房地產本科畢業論文
❶ 金融與房地產關系的本科畢業論文
1.房地產泡沫
2.房地產價格
3.房地產運作
4.房地產相關產業鏈
5.房地產發展狀況
你可以從這幾方面寫原因,現象,應對策略等
我學經濟學的 畢業論文寫房地產泡沫形成分析
❷ 房地產工程成本管理論文
房地產企業成本管理的好壞直接影響到房地產企業的經濟效益和市場競爭力。下文是我為大家搜集整理的關於房地產工程成本管理論文的內容，歡迎大家閱讀參考!
房地產工程成本管理論文篇1
談房地產企業成本管理存在的問題及改進措施
房地產行業已經發展為精細化管理，成本管理則是房地產企業精細化管理的核心，只有控制好成本，企業才能有盈利空間，才能得到持續發展，尤其在目前房地產行業競爭如此激烈的情況下。如果沒有優於大多數企業的成本控制水平，企業就很難生存下去。因此，房地產企業提升成本管理水平迫在眉睫。
一、房地產企業成本管理的特點
(一)成本控制的重點貫穿項目各環節
房地產企業的產品是地產項目，各開發項目既有相似之處，也存在著許多不同，產品各異，與普通工業企業產品相比成本控制有很大的不同。工業企業產品一旦投產，產品定型，產品設計結束，銷售渠道也基本確定，成本控制主要集中在材料采購及提升生產效率上面。房地產企業的成本控制的重點則始終在項目取得、設計、生產及銷售的各個環節，一個項目結束，下一個項目又重復一個完整開發的全過程。如果有新產品又將重新設計銷售，各個開發階段又要重新循環一次。
(二)成本管理工作相對復雜
房地產企業開發產品不完全相同，即開發產品的多樣性決定了房地產開發企業成本控制的復雜性。房地產企業由於開發產品多樣，開發產品相對獨立，成本管理工作是否有效，沒有單一的產品成本參照，導致成本節約評價比較困難。因此，房地產企業要做好成本管理工作，必須建立起比工業企業相對復雜的成本管控措施與評價體系，才能使成本管理工作更加有效。
(三)成本管理水平對成本金額影響較大
房地產開發項目由於資金投入量大與開發產品自身的獨特性，決定了房地產企業的成本管理對一個項目的成本影響非常巨大。例如，產品設計階段一個有效的設計優化，可能減少大量的工程量，節約建造成本;產品銷售的一次有效創新，可以加快項目銷售速度，節約大量銷售成本及財務成本。成本管理的好壞對房地產企業開發成本影響較大。
(四)各成本管理階段相互影響明顯
房地產項目各開發環節成本管理影響效果明顯，如設計環節成本管理不到位，勢必影響施工環節的建造成本及洽商數量，造成建造階段成本提高，如果建造階段管控不到位、施工質量不好、施工拖延，必然造成銷售困難，減慢銷售節奏，提高銷售成本。因此，房地產企業各成本控制部門相互影響，房地產開發企業應在成本控制中注意各部門的協作。
二、目前房地產企業成本管理存在的問題
成本管理存在於房地產企業土地獲取、設計、招標采購、施工、銷售、成本核算及考核的各個開發鏈條與管理環節。目前，房地產企業成本管理存在著以下主要問題：
(一)土地獲取缺乏項目可行性分析
房地產開發企業的生產經營是從土地獲取階段開始的，土地獲取的好壞直接影響到房地產企業的後期經營及盈利能力。以前房價漲勢迅猛時，只要能取得土地，房價的漲幅很快就會覆蓋土地成本，企業肯定能取得較高的利潤。土地獲取隨機性強，獲取土地根本就沒有詳細的前期調研及嚴格的可行性分析。現階段存在的一些虧損的項目，往往是在土地獲取階段根據房價大幅上漲階段的經驗，預計了一個較高的售價，沒有認真測算比較貼近現實的預計銷售價格及可接受土地價格，導致獲取土地價格過高，最終的銷售價格遠低於土地獲取階段的預期價格。因土地價格的過高，導致開發成本加大，項目出現嚴重虧損。
(二)規劃設計不合理
規劃設計階段是在可行性研究報告的基礎上，對預計方案在設計階段的最終實現，是房地產開發階段成本控制的關鍵。規劃設計階段的定位是否准確，房屋功能是滿足客戶需求，是項目能否達到預期的銷售價格及銷售目標，能否將成本控制在企業可承受范圍內的關鍵。目前大多數房地產企業由於設計能力不足，將大部分的設計工作交由設計院實施，但對設計院最終的設計成果往往缺乏審核能力。有時由於設計院的設計水平不高，導致最後的設計不合理，不必要功能沒有有效縮減，使用材料成本過高，整體上，房屋造價在設計階段就偏高。由於設計不合理，後期變更洽商率較多，影響施工進度，建造成本大幅提高，超出原有設計成本限額。
(三)招投標管控不嚴
在各項招標階段，選取的招投標對象能力各異、參差不齊，有些中標單位可能施工能力不足，就會耽誤項目開發工期，拖後開盤銷售時間，還會增加各項管理費用及成本支出，或導致施工質量問題，增加後期維修成本，最後損害開發企業聲譽。在施工招標階段，招標文件不夠完善，工程量清單不全面、不準確，導致所簽訂的合同不嚴謹，後期施工單位抓住所簽訂合同的漏洞，大幅增加變更洽商，使最終結算價格大幅超過原合同價格，使企業開發成本增加。
(四)工程施工管控不到位
工程施工階段，部分房地產企業工程管理力量薄弱，管控不到位。各項變更、洽商管理混亂，變更洽商審批流程不夠明確，導致有些變更洽商在施工管理階段只有工程管理部門知曉，設計及成本管理部門並不知曉。在工程結算階段，這些變更洽商又都被施工單位拿出來交到成本結算部門，由於變更洽商發生時沒有經過嚴格的審批，變更洽商的真實性或工程量等都很難准確判斷，造成互相扯皮，最終結果是變更洽商失去控制，最終結算成本費用大幅度提升。
(五)銷售費用控制不嚴 銷售推廣費用上限沒有明確的規定，銷售費用使用也沒有明確的使用效果考核辦法。由於管理粗放，有時雖然花費了大量銷售費用，但推廣效果並不明顯。企業在迫於銷售壓力的情況下，一味增加銷售費用的投入，導致銷售費用大大增加。
(六)成本核算停留在成本反映階段
財務及合同管理部門對開發項目的成本管理只是停留在成本的反映階段。成本管理只是成本實際發生後的記錄，沒有分析實際發生的成本是否合理，是否超出本階段的成本控制目標。成本管控及考核措施缺失或流於形式，不能發現開發過程中成本是否偏離預定目標並採取糾偏措施，導致成本最終超標，也不知道過程中哪裡出了問題。各個部門不能很好地明確自己的責任，企業長時間無法形成有效的成本控制管理方式，導致成本管理水平停滯不前，成本費用居高不下。
三、房地產企業成本管理存在問題的改進措施
(一)提高全員成本管理意識、加強制度建設
成本管理水平不高，最主要的原因就在於成本管理意識不到位。成本管理的意識還停留在房地產暴利時期的水平，致使成本管理意識淡薄，成本管理制度缺失或流於形式。目前，在各項成本高企競爭激烈的形勢下，房地產企業提高成本管理水平，就是提高利潤率，這是在殘酷的競爭中能夠生存下來的關鍵。因此，房地產企業必須提高成本控制意識，並在企業成本管理中，建立一套全面覆蓋、有效實施的成本控制制度，落實成本控制各個環節的責任，做到事前有指標、事中有控制、事後有考核。靠良好的成本管控意識及有效的成本管控制度，可以把總成本控制在企業可承受的范圍內。
(二)完善土地獲取階段的投資分析
土地獲取階段，企業最重要的是要對可開發業態及房屋售價作出准確的估計，土地獲取階段的銷售、成本、利潤分析不能隨意進行，要有較強的預期嚴謹性。土地獲取階段的投資盈利分析中，房屋開發類型必須根據地塊規劃指標，由設計、銷售、成本、財務多部門經過多輪討論作出各部門都認為可行的方案，不能只由土地獲取部門一個部門來決策。根據房屋開發類型方案並結合周邊相同類型房屋售價及房價走勢作出房價銷售預期，以售價推算出可承受的土地價格，只有這樣，土地獲取後開發成本才不會超標。土地獲取階段各部門應有明確的分工，並落實責任，不能出現土地獲取成本過高無法落實責任的問題。
(三)提高設計部門人員素質，各部門配合細化設計方案
