大學校區對周邊房價影響

A. 高校新校區建設項目影響後評價指標體系的構建與應用

高校新校區建設項目影響後評價指標體系的構建與應用_蔣宏,劉宇濤,胡昊_房地產開發_建築中文網在分析高校新校區建設項目對社會、經濟和環境影響的基礎上,構建了社會微觀影響、橘喚社會宏觀影響、經濟影響和環境影響等四個方面的高校新校區建設項目影響後評價指標體系,並以上海交通大學閔行新校區建設為例,運用德爾菲法、專家調查打分法和層次分析法對該指標體系進行了實證分析計算,得出了該案例項目影響後評價的結論。最後根據案例分析結果對今後高校新校區建設項目提出了相關建議。近年來，項目後評價越來越受到重視。影響後評價是建設項目後評價中不可缺少的重要環節，任何一個建設項目，在項目建成後，必然會與當時的社會、經濟、環境等條件相結合，對社會環境和自然環境各方面產生各種各樣的影響[1]。1 高校新校區建設項目影響後評價的內容一般來說，項目的影響評價包括三個方面的主要內容，即：（1）經濟影響評價，主要分析評價項目對所在地區、所屬行業和國家產生的經濟方面的鎮伍碧影響，評價的內容主要包括分配、就業、國內資源成本（或換匯成本）、技術進步等；（2）環境影響評價，一般包括項目的污染控制、地區環境質量、自然資源利用和保護、區域生態平衡和環境管理等幾個方面；（3）社會影響評價，是對項目在社會的經濟、發展方面的有形和無形的效益和結果的一種分析，重點評價項目對所在地區和社區的影響，一般包括貧困、平等、參與、婦女和持續性等內容[3]。而高校新校區建設項目作為大型的社會事業性項目，投資的主要目標不是未來凈收益的最大化，而是以適應高等教育發展需求、改善辦學條件、優化資源配置等社會效益為目標[4]，因此影響後評價的重點是對社會影響的評價，而不是對經濟影響的評價。同時，新校區建設項目投資額巨大，其所造成的影響不僅體現在受益或受害群體上，而且還會對所在地區乃至整個國家產生一定的影響，因此需要對高校建設項目影響後評價作宏觀和微觀兩個層次上的考慮另外，新校區建設項目是由圖書館、教學樓、實驗室、宿舍和行政辦公樓等眾多功能不一的建築共同組成的，在考慮單個建築的建設效益的同時，還需要進一步考慮不同功能建築之間的位置功能協調效應，實現資源的高效配置，因此在後評價中應採取整體評價與典型評價相結合的方法。因此，新校區建設項目影響後評價內容可以分為三個方面、兩個層次來分析，即項目對社會、環境以及經濟等三個方面的影響評價，對宏觀和微觀兩個層次的分析。一般來說項目對所在國家與地區（省、市）的分析可視為項目的宏觀影響分析，對社區的影響分析可視為項目的微觀影響分析。考慮到社會影響評價是新校區建設項目影響後評價的重點，故將社會影響評價的宏觀層次和微觀層次分開，同時作為評價體系的准則層進行評價，其中項目對社會的微觀層次影響是指新校區項目的主要使用者——在校師生對項目的滿意程度。2 高校新校區建設項目影響後評價指標體系的構建新校區建設項目影響後評價指標體系的准則層主要包含四個方面，分別是項目的社會微觀影響（師生滿意度）、社會宏觀影響、經濟影響和環境影響。2.1 師生滿意度通過師生滿意度可以充分反饋新校區項目對個人（即受益人）的影響，因此可以通過調查師生滿意度來評價項目的社會微觀影響。主要通過七個指標來對師生滿意度進行描述：（1）校園環境建設，主要包括校園綠化情況、校園景觀的舒適程度、校園建築整體風格是否和諧美觀等；（2）校園交通建設，主要包括校園各單體建築方位布置是否合理，校園道路規劃是否合理，校園道路建設質量狀況，道路附屬配套設施（如路燈、隔離綠化帶等）是否令人滿意等；（3）教學樓和圖書館建設；（4）實驗樓建設；（5）行政辦公建築建設；（6）宿舍樓建設；（7）其他生活輔助設施建設。這七項指標中，前兩項校園環境建設和校園交通建設屬於對新校區建設項目整體的評價，而後五項指標則屬於對項目單體的評價，單體評價主要針對相關單體建築的建設質量情況和建築功能實現程度進行評判。這些指標需要通御舉過對在校師生進行調查訪談獲取相應的客觀評價。2.2 高校新校區對社會的宏觀影響《中華人民共和國高等教育法》第四章第三十一條規定：高等學校應當以培養人才為中心，開展教學、科學研究和社會服務，保證教育教學質量達到國家規定的標准。人才培養、知識創新和社會服務是現代大學的三大基本職能。