高端產業的輻射帶動將支撐房山區域製造業轉型升級，房山成為京雄產業轉移首要受益區。

—— 資金紅利： 產業要發展，資金要先行。近年來房山先後落位投資超300億元的中糧健康科技園、投資超136億元(一期)的京東方生命科技產業基地項目、總投資20億元的循環經濟產業園、投資超19億的長溝基金小鎮工程等一系列重資項目，千億資金助推房山打造「科技金融創新城」這一核心戰略發展目標。

—— 人才紅利： 人才是發展的核心要素。近年來，房山依託良鄉大學城，積極主動承接首都高端產業和人才的轉移。2019年大學城南擴計劃落地，將繼續南擴1033公頃，預計落地7至8所大學，南擴後的良鄉大學城師生規模超20萬人，將持續吸納金融、產業、科研、教育各界優秀人才。人才的湧入，將助推房山教/科/產融合良性發展，房山已進入人才優質、發展提質的良性快循環。

---- 「新空港東風」：房山無縫接駁新機場，產業聯動助推臨空經濟騰飛

大興機場臨空經濟區規劃面積150平方公里，總體定位為國際交往中心功能承載區、國家航空科技創新引領區、京津冀協同發展示範區。年規劃吞吐量達7500萬人次，未來將帶來上百億噸的貨物吞吐量與8.6萬億的巨大經濟效益，同時將帶動14.4萬個區域性就業，新空港臨空經濟區將成為南城乃至整個京津冀新的經濟增長極。

—— 距離最近——接壤臨空經濟區： 房山區的行政中心-良鄉組團、首都高端製造產業中心-竇店組團無縫接壤新空港臨空經濟區，房山的這兩個核心組團是整個北京及環京距離臨空經濟區最近的區域之一，已被納入臨空經濟區核心輻射組團，坐享臨空經濟巨幅發展帶動。

—— 交通最快——無縫接駁新機場： 房山近一年來路網不斷升級，副中心線已開通、京雄高速年底竣工，未來地鐵21號線及房黃亦高速的建設更將極大縮短房山與新機場及北京南城其他地區的通勤時間。以房山區的行政中心-良鄉組團為例，人們在此可通過南六環轉大興機場高速、良常路(G230國道)轉新機場北線高速等方式半小時無縫接駁新機場。年底竣工的京雄高速、即將開建的房黃亦高速、地鐵21號線更將再次升級地區與新機場的交通聯系，房山已成為與新機場交通聯系路網最多維、通勤最快捷的區域。

—— 聯動最密——多產業融合聯動： 臨空經濟區將形成以「生命健康」為主導產業，以「航空樞紐和航空服務保障」為兩大基礎產業，以「新一代信息技術和智能裝備」為補充的「1+2+2」臨空產業發展體系。房山緊抓與臨空經濟區的地理和空間優勢，利用經濟區的擴散效應，依託域內高教園區教研能力、高端製造業基地及中關村房山園醇熟產業底板，正在承接臨空經濟部分製造業功能，同時在物流配送、商務餐飲、生態旅遊等多方面與臨空經濟區形成了深度合作。而最為重要的是，房山正通過產業結構的戰略定位調整，形成與臨空經濟區優勢互補、鏈條緊密的產業分工體系，實現與臨空經濟區的協同發展。千億級京東方生命科技產業基地落位房山、中關村科技創新試驗區升級打造、高端製造業基地持續拓寬……房山與雄安新區、新空港臨空經濟區的「產業綁定融合聯動」已成為房山產業發展的關鍵詞。房山已成為臨空經濟建設發展最大的參與區、貢獻區與受益區。

房山，受益南城計劃政策背書，搭乘南城發展兩大東風，已成為帝都最耀眼的核心熱土。

一個地區的發展前景一旦被公眾認可，勢必將引來房企爭相入駐。今年7月14日北京的土拍，所拍三宗地中房山區的稻田站地塊可謂是最引人矚目的焦點，吸引了新城、中海、金融街、金地、華潤+華發、中建一局、城建+首開+路勁、招商+中糧共12家房企參與競拍，經過激烈角逐，最終被中海以40億元價格拍下，溢價率高達41.34%，經營樓面價達到了3.5萬/平，現場舉牌高達108次，是北京近三年舉牌次數最多的地塊！這場面陣仗在北京樓市引起了轟動。需要注意的是，此項目預計未來售價將破6萬，意味著房山房價迎來了6萬+時代。房山發展潛力，由此可見一斑！