規劃設計的好壞，直接決定了後期開發建設階段成本高低，如果設計完成，依靠後期施工環節大幅節約成本是非常困難的。以前的房地產開發企業設計力量比較薄弱，設計工作主要由設計院完成，而如今要使設計環節能夠符合業態及國家規范要求，又要節約後期建造成本。所以，開發企業首先要加強自身設計部門的水平，聘任設計專業出身、有房地產開發經驗的優秀人才，組建相應的設計部門，這樣既便於與設計院溝通，指導設計院設計工作，又能夠審查設計院設計成果的優劣，發現問題，減少後期設計變更，節約後期變更成本。其次，設計開始前，最好能夠在符合項目定位的前提下，找多家設計院提供多種設計方案，房地產企業設計、營銷、成本、工程等部門參與，篩選出最優方案。在最終方案確定後，設計部門在設計工作的過程中也要召集相關部門跟進設計結果，在設計階段對最終方案進一步優化，在滿足客戶使用功能的前提下，去除不必要功能，選用性價比高的施工材料，使設計功能無浪費，施工材料成本最優，減少施工階段變更洽商。
(四)建立合作單位資料庫，細化標底及合同條款
房地產企業應在招標前對所要投標的單位進行詳盡的考察，招標時設立必要的投標門檻，使不達標的企業不能投標。企業內部要建立合作單位資料庫，掌握合作單位總體情況。對長期信用良好、工程施工優秀的企業要加強合作，投評標階段要設立相應的加分項，增加合作良好的企業的中標概率，對於那些信譽不好的企業要建立黑名單，禁止這些企業投標，避免後期給企業增加意外成本，造成其他方面的負面影響。在編制招標工程量清單的過程中，要建立制度，落實責任，核對工程量清單的准確性及全面性，避免後期出現漏項導致變更，而增加後期結算成本。合同簽訂過程中，應與施工單位簽訂限定總價的合同，如非要簽訂浮動總價合同，應當詳細規定合同價格浮動的條件及相應的標准，使合同總價控制在一定范圍。
(五)加強施工管理，理順變更洽商審批流程
在施工過程中，相應的變更洽商在所難免，公司內部也必須建立合理有效的變更洽商認定機制，保證變更洽商符合公司管理規定，變更洽商必須經過合理的審批後，施工單位才能施工。最終結算階段，只有經過公司正規審批程序的變更洽商才予以承認，未經正規審批的變更洽商不予認可，嚴格審批流程，保證變更洽商的真實性及工程量的准確性。
(六)嚴控銷售費用總量，建立推廣效果獎懲機制
銷售費用方面，房地產開發企業要根據項目業態及銷售額，提取一定比例的銷售費用，設定銷售費用限額，並在銷售費用各個功能如咨詢費、推廣費、銷售傭金等功能方面進行分配，將這些費用與相關單位等工作效果與實際銷售效果進行掛鉤，並制定相應的推廣效果考核辦法。銷售費用支出後要定期進行考核，費用花出去，沒有達到預期效果的情況要及時查找原因，對於因市場原因導致的要適時調整銷售策略，對於因銷售部門及合作單位自身原因導致的，要建立適當的獎懲機制。嚴格控制銷售費用的使用總額及效果，對於長期不能滿足銷售推廣需要的合作方要有清退機制，只有這樣，銷售費用才能在控制總額的同時達到推廣效果。
(七)加強成本核算，變事後反映為事前有指標，事中有控制
第一，要建立健全全面預算制度，項目總體的成本及項目年度的成本總額都要有比較詳盡的預算，預算要層層下達，責任成本落實到各個部門，落實到個人。第二，要建立成本定期匯報分析制度，成本核算部門不能只是一個已發生成本的反映部門，應將已發生成本與總體預算及月度、年度成本預算目標進行對比，定期召開成本分析會，分析成本節約及超支原因。對於有效控製成本的管理方法要堅持及推廣，必要的要形成制度，對於成本超支的，要找出原因，改進成本控制方法，形成事中控製成本的有效機制。第三，要推進信息化管理，以前成本核算管理粗放與信息化不足有較大關系，由於信息化不足造成各部門成本數據相互割裂、數據不共享，數據標准不統一，過程中對某項成本分析取數困難或不同部門出具的數據分析結果不一致，導致成本控制是否有效無法確定，成本控制水平裹足不前。目前，由於互聯網的快速發展，基於互聯網的成本管理平台已趨於成熟，房地產開發企業要盡快建立基於互聯網的統一成本管理平台，便於自身的成本核算、反映及決策分析。
(八)建立有效的成本控制考核機制
有效的管理制度必須要有考核獎懲機制，才能得到執行，成本管理也是如此。房地產企業在建立健全各項成本管理制度的同時，也要建立健全責任成本考核機制。至少每年要根據成本實際運行情況與年度預算情況進行對比，根據公司考核制度規定，對各部門責任成本控制情況進行獎懲，做得好的要進行獎勵，做得差的要進行處罰。只有建立健全成本考核機制，才能調動各部門實施成本控制的積極性，成本控制才能落到實處，成本才能切實降低。
四、結束語
目前，成本控制已成為房地產開發企業的一項重要任務，房地產企業要保持利潤並生存發展下去，必須建立健全各項成本管理制度，利用好各項成本管理工具及信息化管理平台，在房地產開發各個環節注重成本控制，提高自身成本管理水平，使自己適應市場的發展需要，在實現企業自身利潤要求的同時，提高我國房地產企業的總體成本管理水平。
房地產工程成本管理論文篇2
淺析業主項目成本管理
企業的發展離不開管理，在工程建設項目項目中，更加離不開對項目成本的管理，建立起一個成本信息庫顯得十分必要，針對這一情況，本文主要從不同的環節對工程建設項目項目的開發進行有效的成本管理，希望能夠對今後的工程項目起到一定的借鑒作用，更好的發展我國工程建設項目事業。
1 投資決策階段的管理
首先在投資決策階段，也就是在最初決定項目立項的時期，相關人員一定要從可行性方方面出發進行前期的考察工作，看這個項目是否合理性和必要性，在可行性研究的基礎上再粗略的估計一下方案需要的資金有多少，選擇合適的投資，計算出能夠從中獲取的利潤，同時還要對整個工程建設項目項目可能存在的風險進行有效的評估，這樣才能獲得最完整的計劃，以便為後續的工作奠定基礎。
2 設計規劃階段的管理
在這一階段中，要想對成本進行有效的控制，首要前提就是做好設計工作，因為設計階段對投資產生的影響占據整體影響的90%以上，這一階段也是將經濟效益最大化的重要階段，筆者認為要想做好設計階段的工作，一是要選擇一個合適的設計單位，擁有豐富的設計經驗，並且將項目的主要負責人確立下來，組建起穩一個完整的設計團隊。二是要從經濟性的角度出發加以論證，確保整個設計既滿足設計的要求，又能達到經濟最大化的效果，設計時需要滿足各個階段的相關要求，與可行性報告進行對比，對投資情況加以進一步的估算。三是要將設計圖紙進行審核，必須要由專業人士進行評判，力求減少工程變更的情況。
3 施工招標階段的管理
在進行施工招標的過程中，有幾點是需要注意的，具體如下。
3.1 由專業人士建立起一個招標小組，從多個方面著手，如招標范圍、招標內容以及招標條件等方面加強招標活動，避免產生重復招標的現象，招標的企業至少要達到5家以上，這樣可以有效的避免出現串標的可能性。
3.2 在招標的過程中所遵循的原則為最低價中標，確定好標底，將工程一次性包死，採用工程量清單計價的形式進行招標。如果招標的企業條件相同，那麼則優先選擇費用低的企業。
3.3 對於總包以及項目經理的選擇，優先確定其具備相應的組織管理能力，在招標前重點考察的內容是是否具備相應的組織管理能力，對於公司的資質情況則作為次要的考察內容。有些分包項目具有壟斷的性質，針對這種情況就需要將造價降到最低。
3.4 在制定合同的過程中，合同中的各項條款需要加以進一步的細化，防止有不明確的條款存在，這樣可以有效的避免糾紛以及索賠現象的出現，尤其是要注意各個款項是否存在歧義的情況。在合同中還要註明工程項目各方應該履行的義務以及可以享受的權利，如果不能按照合同辦事，則有權獲取相應的賠償。
3.5 最後，將施工單位、施工材料以及相應的設備供應商的相關信息收集起來，輸入進資料庫中，一方面便於查找有關的信息，另一方面還能對這些單位評分，以優中選優。
4 施工階段的管理
在施工階段的成本管理，可以從以下幾個方面進行控制：
4.1 一是要在土建、水電以及相應的各個環節中建立起相對專業的人員，由專人對項目的情況進行管理，必須要具備豐富的技術經驗與管理經驗。有獨自運作項目管理閱歷的人承擔，項目管理團隊的待遇和利潤掛鉤，調動團隊積極性，同時項目管理團隊人員應具備職業道德。