而高校新校區建設項目是為高校更好地實現其三大基本職能而服務的，因此高校新校區建設項目的社會宏觀影響可以通過以下三個方面進行評價：（1）對高校人才培養的貢獻，主要包含大學新校區建設項目建成前後培養的本科生、碩士生、博士生以及其他人才數量的增加；項目前後教室、實驗室、圖書館、體育場館數量的增加和功能的完備；生均教學行政用房面積、實驗室使用面積、圖書館使用面積以及體育場館使用面積的增加；百名學生配教學用計算機台數、百名學生配多媒體教室和語音教室座位數、生均教學科研儀器設備、生均圖書和生均年進書量（冊）的增加等[5]。（2）對高校知識創新的貢獻，主要包含項目建成前後科技論文被三大檢索 EI、SCI 和ISTP 收錄數量的增加；項目前後各級實驗室和研究中心等數量的增加；項目前後科研人才數量的增加；項目前後國家級、省部級以及授權專利獲獎情況的增加等[6]。（3）對高校社會服務的貢獻，高等學校的社會服務職能是指高等學校以直接滿足社會的現實需要為目的，以培養專業人才職能和發展知識職能為依託，有目的有計劃地向社會所提供的具有學術性的服務[7]。因此這項指標主要包含項目建成前後學校向社會提供的教學服務、科技服務、咨詢服務和設施服務的增加等。以上三項指標都屬於整體層面上的評價，一般可運用有無對比法進行綜合判定。2.3 高校新校區對經濟的影響大學新校區的建設不僅會對社會環境產生重要的影響，而且對其所在區域乃至整個社會經濟都會產生一定的影響。描述經濟影響的指標很多，由於新校區建設所帶來的區域經濟的增長、就業機會的增加以及科研成果產業化效益的增長表現最為突出，因此本文採用這三項指標來評價大學新校區建設項目對經濟的影響[8]。（1）區域經濟的增長，一方面大學新校區建設項目規模龐大，建設周期長，期間會有大量資金投入，這將有利於繁榮當地的建築市場；另一方面新校區的投入使用將帶動周邊的房地產市場，附近的商業、餐飲業、娛樂業等也將蓬勃發展。這些都將拉動區域經濟的增長，該項指標可以通過對比項目建成前後區域經濟總產值和財政收入的增加來衡量。（2）就業機會的增加，為滿足新校區入住師生的生活和工作需要，學校後勤部門和相關服務行業將會招收大量的後勤服務人員，同時學校周邊商業、餐飲業的發展也將創造大量的間接就業機會。該項指標可以通過新增的直接、間接就業崗位來衡量。（3）科技成果產業化效益的增長，新校區的建設有效改善了高校的科研條件，加快了科技轉化的速度和比例，從而帶動了科技成果產業化效益的增長。該項指標可以用新校區項目前後由於新技術應用所帶來的經濟收入的增長來量度。以上三項指標中，區域經濟的增長和就業機會的增加反映了高校新校區項目對區域經濟的影響，而科技成果產業化效益的增長則在一定程度上反映了新校區項目對整個社會經濟的貢獻。2.4 高校新校區對環境的影響高校新校區建設項目在建設和運行過程中，必然會消耗大量的自然資源，同時一定程度上影響到周邊的生態環境，本文主要通過節約資源、環境保護和美化自然景觀三個指標來衡量項目對環境的影響[9]。
（1）節約資源，主要考慮新校區項目土地資源的集約利用程度，建設過程中原材料、水資源等節約利用程度，是否採取了節能措施，是否採用了節能建築材料等等。（2）環境保護，主要考慮新校區項目建設過程中是否對廢水和垃圾進行了及時無害處理，是否嚴格控制了雜訊污染；在新校區投入使用後，是否有垃圾、污水等生活廢物的集中處理系統；是否採取了措施以減少空調系統及食堂廚房廢氣對空氣的污染等等。（3）美化自然景觀，主要考察新校區與周邊景觀是否協調一致，是否美化了整體環境，增加了環境的藝術氣氛。根據上述分析，本文基於層次分析法，將上述指標構建為遞階結構層次圖（見圖 1）。3 構造判斷矩陣並計算權重值層次分析法 [10，11（]Analytical Hierarchy Process，AHP）是由美國運籌學家 Y. L. Saaty 在 20 世紀 70 年代提出的，將決策者的思維過程和主觀判斷系統化、模型化和數量化的理論方法。本文即採用 AHP 確定高校新校區建設項目影響後評價指標的權重，採用德爾菲法利用比率標度技術對各指標的相對重要性進行判斷，構造判斷矩陣[12]。某一指標相對於另一個指標重要性的涵義如表 1 所示，指標相對重要性判斷矩陣如表 2 所示。由表 2 求得各判斷矩陣的特徵值分別為：λA=4.288，λB1=7.128，λB2=3.066，λB3=3.066，λB4=3.000。