》核中之核·良鄉牢踞房山發展首要核心《

通過12家房企108次舉牌競價的白熱化競駐，「北京發展看南城，南城發展看房山」已不再是一句口號，而是成為了大家的共識。那麼，值得探究的是，房山的發展看哪裡呢？

在房山政府下發的《房山分區規劃（國土空間規劃）（2017 年—2035 年）》官方文件中，我們找到了答案！

它，是「房山區的綜合配套服務中心、行政中心，中心城區人口疏解的主要承載地，產學研用融合發展的城市新區，高精尖產業孵化區，是房山區新城發展的核心地帶。是全區科技金融創新城建設的重要地區。」它，就是「良鄉組團」。

良鄉組團，將加快推進大學城拓展區建設，依託良鄉大學城的優勢學科及科研成果，完善配套服務保障，加強創新要素集聚，推動高精尖產業發展，建設首都校城融合的新標桿，城南創新驅動的新引擎，綠色創意生活的新典範。將承接中心城區產業、人口疏解，大力發展總部辦公、科技研發、成果轉換和科技服務，布局新一代信息技術、智能製造、醫葯健康等功能。引入科研院所和創新型企業，實現科研成果就地轉化，大力驅動區域產業轉型升級。

我們可以發現，房山能成為「坐擁一廊、獨占兩帶、雄踞多點之核心」的南城發展核心C位，正是由於良鄉組團這一「核中之核」的存在。那麼，良鄉組團如此硬核的原因在哪呢？我們通過大學城、區域底板、配套交通等層面進行剖析。

---- 「南城海淀」：不只是北京兩座大學城之一，更是世界一流科教與產業融合新城

說到良鄉，大家首先會提到良鄉大學城區。良鄉大學城是北京兩座大學城之一，也是目前北京最大規模的高等院校聚集板塊。園區規劃建築總面積237.47萬㎡，北京工商大學、首都師范大學、北京理工大學、中國社會科學院大學、北京中醫葯大學等重點高校入駐。園區內人口已達6.3萬人。良鄉也是全北京除了海淀以外唯一一個全齡教育板塊，從幼兒園到大學，一應俱全。在大學城園區，通過名校辦分校引入北京四幼、北京小學、黃城根小學、北京四中、北京十二中、北理工附屬學校等優質教育資源，良鄉已成為「南城海淀」。

市政府規劃2020年底良鄉大學城將南擴1033公頃，面積將達約17平方公里。並持續引入六所高校，最終形成容納十一所高校的世界一流大學城，師生規模超20萬人。將建成結構合理、要素齊全、職住平衡、充滿活力、產學研鏈條完整的科教及產業融合新城。

上面我們分析過，人才是發展的核心要素，科創是第一生產力，產業是經濟發展的基礎支撐。房山，正依託良鄉大學城教育/科研/產業融合良性發展，積極主動承接首都高端產業和人才的轉移。人才/科創/產業三大要素聚集，正是良鄉組團硬核發展的源動力。

---- 「西南朝陽」：醇熟繁華朝氣蓬勃，配套底板決定生活品質

良鄉組團是房山行政中心也是房山傳統主城區，更是北京近郊各區板塊中商業活力及規模體量最大最集中的板塊，組團內集中商業體量超過100萬方，單體超過10萬方的商業就有4座——坐擁20萬方龍湖熙悅天街、14萬方房山天街、18萬方華北最大奧特萊斯及10萬方綠地繽紛城綜合體等，此外像大學城時代廣場、南簋街、恆大零售餐飲集群等街區性商業也分布廣泛，商業繁華程度已然可媲美朝陽核心區域。

同時隨著南城計劃的推進，良鄉組團內密集規劃在建三座三甲級綜合醫院，其中北京中醫葯大學房山醫院、武警總醫院(原定)主體建築已完成即將入駐，北大人民醫院房山院區即將開建。

2020年是第三輪南城計劃收官之年，也是房山尤其是良鄉的交通路網再升級之年，城市副中心線良鄉站已於年中開通運行，地鐵房山線北延、京雄高速、良常路(G230國道)、京良路西段將同時於今年底完工。良鄉已成為北京交通路網最多維、出行最通暢的地區之一。

》前瞻南城·中駿擇址核心腹地百億造城《  

與今年7月引起轟動的房山土拍一樣，在2019年底中駿集團獨立斥資42億元摘取房山良鄉地塊的消息同樣引發了市場的轟動，地塊總佔地面積16.6萬方，總建築面積超50萬方，其中地上建築面積38.1萬方，是2019年北京土拍中成交建面最大的地塊。