4.2 開工前應組織設計、施工、監理、業主方預算、工程管理人員組成小組對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性進行會審，提出明碡的會審意見，並在施工前改正。
4.3 通過招標選擇有良好信用的總包及監理單位，監理單位和總包或其他供應商、分包無利益關系。
4.4 項目管理人員應和監理對工程質量進行監控，一旦發生質量事故，應馬上通知有關部門進行詳細調查，分析事故原因，提出事故報告及防患措菔，防止再發生和減少損失。應對隱蔽驗收做好詳細記錄，並辦理書面手續。
4.5 進度款：(1)原則上不支付預付款和備料款，如需支付，需按規定的流程審批。(2)施工單位應按月報送進度計劃和本月實際完成、驗工月報表，工程、預算部門會同監理對施工單位的進度款進行審核，同時查看上報的資料是否齊全(進度照片，工程質量證明材料等)。經財務審核、批准後，工程、預算、財務建立統一合同台帳和批准付款台帳。(3)工程款支付達到合同款的85%，原則上應停止付款，防止支付過度出現。
5 技術協調
建設項目管理，是為滿足建設項目對於特定目標要求而進行的系統的、有效的計劃、組織、控制與協調活動。"協調"是建設項目管理的一項重要內容。協調的內容包括人際關系、組織關系、資源供求、信息交換等方面，資源供求與信息交換協調可以統稱為技術協調。從業主方的工程管理的角度出發，建設項目管理中的技術協調的重點，主要是技術信息協調，這一協調貫穿整個項目管理全過程。
技術協調是目前建設項目管理相對較薄弱的環節。對於項目建設程序的各個階段而言，規劃、設計、施工階段自身有較完善的質保體系，有各自較為嚴密的標准、規范，但各階段之間需要銜接，必然存在技術信息的相互流動。例如，施工單位對於設計使用功能的理解，以及對變更的掌握，設計單位對於現場和施工動態情況的了解等，都依賴技術信息交流;項目管理的對象，即工程實體本身，是一個由眾多的環節構成的系統，項目管理實踐證明，技術信息協調失敗引發的問題在項目缺陷中佔了相當大的比例，從而造成項目成本控制失調。
技術信息協調是在各階段間、工程各部位間以及各單位間傳遞技術信息，對於其中的部分子系統。錯誤的技術信息一經傳遞，往往會在相對封閉的子系統中持續作用，或者對其他子系統引發連鎖反應，直至出現矛盾後才被發覺，具有隱蔽性。正是由於技術協調是提供工作的依據、標準的保障，所以其意義重大。
結束語
總而言之，工程建設項目事業是我國比較重要的一項產業，在近些年間的發展也是十分迅速的，針對當前的發展形勢，必須要對業主方的項目成本加以更為有效的管理，成本的管理對於項目管理的成敗具有直接的聯系，間接也體現著建築的整理水平以及綜合的競爭力，所以為了國家能夠獲得更為理想的精力效益以及促進工程建設項目市場更加彭勃的發展，相關人士需要在成本管理上多下功夫，這樣才能讓我國的工程使用增值。
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論房價持久戰
中國的樓市，有房產商、二奶經濟學家、某些政府官員、房產中介等大量的謊言，也有一些房奴的無奈之語。在本人博客中，已經就大多數房價要繼續上漲的扯淡一一加以批駁：
1、土地的稀缺性謊言：土地當然是稀缺的，可是人民幣更是稀缺的。如果僅此原因房價要漲的話，那再漲10萬倍，仍不能改變土地稀缺的事實。其實任何一種商品都是稀缺的。鐵礦、石油，都是越用越少。
2、城市化拉高房價的謊言：中國的城市化是必然的，可是農民買得起城市的商品房嗎？所以要城市化，房價必然大跌。
3、人民幣升值拉高房價的謊言：美元年利率比人民幣高出2.46個百分點，就是人民幣一年升2.46%以上的，把美元換成人民幣才有收益，並且要扣除貨幣兌換費用。如果通過炒房獲利的話，還要扣除契稅（目前北京是3%，則一買一賣就是6%，上海是1.5%，《契稅暫行條例》規定的范圍是3%-5%，低於3%的會隨時恢復到法定水平）、營業稅（五年內轉讓5%）、所得稅、中介費。同時，人民幣對美元是升值的，對歐元卻是貶值的。人家外國基金是不是象一些糊塗的，不喜歡深入思考的中國傻老百姓那樣笨呢？外國基金是在幾年前買中國房產還是現在買？現在是拋售獲利，還是買入？正巧，今天2007年7月18日（本文其實已經完成至少三個月了）的《東方早報》報道「上海經貿委公布的數據表示，上半年房地產行業上海吸引外資合同金額為11.08億美元，同比下降41.03%」，是什麼意思，想想吧。
4、國際化大都市的謊言：現在不少人，包括一些有識之士，認為上海是國際化大都市。簡直笑死人了。國際市大都市有幾項標准，上海符合了幾項？去對照一下嘛。就算不知道的話，難道不想想周圍的人有多少收入水平達到了國際化大都市的標准？紐約是國際化大都市，去年華爾街的分紅就超過了A股所有上市公司的利潤，上海呢？有10%的人年收入超過10萬嗎？
這些批駁文章均在我的博客中，並被各網站和論壇廣泛轉載，搜索我的名字即可得到。
中國的房價一定會跌的，一定！詳細理由可以參考我的《中國房價必跌的40個理由》，約有15000字，這是我所知道的中國最全面，最有理有據的闡述房價必跌的文章。也曾看到不少房價必然上漲的N個理由，房價不可能下跌的N個理由，基本上就是乾嚎，要麼根本沒有理由，要麼就是鋼絲繩上的雞蛋。並且從最近中國房價重新上漲的態勢來看，房價硬著陸，並引發經濟危機的概率比較大，非常大。列寧說：必須要有勇氣正視無情的真理。而這些年來的房價調控，其實是空調，一方面地方政府陽奉陰違；另一方面中央政府沒有魄力，怕泡沫破滅的可怕後果，不敢正視這個問題。這是沒有用的，一個膿包，不看它並不表示不存在，不去擠的結果是變得更大，最後不得不擠的時候，會造成更大的疼痛。
而中國房價下跌之路，也必然要經歷過度上漲、價格相持、持續下跌三個階段。
1、房價過度上漲階段：任何一種商品的價格由其價值決定，同時受供求關系的影響。所以價格明顯高於價值的情形不可能持續存在，價格泡沫一定破滅。馬克思說：一時有20%的利潤，資本就活躍起來。所以當市場價格不斷上漲的時候，就吸引眾多資金參與投機，並有實際需要房子的人為避免以後以高價買入，實現低成本買入而提前購買，於是價格一定會漲過合理價位，價超所值。這和股市是一樣的。這里可以參考慣性理論。一種商品，生產周期越長，社會投入的資金越多，它上漲或下跌的狀態就越難改變。上漲的時候，很難停下來。於是雖然中國的房價早就有了泡沫，可是樓市的供應量的大幅增長不可能在短期內實現，炒房人、買房人、銀行貸款的大量介入，也足以推動房價的持續上漲。
2、房價相持階段。這時的供應量遠比以前多，而社會購買力已經被大量消耗，新的購買力短期難以形成；因房價不再持續快速上漲，炒房人和未來才有需求的人，因不再預期未來房價象以前一樣上漲，不再急於入市，而是觀望；原來買得起的人，因房價上漲，無力購買；營業稅、所得稅的徵收極大限制了投資購房；限制外資政策的出台減少了洋鬼子的需求量；銀行利率幾次提高增加了買房的成本；銀行存款准備金率的提高抑制了銀行貸款數量的增長；股市大漲分流了進入樓市的資金；對大戶型的限制導致同一塊土地可以建成更多的房屋……還有其他各種因素，雖然單個因素不能讓房價明顯地下跌，但量變終於成為質變，房價總會進入基本不漲，基本不跌的僵持狀態。
3、房價下跌階段。當初推動房價上漲的因素陸續不再起作用，而推動房價下跌的因素開始起作用。如原本利率很低，現在利率有所提高；原來炒房有利潤，而房價處於相持階段後，不再有明顯的利潤，同時還要繳交營業稅和所得稅，這樣原本為炒房人准備的供應量就大大多餘了，並且有房在手的炒房人因還貸增加，市場略有下跌或不再上漲，不再有房價大漲拋售取得暴利的預期，又有物業費等現金流的支出，導致部分明智的炒房人選擇拋售，同樣增加了市場供給；原先提前購買的購買力已經被提前透支；一旦房價開始下跌，有住房需求的人因預期未來更便宜而延遲購買，更減少了市場需求量……總之高房價將無可奈何花落去，開始持續漫長的下跌。