對矩陣 A，由 CI=（λA-n）（/n-1）=（4.267-4）（/4-1）=0.089，已知 n=4 時，R.I.=0.90，再由公式 CR=CI/R.I.=0.098＜0.1，通過檢驗。同樣得到：CR（B1）=0.016 ＜0.1，CR （B2）=0.063 ＜0.1，CR（B3）=0.063＜0.1，CR（B4）=0＜0.1，均通過一致性檢驗對判斷矩陣進行歸一化後得出單排序權重值如表 3 所示。從表 3 和組合權重計算公式 W(k)=（w1(k)，w2(k)，…，wn(k）)T=p(k)w(k-1)，可以計算出指標層的各個組合權重，也就是各指標的最終權重，計算結果見表 4。4 實例分析上海交通大學閔行校區二期建設項目在一期建設項目的基礎上，歷時近十年，建設以原有 2200 畝校園為基礎，再新征土地 2800 畝，共計 5000 余畝，興建 76 萬余平方米單體建築，並完成 6 億元的配套工程，該項目是我國規模最大的高校建設項目之一。本文選取該項目作為高校新校區建設項目影響後評價研究的分析案例。4.1 項目綜合評價（1）確定指標體系中各指標權重值。本文採用表 4 所示的指標權重值。（2）確定項目綜合評價得分。首先確定評語集，將項目相關指標評價優劣程度作為評語集 V 的元素，共分四個等級，可表示為：V=｛v1，v2，v3，v｝4，式中 v1，v2，v3，v4 分別表示項目對應指標評價情況：優秀、良好、一般、較差四個等級，其分別對應得分為 5 分、4 分、3 分和 1 分。本案例採用公眾參與和專家調查打分方法，總共發放調查問卷 30 份，收回有效問卷 27 份，統計有效問卷得到各個指標的平均評判分值 Rij，Rij 是指第 Ci 個指標評判得分∑vj/27，結果如表 5 所示。根據表 4 確定的各個指標的最終權重值，得到的項目影響後評價值得分是：B=∑（wiRi）j=4.242，其中該評價值滿分為 5 分。4.2 評價結論根據最後的得分可以得出，該案例項目影響後評價結果為良好，體現出該案例項目對社會、經濟和環境帶來了良好的影響，是一個比較成功的建設項目。這一結論與該案例項目的實際效果是吻合的。在問卷調查中也發現，指標層中關於校園交通建設和對節約資源貢獻這兩部分指標得分較低，這是由於在校師生對校園整體布局規劃和校內道路建設情況並不滿意，同時閔行二期建設項目土地集約利用程度較低，存在一些浪費土地的現象。這些反映出來的問題可以通過該案例項目後續的建設加以改善，同時對以後類似項目具有借鑒意義。5 結 語隨著我國高等教育事業的發展，高校新校區建設還將持續相當長的時期，而由於新校區建設項目特殊的收益性模式和龐大的規模，它不僅會對周邊區域造成巨大影響，而且會輻射影響到整個社會、經濟和環境等各個方面。本文運用層次分析法對高校新校區建設項目影響後評價指標體系進行了權重分析，既可以用於評定項目的評估得分，也可以為項目之間的相互對比提供量化依據，是一種可行的方法。然而本文所構建的高校新校區建設項目影響後評價指標體系還略顯粗糙，各個指標的評判方式還不盡完善，這些還需要進一步的研究。
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B. 為啥大學城附近的房租便宜

位置偏遠。位置偏遠導致大學城附近的房租便宜，大學城附近因為學生居多，生活成本低，故租金較低，是非常正常的，而且房子的面積也不是很大，很多都是單身公寓那種，室內環境還是非常好的。

C. 為什麼大學城旁邊房價都不高

因為這邊比較偏僻。
大學城一般是現在郊區之外的地方的，對於沒發展起來的時候，它的房價確實不高，如果這豎雀片叢爛地方後續發展較好的話，肯定會有所升值的。滲纖漏
大學城，指一種因為高等教育而形成的居民點城鎮。大學發展過程中，大學發展規模擴大，有的大學聚集在一起，使得大學周邊地區或大學校園本身成為具有規模的城鎮。

D. 安徽師范大學（主校區）附近有哪些小區 小區房價大概是多少

問題沒問清楚。主校區精華在市中心步行街旁邊，大概一萬4一平米。新校區人數最多，附近的房價也千差萬別。學校里教師公寓3700一平，一牆之隔的中央城6000一平，學校東門沒有太大人流量的柏庄要看開盤價，每期都不一樣，一直在漲價，現在大概和中央城差不多。不過上次郭敬明來住的是南校區北門對過的百瑞中央城大酒店。