現在回過頭看來，房山房價進入6萬+時代已是大勢所趨，中駿集團戰略發展布局的前瞻性不由得讓人佩服。

50萬方的中駿超級大盤，占據良鄉核心地段。項目坐享周邊一環線·兩國道·四高速·四軌交+一公交樞紐(項目自建)的1244+1滿配交通體系。僅1.1萬/㎡的超低樓面價讓人充滿想像空間。而中駿也不負眾望，汲取品牌深耕北京13載、成功打造數個天字系高端豪宅的品質基因，通過一平方公里造城理念、開放式國際街區規劃，以改善思維打造了北京年度最值得期待的雲住區——中駿·雲景台。

中駿·雲景台社區內部自帶九大超維改善級配套：5個主題會所、高端幼兒園、全業態商業、室內體育館、文藝共享空間、公共服務站、社區醫療站、名校級教育、老年頤養中心。匠心設計約75-89 ㎡全齡精裝戶型，全明雙衛，超大飄窗，奢闊廳堂，人性化人居空間為北京城市青年築就一個時尚活力的生活能量場。首付70萬起，一步到位安家北京。

E. 良鄉大學城什麼時候開始啟動南擴東區征地拆

2022年底。在科技創新方面，房山區將進一步發揮良鄉大學城創新策源地作用，推進主園區和拓展區街區控規獲批。通過查詢良鄉大學城官網顯示良鄉大學城2022年底時候開始啟動南擴東區征地拆。良鄉大學城是北京重點建設的兩大高教園區之一。

F. 房山未來的規劃。

房山位於北京的西北角，屬於城市發展新區，是北京通往保定、雄安的門戶，目前房山是整個北京近郊區的價格窪地，價格窪地不代表價值窪地。房山主要承接豐台總部基地的人群。房山由北向南分為4個板塊、長陽、良鄉、閻村、長溝.

1.政策：2009年政府發布城南計劃，總投資8000億重點打造南城，包括大興通州房山等區域，促進產業升級，城市功能完善，推進城南整體發展「上水平」，在2013-2015年間，實施232項重大項目。城市建設方面，由基礎設施為主向完善城市功能轉變。房山主要有一個良鄉大學城的規劃，大學城主要有10萬師生，後期會有20所大學入駐，目前已經有6所大學，所以人文素質比較高，大學生又是純消費的群體，會帶動周邊的發展。

2.產業：中航、中核的入駐，國家投入400個億，會帶來大概7萬左右高端的人員和研發人員，會帶動周邊地區的發展。房子都已經建完，今年年底會入駐。

3.交通：房山主要公路為，西南五環，西南六環，京港澳高速，京良路。京良路為快車道，全程無紅綠燈，駕車10分鍾，可從六環上五環。房山現有軌道交通為房山線，與9號線無縫換乘。規劃中房山線會北延經10號線首經貿站至16號線，西延成具有兩條支線的燕房線。房山地區公交系統十分發達，如快速公交836，走京港澳高速，從閆村到西三環六里橋只需30分鍾。

4.教育：房山現有北理工等六所高校，以及北京四中、十二中，皇城根小學、北京小學等，未來有可能依託良鄉大學城形成相應的附屬小學中學等，雖然算不上學區，但可以滿足業主一站式教育的需求。

5.醫療：房山現有三級醫院燕化醫院，武警總醫院預計今年年底遷至良鄉，投入5000張床位，前期使用3000張。

6.商業：房山現有的商業包括長陽半島、綠地繽紛城以及華北最大的奧特萊斯，此外，首開、龍湖在長陽以37.8億聯合拿地，打造北京第三個天街類項目，天街項目周圍的二手房價成陡坡式上漲，房山本地最認可的超市華冠超市有十餘個，相比其他超市佔地面積最大、同類商品價格最低。7000平的華冠超市旗艦店位於閻村地鐵站附近，目前正在建設中，預計今年投入使用。

7.環境：良鄉大學城是政府打造的高教園區，文化氣息濃厚，人文環境好，自然環境方面，房山有萬畝的公園，以小清河、啞巴河為骨架形成了濱河濕地的自然風光，整體空氣好，環境好，房山本就多改善樓盤，小區內環境與房山自然環境，相輔相成，非常適宜居住。

G. 良鄉大學城什麼時候開始啟動南擴工程

2023年。根據網路咨詢查詢顯示良鄉大學城會在2023年啟動南擴工程，預計南擴工程將於明年年底前完成。