這里要說明的是，指望短期內房價暴跌是不現實的，也是不可能發生的。拿日本來說，房價連續下跌十五年左右，下跌幅度是70%左右；中國香港1997年開始，連續下跌了6年左右，跌幅達65%；中國台灣下跌約10年，跌幅也在50%以上；就是廣州，在約2003年開始上漲之前，連續下跌8年。房子這種商品有遠比其他商品有更大的價格慣性。一旦上漲的勢頭形成，會持續上漲很多年，漲幅在一倍以上，而一旦下跌，也不可能一個月兩個月就跌到位。不管是什麼商品，其上漲和下跌的時間是相稱的。房子之所以不能在短期內暴漲和暴跌是因為房子的生產周期比較長，一個樓盤從拿地到售出，要兩三年時間，所以市場上供應量不能在短期內發生明顯的改變，這樣因供不應求而上漲後，因供應量的增加不是幾個月的事情，所以供不應求的狀態很持續較長時間，也就能漲很長時間。這是中國，也是美國、澳大利亞、歐洲、日本等地區已經反復驗證的事情。而下跌，因為供應量的下跌，也不是馬上會實現的，已經在建的樓盤多半會建成，而不是選擇損失巨大的爛尾樓，則供大於求的狀態不可能馬上改變，價格也會持續下跌。
而有些商品的價格能快漲快跌，主要也是因生產周期短。假如一個地方的呼拉圈因某種宣傳效應或明星效應，一個月價格上漲2倍，則生產廠家馬上一天24小時加班生產，而其他廠家也會建生產線，不要一個月，市場供應量增加2倍並不是難事，很快會供大於求，則在一個月內價格下跌80%也是很正常的。
在抗日戰爭的時候，有些人看不到抗日戰爭勝利的必然結局，於是選擇做亡國奴，甚至漢奸，要麼在戰場上成為日本鬼子的炮灰，要麼在抗戰結束後被秋後算賬，典型的如臭不要臉的川島芳子。而目前有些人，不了解房地產市場發展規律，以為房價只漲不跌，選擇做了房奴。在重大決策面前，不努力探尋事物的客觀規律，詳細了解客觀情況，並獨立思考，結果未必如李嘉誠說的「房價上漲的時候未必會死人，房價下跌的時候卻一定會死人」一樣，不過破財是不可避免的。就好比廣西北海的地價，曾從100萬元/畝跌到5萬元/畝，那麼在高位買進的人，怎麼會不破財呢？
上次公布《理財的正面與反面教材》後，那個非常富有，收入頗豐，但仍租房住上海年青人，前兩天在網上又碰到他，給他我那個文章的鏈接，他說已經看到了。另提到最近有兩天接待幾個從日本來的人，其中一個是老闆，自然非常有錢，可是他們從人民廣場看完展覽後，去河南路的酒店，居然是走了20多分鍾去的。在他們看來，能走到的地方決不做計程車。我在我博客中反復提到幾個例子：比爾蓋茨因為嫌停車費貴而把車子開走；李嘉誠穿的是七年前買的皮鞋，戴的是普遍的精工手錶；索羅斯的西裝是四十年（具體時間忘了）前買的。奇怪的是人均儲蓄存款只有14000元（注意，佔中國人口0.5%左右的人佔有了中國近60%的財富）的中國窮光蛋們，居然在買房子。（就我個人而言，雖然目前可以全額付款在上海買套小一些差一些的破房子，不過，就算我有1億元，也不會買。就是價格下跌50%，我買房的概率也小於30%。）
以後房價下跌一半左右以後，請這些房奴不要罵銀行，不要罵建設部，也不要罵房產商，因為他們沒有用刀架在你們的脖子上逼你們買房。
❹ 急求！！房地產畢業論文
[摘要] 專業化房地產企業的經營管理特點要求重視業績並關注員工工作態度和能力的考核，針對該特點，指出其員工績效考評中存在的問題，構建切實有效的房地產企業員工績效考評。
[關鍵詞] 房地產企業經營特點員工績效考評
績效考評指針對企業員工所承擔的工作,應用各種科學的定性和定量的方法,對員工行為的實際效果及其對企業的貢獻或價值進行考核和評價。房地產企業經營管理特點和人員素質等決定現有的績效考評遠不能滿足發展需要。在國家宏觀調控政策下，我國的房地產市場正處於激勵競爭之中，開展有效的績效管理實踐，激發員工的工作熱情，增強公司的核心競爭力，是面臨的重要挑戰。
一、房地產企業的經營管理特點
房地產企業包括生產過程和流通過程的經營管理，特點有開發經營難度大:投入資金多，土地壟斷程度高，進入門檻高;施工周期長;銷售周期長，資金周轉慢，投資回收期長；風險大:不確定因素多，流動性差；政策性強，政策風險大。依據業務種類、專業化程度、以及規模、發展戰略，房地產企業可以分成戰略多元型、戰略專業型和專業項目型三類。戰略多元型著眼於長遠發展的戰略, 重視工作分析與設計、員工的培訓、薪酬制度、福利保障制度方面；戰略專業型企業立足穩中求發展的戰略, 重視每一項工作任務；專業項目型著眼於短期項目盈利, 重視薪酬制度、績效考核等，但對員工的個人發展規劃、福利制度等認識程度不夠。
二、房地產企業員工績效考評存在的問題
以房地產開發為主，集建築施工、物業管理、實業投資為一體的集團性房地產企業，其員工績效考評存在以下問題：
1.績效考評關注短期利益與財務指標。大部分房地產企業只關注項目銷售情況和資金回籠狀況以降低企業風險。企業在設置戰略目標與績效指標時，更偏向於採用短期的財務性指標，而忽略長期的非財務性指標。
2.不同崗位的員工考核無差異化。房地產企業的業務涉及房地產開發和銷售、建築施工、物業管理等。人力資源管理對象包括各種層次的管理人員、技術人員、製造過程的生產人員、流通過程的營銷人員、客戶服務人員等不同工作性質的員工，其素質參差不齊，工作差異大，目標各異。但房地產企業發展太快，人力資源管理的水平未能配合企業的發展，崗位設置隨意性大，無明確崗位職責，更談不上依據崗位職責與員工素質進行績效考核。
3.績效反饋機制缺失，薪酬激勵制度與績效結果相關度低。缺乏溝通導致員工對考核內容和程度不了解，考核後缺乏有效反饋導致員工不知道考核的結果如何，績效信息交流存在嚴重不對稱導致績效考核工作成效不高。企業對績效考核結果的利用甚至走向極端:根本不用，造成寶貴的績效資源浪費；或者濫用考核資源，憑借考核結果對員工進行威懾、嚴厲懲罰，而不是激勵、引導、幫助和鼓勵員工改進績效。
研究表明房地產企業優秀員工的流失與其員工滿意度低以及缺乏合理的利益驅動機制相關。房地產企業管理制度不健全，對員工的考核等制度都是一種形式，考核結果沒有充分與薪酬體系相掛鉤，未能產生應有的激勵效果。當利益驅動機制沒有與員工的期望相符時，便容易引起員工的流失，增加公司的人力成本。
三、房地產企業員工績效考核對策
1.崗位分層分類。對涉及不同素質與技能的員工，根據被考核者工作特點和性質的不同，把這些崗位分為高層管理序列、中層管理序列、業務序列、技術序列和支持序列等類別。業務序列指隨公司開發或建設項目存在而存在、隨項目結束而取消的崗位。技術系列指工作需要一定專業技術水平、能夠獨當一面的崗位。支持序列指輔助性或為業務、技術序列崗位提供服務的崗位。
2.依據BSC設置KPI，關注長期指標與員工能力。設計基於業績、能力及崗位重要性的考核指標。不同崗位序列的考核內容都分KPI指標，態度指標和能力指標，它們所佔比重依其崗位序列各異。
(1)KPI指標。按照平衡計分卡的設置思想，從財務指標、客戶指標、內部運營指標，以及學習與成長指標確定公司的戰略目標。其次找出公司戰略目標的關鍵驅動因素，並制定公司的年度工作目標。再按照MBO的思想把公司的各個戰略目標進行分解，落實成為部門目標，從中提煉出部門的KPI（關鍵業績指標）。最後，通過部門主管與崗位任職者溝通商定，落實不同崗位的關鍵業績指標，半年考核一次。
(2)態度指標。工作態度是被考核者對待本職工作的態度、作風以及努力程度。主要包括敬業、責任感、積極主動、團隊合作等主觀評價項目。此項目由上級根據員工的日常工作績效每半年考核一次。
(3)能力指標。主要考核員工在崗位實際工作中應具備的能力，根據被考核者表現出來的工作能力，參照能力考核標准，對被考核者所擔當的職責與其能力匹配程度做出評定，每年考核一次。
❺ 本科論文提綱
本科論文提綱範文（精選10篇）
無論在學習或是工作中，大家都不可避免地要接觸到論文吧，通過論文寫作可以培養我們獨立思考和創新的能力。那麼你有了解過論文嗎？下面是我收集整理的本科論文提綱範文，希望對大家有所幫助。
本科論文提綱 篇1
一、套版印刷的含義與基本技術特徵
中國古代套版印刷的濫觴——學界的幾種觀點
套版技術的成熟與分化——明末彩色印刷的興盛，套印書的大量出現與木版畫
二、清代套印本的基本情況——概述官、私、坊三方的特點
以「內府本」為例，分析其使用技術、刻印范圍、刻印目的等，折射當時國家中央刻書的一些特點
三、簡介歐洲的彩色印刷技術的起源
歐洲彩印技術與我國套版印刷技術的異同
木版畫和後來的年畫雖然與套印書同出一個源頭，但是限於篇幅就不能詳細的寫了。此外，套印本與現代彩印書相比較，從中也可能發現人們對書的觀念——如書的作用、閱讀的意義等等的一種轉向。最後一部分涉及外國出版史的一些內容。
本科論文提綱 篇2
一：論文題目
從湯顯祖《牡丹亭》中杜麗娘人物形象
——看「發乎情，止乎禮」的時代性
二：論文觀點來源
「發乎情，止乎禮」出自《論語》，是古代形容男女關系的。發乎情，即人的情感在男女之間產生。止乎禮，就是受禮節的約束。湯顯祖所說的「情」是指包括*愛之欲在內的人生欲求。可湯顯祖在《牡丹亭》中強調真情，至情的時候，他始終指向的仍是社會現實，表現出對現世的熱情和對道德的關注，更重視「發乎情，止乎禮」的教育作用。
三：基本觀點
《牡丹亭》中杜麗娘能突破自身的心理防線，逾越家庭與社會的層層障礙，勇敢邁過貞節觀，為鬼時，以身慰情人；在死而復生之初，能婉言拒絕情人的求歡，「發乎情，止乎禮」。有人認為，這是湯顯祖思想的矛盾性，它在突破傳統的同時，又在墨守陳規，是一種退步。而我認為「發乎情，止乎禮」符合了那個時代的特徵，而在現代，在女性貞操觀念淡薄，過度追求個性解放的今天，其倫理道德意義就更為重要了。
四：論文結構
全文共分七節及結論。
第一節《牡丹亭》：介紹湯顯祖及其作品《牡丹亭》中的主要人物及內容。
第二節《杜麗娘》：杜麗娘是人們心中至情與純情的偶像，對於人物的塑造，我認為主要受湯顯祖的文學思想和當時人們思想信仰的影響。
第三節《萌芽》：主要論述《牡丹亭》中杜麗娘愛情觀的萌芽。她一面悲嘆青春的虛度，個人才貌的被埋沒；一面又執著於自由、幸福的追求，「一靈咬住」，始終不放。
第四節《沖破》：《牡丹亭》中杜麗娘死了，可是她的死不是生命的結束，而是新的斗爭的開始。在擺脫了現實世界的種種約束之後，她果然找到了夢中的書生，主動地向他表示愛情，並以身慰情人，還魂之後還結為夫婦。
本科論文提綱 篇3
一、序論（1000字）
1、對民間信仰做一些概述
2、關於民間信仰研究的已有研究成果
3、本項研究的意義與構想
二、本論
（一）太谷縣民間信仰的概況和特點（3000字）
1。概況
（1）三官爺
（2）五道爺
（3）關老爺
（4）奶奶
2、特點
（二）民間信仰與傳統鄉村社會（5500字）
1、民間信仰與社會的生態系統
2、民間信仰與社會的組織整合
3、民間信仰與社會的教化控制
4、民間信仰與社會的生活運行
三、結論（500字）
在清代太谷的鄉村社會中，民間信仰為民眾生活構築了一個萬物有靈的世界，形成其獨特的信仰體系。民間信仰以其強烈的世俗性滲透於鄉村社會之中，深深影響著民眾的人生選擇。
民間信仰是廣大非教徒民眾的超自然信仰，它包括多種觀念與活動，而以神靈崇拜為核心。它與社會的生態系統密切相關，並存在於社會結構和社會生活的方方面面，發揮著多種多樣的功能。總之，民間信仰與傳統鄉村社會的生態、結構、功能、生活都有不解之緣。它在該社會中具有不可忽視的地位和作用。
⑴鍾敬文。《民俗學概論》[M]。上海文藝出版社。1998第。187頁
⑵王守恩。《諸神與眾生——清代、民國山西太谷的民間信仰與鄉村社會》。中國社會科學出版社。20xx。第10頁
⑶咸豐《太谷縣志》。卷三。戶口。第二十四頁
⑴光緒《太谷縣志》。卷三。風俗。第3頁
⑵李文慧。《民間信仰與村落關系——以清代至民國的山西太谷為例》。第14頁
⑶《重修三官廟告竣碑記》。嘉慶二十五年。《平、祁、太經濟社會史料與研究》。第230頁
⑷《山西通志》第47卷。中華書局1997年版。第225頁
本科論文提綱 篇4
【內容摘要】xx年末以來，面對日益嚴峻的經濟形勢，國內房地產市場的有效需求被大大抑制，市場觀望氣氛濃重，樓市成交價跌量少，本科生畢業論文提綱範文。在傳統營銷模式下難以突圍，房地產市場必然要依靠謀求營銷創新來取得突破。本文從房地產市場全程策劃、產品定位、客戶定位、策劃方案、包裝方案、銷售戰術等方面簡要分析如何進行創新，以及創新需要面臨和解決的問題，供以參考，論文寫作《本科生畢業論文提綱範文》。
【關鍵詞】房地產營銷創新營銷策劃定位產品客戶
【目錄】
一、房地產營銷發展歷程簡要回顧
二、當前房地產市場面臨市場新形勢的挑戰
三、傳統營銷策劃模式已難以適應新的市場狀況
四、新的經濟形勢下如何做到「創新營銷
1、將房地產全程策劃作為創新營銷的基礎
2、制定明確和精準的市場定位分析
3、建立以客戶為導向的消費者關系體系
4、根據產品定位和消費者分析，進行產品創新
5、制定價值獨到、具有可實施性的營銷策劃方案
6、銷售推廣的軟、硬體包裝
7、制定合理的銷售戰術
8、建立高效的成本控制管理體系
本科論文提綱 篇5
[摘要]我國刑事訴訟中超期羈押現象長期以來一直未能得到有效遏制，已經出台了的有關糾防超期羈押的制度也未得到真正落實。為此，本文在闡述了超期羈押的概念，危害性及其長期存在的原因的基礎上，著重提出了一些解決超期羈押的對策：轉變執法觀念，提高執法人員素質；填補現行法律漏洞，完善羈押立法規定；完善對超期羈押的監督機制和救濟程序；建立羈押的替代措施
[關鍵詞]超期羈押概念危害性原因對策
前言
一，超期羈押的界定
二，超期羈押的危害性
（一）超期羈押嚴重侵犯犯罪嫌疑人，被告人的人身自由權
（二）超期羈押嚴重妨害了刑事司法程序公正的實現
（三）超期羈押妨礙了刑事訴訟的效率，增加訴訟成本
（四）超期羈押嚴重損害了法律的嚴肅性
三，超期羈押形成的原因
（一）重實體，輕程序的觀念仍較為嚴重
（二）過於強調懲罰犯罪刑事訴訟目的而忽視了人權保障目的
（三）立法存在著一些明顯缺陷
（四）缺乏行之有效的監督，救濟機制
（五）落後的偵查手段和模式的制約
四，解決超期羈押的對策
（一）轉變執法觀念，提高執法人員素質
1，轉變"重實體，輕程序"的觀念
2，轉變"重懲罰，輕人權"的觀念
（二）填補現行法律漏洞，完善羈押立法規定
1，完善《刑事訴訟法》關於審前羈押的規定
2，完善《國家賠償法》中關於超期羈押發生後的國家賠償的規定
（三）完善對超期羈押的監督機制和救濟程序
1，完善檢察機關監督機制
2，建立超期羈押的救濟程序
3，建立羈押的替代措施
結束語
注釋
參考文獻
本科論文提綱 篇6
論文題目：我國電子商務稅收征管問題研究——以A市國稅局為例
第1章緒論
1.1研究背景
1.2研究目的和意義
1.2.1研究目的
1.2.2研究意義
1.3國內外研究綜述
1.3.1國外研究綜述
1.3.2國內研究綜述
1.4本文的研究思路和主要內容
1.4.1本文的研究思路
1.4.2本文的主要內容
1.5本文的研究方法和創新點
1.5.1本文的研究方法
1.5.2本文的創新點
第2章電子商務的發展對稅收征管的影響
2.1電子商務相關概念及發展狀況
2.1.1電子商務的概念
2.1.2電子商務的特點
2.1.3電子商務發展狀況
2.1.4電子商務稅收發展狀況
2.2稅收征管相關理論
2.2.1稅收征管的概念
2.2.2稅收征管的要素
2.2.3稅收征管的原則
2.3電子商務的交易過程和競爭優勢
2.3.1電子商務通用交易過程
2.3.2電子商務競爭優勢
2.4電子商務對稅收原則的沖擊
2.5電子商務對征管模式的影響
2.6電子商務對稅務稽查的影響
第3章我國電子商務稅收征管存在的問題
3.1電子商務稅收征管存在認識誤區
3.2電子商務稅收征管制度不完善
3.2.1電子商務稅收的制度缺失
3.2.2現行稅法中關於電子商務規定是空白
3.3電子商務稅收征管執行難度大
3.4國際稅收問題加劇
第4章A市國稅局電子商務稅收征管案例分析---以服裝業為例
4.1A市國稅局簡介
4.2A市國稅局服裝業電子商務稅收征管的要求和目標
4.2.1A市國稅局服裝業電子商務稅收征管的要求
4.2.2A市國稅局服裝業電子商務稅收征管的目標
4.3A市國稅局服裝業電子商務稅收征管新模式的具體改革措施
4.3.1征管機構方面
4.3.2征管人才環節
4.3.3納稅流程環節
4.3.4征管保障方面
4.4A市國稅服裝業電子商務稅收征管新模式的成果
4.4.1行業稅收增長明顯
4.4.2稅源監控能力提升
4.4.3稅務檢查次數減少
4.4.4幹部業務素質加強
第5章國外電子商務稅收征管的經驗借鑒
5.1發達國家電子商務的稅收征管
5.1.1美國電子商務的稅收征管
5.1.2日本電子商務的稅收征管
5.2發展中國家電子商務的稅收征管
5.3國際上對電子商務稅收征管達成的共識
5.3.1確保稅收中性的原則
5.3.2確保稅收法規易操作的原則
5.3.3研究制定先進的稅務管理技術
5.3.4加強對電子商務反避稅問題的研究
5.3.5加強國際交流與協調
5.4國際電子商務稅收征管的經驗借鑒
5.4.1電子商務征稅的重要性
5.4.2加強國際合作，減少國際避稅
第6章完善我國電子商務稅收征管的對策和建議
6.1電子商務征稅意識應統一
6.2明確相關稅收原則
6.3充實現有稅收法律體系
6.4利用先進互聯網技術支持電子商務征稅
6.4.1建立電子商務稅務登記制度
6.4.2探索實施電子商務專用發票
6.4.3完善適應電子商務稅源控管方法
6.4.4設計開發面向電子商務的稅收征管軟體
6.4.5構築電子商務稅收信息共享網路體系
6.4.6利用大數據演算法支持電子商務稅收征管
6.4.7CA數字證書應用
6.5加強電子商務征稅的稽查力度
6.5.1加強電子商務稽查模式的創新
6.5.2加強對第三方的監督與完善
總結
參考文獻
致謝
本科論文提綱 篇7
學年論文提綱格式範文
一、資本結構和公司治理概述(1000左右)
1、資本結構的涵義
2、公司治理的涵義
3、資本結構和公司治理的理論關系
二、我國上市公司資本結構缺陷分析(2000左右)
1、資產負債率偏低,偏好股權融資
2、流動負債水平偏高，負債結構不合理
3、國有企業國有股集中度較高，呈現出「一股獨大」的特點
三、我國上市公司資本結構對公司治理的影響(2000左右)
1、大股東控制管理層任命,削弱代理權的.競爭
2、企業經營財務風險增強，債權人參與公司治理的積極性降低
3、股權過度集中，中小股東參與權利有限
四、優化我國上市公司資本結構和強化治理的對策建議(2500左右)
1、創建良好外部融資環境
2、大力發展企業債券市場,提高上市公司債券融資的比例
3、調整股權結構，降低國有股比例
4、建立和健全經營者的激勵和約束機制
參考文獻:
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本科論文提綱 篇8
引言
一、課題研究意義
二、民族聲樂表演藝術的界定
第一章民族聲樂表演藝術審美之「聲」
一、對「聲」的解析
二、聲音音色明亮圓潤
1、科學的演唱技巧的運用
2、注重聲腔的流動
三、民族聲樂的聲音符合民族審美傾向
第二章民族聲樂表演藝術審美之「字」
一、對「字」的解析
二、精妙的吐字行腔
1、吐字清晰准確
2、行腔中字與字銜接連貫自然
三、民族聲樂中襯詞的獨特作用
第三章民族聲樂表演藝術審美之「情」
一、對「情」的解析
二、朴實自然的「情」
1、對聲樂作品的深入理解
2、恰當准確的表現情感
三、豐富多彩、細膩真切的「情」
1、生活感受積累的真實情感體驗
2、創造性的表現歌曲情感
2.1音色的變化表現特定的情感
2.2表演者正確的情感審美意識
第四章民族聲樂表演藝術審美之「形」
一、對「形」的解析
二、「形」美在民族聲樂作品中所描述的客觀事物
1、自然景色
2、人物形象
三、「形」美在民族聲樂表演者全身心的表演
1、民族聲樂表演者自身舞台形象的塑造
2、真情投入的舞台表演
2.1表情生動，富有激情
2.2身段優雅，表演貼切作品
第五章民族聲樂表演藝術審美之「韻」
一、對「韻」的解析
二、演唱語言的韻律美
三、民族聲樂聲音的風格美
四、民族聲樂情感表達的韻味美
五、民族聲樂表演的韻味美
本科論文提綱 篇9
1 緒論
1.1 選題背景
1.2 研究意義
1.3 論文研究內容和研宄范圍
1.4 可能的創新與不足
2 國內外相關文獻綜述
2.1 公司財務特徵與財務重述的關系
2.2 公司治理與財務重述的關系
2.3 財務重述動因
2.4 財務重述經濟後果
2.5文獻評述與啟示
3 概念界定、理論基礎與研宄假設
3.1 概念界定
3.1.1 財務重述概念的界定
3.1.2 債務融資概念的界定
3.2 理論基礎
3.2.1 委託代理理論
3.2.2 信息不對稱理論
3.2.3 行為學理論
3.3 研宄假設
3.3.1 融資需求和財務報告重述的關系
3.3.2 財務報告重述對債務融資的影響
4 實證研究設計
4.1 融資需求與財務重述相關關系研宄
4.1.1 樣本選取
4.1.2 數據搜集
4.1.3 變數定義
4.1.4 模型設定
4.1.5 描述性統計與差異分析
4.1.6 自變數相關性檢驗
4.1.7 Logistic 回歸分析
4.2 財務重述與債務融資相關關系研究
4.2.1 樣本選取
4.2.2 變數定義
4.2.3 模型設定
4.2.4 描述性統計與差異分析
4.2.5 自變數相關性檢驗
4.2.6 線性回歸分析
5 研究結論、政策建議和研究展望
5.1 研宄結論
5.2 政策建議
5.2.1 健全監管制度，加大處罰力度，落實賠償責任制度
5.2.2 完善公司內部治理結構
5.3 研宄展望
本科論文提綱格式
一、撰寫畢業論文的目的與作用
本專業畢業論文的目的在於全面考查學生在本科階段在法語讀寫方面的學習成果，包括：
1)法語筆語表達能力：用法語分析、歸納、陳述、論述所選專題內容。
2)查閱法文文獻、分析歸納原文資料的調研能力。
撰寫論文本身是一個為將來做科研工作進行學習和訓練的過程。
二、國際合作辦學（貿易方向）畢業論文的主要內容和基本要求
本專業對國際合作辦學3+1項目（貿易方向）畢業論文的要求不同於單一語言文學方向論文的要求，根據培養法語本科+專業方向的復合型人才的基本要求，參照法國商學院對商科
學生實踐性寫作一般規范，本專業規定3+1項目（貿易方向）畢業論文要求用法文撰寫，論文應包括以下兩個部分：
1、一篇在法國企業實習的實習報告，撰寫要求以法方學校要求為准；
2、一篇小論文或評論，對有關國際貿易專題或法國商科教學方面的選題進行分析、思考和評論。小論文的撰寫要求如下：
篇幅為a4紙4號字單倍行距列印稿不少於8頁。
要求對選定專題進行分析、歸納和論證，提出個人的見解。
要求有標題、引言、正文(至少3個部分)和結論。
要求用中文和法文各寫一篇150字的摘要，並列出關鍵詞。
要求列出參考文獻(bibliographie)：至少列出3篇正式出版物。
（論文的具體格式詳見電子版範例。）
三、導師
導師主要由法方教師擔任，具體安排由法方學校負責。我系教師負責論文的最後評閱和評審。
四、關於對文獻的合法使用的要求
1)引用文獻資料原文必須加註釋(notes)，註明原文作者和出處。凡是不加註釋地引用或翻譯文獻將一律被視同抄襲或非法引用，將嚴重影響論文評價（見評審標准）；
2)引用必須合理，符合論證邏輯，但一般不應長篇引用文獻；
3)對資料中的事實或觀點，可以根據論文論證的需要，在說明來源的情況下，用自己的語言進行歸納和概括，但所有參考資料均應列入文後的「參考文獻」(bibliographie)中。
五、畢業論文的統一提交格式
論文要求交稿一式二份，並用3.5寸軟盤上交word格式電子版。
每份論文必須包括下列各頁：
1)封面(包括題目、作者姓名、年級、導師姓名、日期等)；
2)提綱或目錄(包括各部分的頁碼)；
3)正文，如有必要可為各部分加小標題，部分之間空2行，自然段間空1行，各邊適當留出空白，左邊留出裝訂空白；
4)參考文獻（bibliographie），要求至少列出2份參考文獻，包括：作者、題目、版本、日期等；
5)notes(注釋)；
6)如有必要可加annexe(附件)。
六、畢業論文的成績考核
1.畢業論文的評閱工作
論文首先由法語系教授和正副系主任組成的論文評審委員會進行初評。程序是：導師給出初評分數，評審委員會成員進行評閱和復審，確定初評成績。合格者方可參加答辯。
論文初評的評審標准如下：
1)格式達到要求10分
2)分析論證的邏輯性與合理性25分
3)法語表達的正確與通順程度50分
4)文獻引用的合法性與合理性15分
(註：嚴重抄襲者上述2)、3)、4)項均將大幅扣分)。
論文初評滿分為100分，60分以上為「合格」，60以下為「不合格」。
2.畢業論文的答辯工作
論文初評後，論文評審委員會召開畢業論文
答辯會。要求論文作者用法語口頭介紹論文的主題、主要論點和結論（5分鍾），並用法語回答評委的提問（8分鍾）。
評委根據答辯人表述內容的邏輯性與合理性、法語口語表達的正確與流暢程度打分，然後經評審委員會綜合給出答辯評分。答辯的滿分為100分。
3.畢業論文最終成績的評定
論文的最終成績由初評分佔60％和答辯分佔40％的比例計算評定。
評審委員會根據最終成績對論文給出以下評語：
90分以上者為「優秀」，80-89分為「良好」，70-79分為「中等」，60-69分為及格，60以下為「不及格」。
4.被評為優秀論文者須提交以下文稿：
1）論文的中文摘要一篇；
2）論文的精彩片斷3—4段，原文+中文譯文a4列印稿，合計2頁左右。
七、本專業畢業論文工作日程安排
參加「3+1」項目的畢業生應於6月底回國後立即向法語系提交論文，填寫規定的表格。
7月1日左右由系評審委員會進行初評。
7月5日左右進行答辯。經評審委員會評定的最終成績上報教務處。
;❻ 急求！！！大學畢業論文關於房地產方面的
城市商品房相關權若干問題的研究（一）
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序言
目前在我國房地產經濟迅速發展，已成為我國經濟發展的主要支柱之一。其中城市商品房的買賣是人們非常關注的重大問題。據有關方面統計、商品房的買賣已成為廣大群眾消費的首選。隨著買賣的擴大、相應商品房權益的糾紛不斷出現，商品房的質量，物業管理糾紛成了投訴的熱點，吸引了法學界對商品房產權問題的研究。在我國由於實行城市土地歸國家所有[i]，商品房與樓盤地權相分離的原則，傳統的、舊有的西方的物權理論及房地產的研究均很難適應我國現行商品房糾紛的處理。從商品房的空間構成不難看出，商品房的使用權是沿著商品房的空中范圍，上下疊加左右毗連的。這些商品房的疊加毗連使其權屬發生了異常的變化，更多的問題是無數個商品房權益交織後與周際的權利關系紛繁復雜，讓眾多學說力所不逮。本文力圖在這些權利的交織及邊緣問題上做深入的研究。為便於論述，本文將商品房產權交織及邊緣權概稱為相關權，顧名思義即與商品房產權相聯的權益。由於對商品房的問題研究的欠缺（也許是本人對此問題的獨孤寡聞），也由於物業管理成為新的熱點，更多的是忙於應付物業糾紛的處理，而很少去分析物業糾紛權利上的原因，如果靜下心來細思，涉及房產多項權利。如權利清晰，一是處理容易，二是糾紛肯定會減少。本文想借用相關權的概念從權利的性質上，該權利與他權利的區別上，努力找出一條解決糾紛便捷的路子，做一些基礎性的探討工作。需要說明的是，一是相關權沒有固定理論，他是基於物權、債權，鄰接權、相鄰權、共同權，類似於房屋區分所有但又不等同於這樣的權利，由於他是一種基礎權利。所以他對基礎理論的研究有很強的依賴性。二是由於舊有物權理論，原本是建立在私有物權之上的。因此，解決涉及商品房屋使用權的問題上矛盾突出、明顯，很難套用，應以討論一種全新的，商品房相關權理論為當務之要。城市商品房是國家所有地權和公民私有權分離的產物，研討房屋相關權一般不涉及地權所有權。三是由於商品房在我國發展時間不長，矛盾的顯現還不深刻，對這類問題的投入不深，研究不夠，只能就發現的問題就事論事，難免不能完全自圓其說，但本文想盡力而為，使這類問題的處理，較為耐得住推敲，成為體系。 四是由於對這類權利的救濟問題，直接引述為訴訟的研究，更是大家關注的問題，所以本人從論述的完整性上論述這類問題的特殊性。但並非本文的重點，如有浮皮淺顯，點到為止的情況敬請見諒。
一、城市商品房相關權益的基本問題
（一）城市商品房相關權的概念及性質特徵
1.城市商品房相關權的概念
商品房相關權利是指商品房產權人之產權與其他商品房屋產權人的產權及與開發商的開發權、公用設施使用權等與商品房產權相關聯的權利義務的總稱。為敘述方便，以下簡稱房屋相關權。
（1）商品房一般在城市中以樓房的形式存在，相對集中於各個小區，故本文所指商品房一般泛指城市小區商品樓房。
（2）由於法律規定，城市土地歸國家所有[ii]，商品房均附著在國有土地上，所以商品房房屋權益僅限於房屋本身的所有權，房屋產權人不得主張房產所附著之土地的所有權。其商品房所聯系的土地使用權一般也僅限於理論上的意義，因土地整幅批准使用者為開發商，房屋出售時，也僅限於房屋自身的面積及相應的公攤面積本樓內的樓道、電梯、設備間等，不包括樓房周邊的綠地、馬路等其他設施所佔用的土地，這種理論上的土地使用權因與整體小區樓盤的土地使用權相比較微乎其微，很難產生實際主張意義，因此，本文不予討論。
2.房屋相關權的性質
房產相關權是一種物權，依附於國有土地之上，附屬於相對獨立的房產權，是依賴於商品房產權的特殊物權。
房屋相關權的依附性在於，只有享有房產權，才享有完整的相關權、房屋租賃人、借用人都不能單獨享有這樣的權利[iii].
他的依附性還在於轉讓房產權時，相關權一並轉讓。如相關權涉及的地下車庫權利、一般在轉讓房屋時一並轉讓，受讓人不接受時，也應處於公開出讓狀態，但經物業管理人員同意的除外。（後文另述）
3.相關權是一種邊緣權、交織權
商品房在地理空間范圍講，由於商品房疊加在同一土地上，相應房產相關權則是各房屋產權交織狀態下的一種權利，這也決定了房屋相關權的行使也受制於其他產權人的權利行使。如在公共走道住戶獨用走廊一段為安全需要加裝防盜門，此行為雖不影響他人行走，但應徵求相鄰其他住戶的意見，並不當然享有獨用走廊的專有使用權。
（二）商品房相關權利所涉土地使用權的特殊性
商品房的相關權是建立在國有土地使用權之上的商品房所有權利延伸於所有之房屋外的一種權利。
1.他所依賴的商品房屋所有權是相對完整的，具備所有權應有的一切性質。
2.相關權所依賴的，商品房所附著的土地地產權為國有土地使用權。
（1）該土地所有權與房屋所有權相分離。
（2）房屋所有權緊緊依附於土地使用權。
（3）土地使用權的性質（商品房土地使用權）決定了房產相關權是一種特殊的房地產權。
（4）土地使用權具有期限性。單純的居住用地使用期限為70年，綜合用地為50年，商業用地為40年。[iv]
3.商品房所依賴的土地使用權具有整體性、不可分屬、多重的特點。
（1）整體性。土地使用權的自身屬性是土地所有權的派生他的屬性，國有土地上的商品房土地使用權具有共用性，使用的最大化及允許被他人善意使用是他的特有品性，整幅土地被開發商開發轉讓後允許所有商品房業主善意使用為該權利的顯著特徵。
（2）小區土地使用權是由國有土地所有權派生出來的，區分所有不是使用權的特徵，因此不可在使用權上設定「所有」。小區商品房使用權的整體性決定小區用地不可分屬，所有商品房所有權人對該批准使用的土地有平等的使用權。
（3）因使用目的方式、范圍、空間、層次不同，追求其功用不同，使用具多重性，多樣性，理論上說，使用權是多重的、往復無窮的。
（三）房屋相關權是建立在商品房各自所有、土地整幅使用權共享基礎上的特殊使用權[v].
1.商品房的所有權私有性、依附整幅土地的使用權國有性質，決定了房產權人不僅是享有商品房的相關權，而且享有區分所有權，和共有公共設備、共用綠地的相關權，還享有所有權之間，所有權與使用權之間，與相關權之間的權利。
（1）房具有完整的私有性，商品房所有權人在自己所屬的范圍內享有傳統房屋所有權的一切權利。
（2）由於商品房是橫向與縱向疊加毗鄰而建與公共設施、公用面積溝通相連，因此房屋所有各產權人還有相鄰及區分所有的權利。
（3）由於小區商品房土地所有權的特殊性和共同使用性，使其土地使用權的面積大大大於商品房的自身佔地面積。商品房所有人因此還享有對綠地、馬路、場館、亭廊、景觀等相關配套設施相關權。各商品房所有權人對上述配套設施相關權還達及這些設施的益損增減即使用、維護改建、受益權。
筆者認為區分所有范圍一般只達及同一建築物內，與所有之房屋建築物有物理結構上連接之部分，不具有結構相連的設施，但規劃在整體范圍內的，涉及其上的權利是相關權。綜上，相關權有廣義、狹義之說。廣義相關權，除所有權之外的，包含區分所有、相鄰及相關權。狹義相關權是指結構未曾原始相連，但土地使用權系一體批復、整體使用，與主體樓房配套而建相關設施之上相關的權利，如物業用房，供電公共配套用房，這些設施成本或計入或不計入商品房成本。[vi]但之上權利與住房所有權相關，既屬狹義相關權范圍。
2.從地理位置來講，房產權相關權是指房產人之房產權延伸至自身房屋之外，小區規劃之內開發商建設的配套公共設施上的權利及公共服務設施上的權利，如附屬用房，綠地等。這些權利即有一定的獨立性，也有交叉性。理論上講，當開發商開發的是單獨樓座的，房屋售出後，權利就全部歸屬各商品房業主，這時開發商雖在名義上享土地使用權利，但已無有實際意義，樓座所需土地面積及相關佔用面積隨項目完成，整幢樓房的出售、已經轉讓提供給各個房主。小區整體開發樓盤的，中間有甬路、綠地、廊亭、公共設施等相互交織關聯的各種相關設施，從產權上來講，商品房產權人僅對開發權有依附從屬性，但因上述具有獨立性的設施，互不隸屬涵蓋，但這些條件又是選擇區位、確定購買房屋時的前置條件，承諾條件，這些獨立於房產權之外的會館、場所、廊亭、馬路、綠地的收益權也不能完全與房產權人的權利無關，本文要旨在於研究產權人與上述設施權利之間的關系。
3. 相關權存在於動態之中，在動態中異常復雜。
相關權存在於特定的歷史階段中，在歷史的長河中，商品房產權的發展異常復雜，商品房相關權也並不是一成不變的，在動態中，相關權的形成、變化、消亡異常復雜。如（1）部分出租後的房產權人的相關權是否保留，能否部分轉化；（2）被意外佔地、增建、拆遷等，房產權人相關權如何評價損失，能否補償；（3）70年土地使用權期滿[vii]，相關權是否自然消滅，能否折價，能否改造成其他用地，有無置換權等等。本文僅就常見的幾種變化作簡要的論述。
1）房屋所有人與使用人分離的情況下 相關權的行使
如前所述，相關權是房屋產權人行使產權基於整幅土地使用配套設施的一種權利，這種權利是基於房產權的，但在現實生活中，法律允許產權人出租出借住房，在這種情況下，租用人、借用人是否享有這種小區公共設施的相關權，筆者認為，相關權不僅僅是使用權，而且有收益分享權及改變用途決定權。因此，在這種狀態下，使用權可因出售、出借而隨之轉移，但收益分享權和改變用途決定權則可以保留。
2）相關權指向的標的變動，相關權的行使分以下幾種情況：
（1）因規劃佔地，綠地等減少。
當國家規劃佔地有補償時，小區公共設施、綠地等土地出讓金均已攤入房屋成本，各房產主的權利也基於分攤而分享這些土地、設施的佔地補償，應按面積，通過相關權，補償給各個房屋產權人。
（2）改建 增建。
任何改建、增建均涉及相關權人的權益，應經多數人的同意而行之，在緊急狀態下，屬於確定的對相關人有益的增建、改建，可由小區或物業管理者代行實施，所得收益，在優先支付成本的情況下，應與相關權人分享。
（3）維修。
為維護相關附屬設施的正常使用，或提升觀賞使用設施的價值，需要投入，應經相關人絕對多數方同意可實施，所需費用應用小區其他收入支出，不足部分由小區相關權人分攤，不同意的人亦需支付費用。
3）利用經營設施為方便小區業主，允許開設一些便民經營服務，其收入如何看待，筆者認為其經營收入一般與相關權無關，屬於物業管理行為，但利用原物業管理設施的應從中分析出來，或作為維修資金，或按面積分享。
對於處於有利位置之中的房頂，屋面、樓面、圍牆，院內支架，懸掛的廣告等收入，則應優先用於受損，受影響的房屋所有權人，其餘用於公攤的相關設施維修費用，但不得作為物業經營收入。
4）七十年後，土地使用期滿後，房屋還在其產權尚存，土地使用權期滿後，或交回土地，或對土地使用權交費續展。4
如不交費續展，土地使用權雖然交還國有，但相對整幅 土地的使用及在該土地上的附著物因使用而不改變用途（自然順延）這時，房屋所有權人則享有全部的土地使用權（原開發商）的使用權因到期而失去（喪失）[viii].
如開發商或業主自行續交土地出讓金，使用權全部歸業主，這時相關權范圍與土地使用權利范圍接近一致，如由開發商交納則相關權維持原狀。
（四）、相關權與相鄰權區分所有、及物業管理、開發商經營權等其他權利的異同
1.相鄰權是指相鄰一方因修建施工臨時佔用他方使用的土地，佔用的一方如未按雙方約定的范圍、用途和期限使用的，另一方要求其及時清理現場，排除妨礙，恢復原狀，賠償損失的權利[ix].相鄰權是與所有權相鄰部分的處理原則，相鄰權沒有相互包容和權利交叉，只是處理相鄰關系的，雙方權利相等，沒有交叉。
（2）相關權不一定相鄰
相關權是所有權派生出的權利，相關權主要基於業主與開發商的基於土地的開發利用共同使用一幅土地關系而形成，特點是毗鄰但不相鄰，權利主體不平等。主要解決是房屋所有權人的所有權與開發商的使用權以及共用權問題，此外，小區內業主與業主即使地理不相鄰但同為相關權利人時權利平等[x].
2.相關權與區分所有之間的關系
建築物區分所有權是指對建築物的與其他部分區別開來的某一特定部分所享有的所有權。 [xi]對區分所有已有眾多論述，從功用上比較，建築物區分所有權主要是對所有權涉及的部分區分所有，解決的是所有權層次上的問題。建築物區分所有權涉及的建築物結構相連，解決的是共有問題。而相關權則不解決所有權問題，只解決相關權人房屋所有以外的一定區域內的使用權問題，不能主張對公用設施的所有權。相關權解決的公用部分的公用問題和公用部分的權益分配問題。按區分所有通說[xii]，區分所有包括住宅的專有權，公用面積的共有權，及成員權 [xiii]，但在整個小區靠街一側修建固定廣告牌，按合同法規定加工物為定作人所有，按區分所有則應為該樓所有住戶共有，但固定廣告牌建在樓外空地上如何共有呢。即使建在其中一幢樓的屋頂上如果按區分所有認定為非該樓住戶其他樓內住戶共有呢，而以相關權解釋在則無紛爭。再有附屬車庫無認購買，不得已向附近居民出售，如果出售被登記確認，小區住戶與該車庫所有人又如何區分所有呢？再如，庭院綠地被城市規劃佔用補償，在城市土地歸國家，土地使用權歸土地開發商的情況下，如和用區分所有去解決補償糾紛呢？這些似乎都以超出了「區分所有」的權能，起碼在中國的情況是如此。因此，以房屋相關權理論解決這些與房產權有關的各類權屬、權益損害糾紛更為恰當合用。
❼ 有什麼不錯的關於房地產的本科論文題目嗎
房地產專業畢業論文參考選題
1、 前監理工作存在的問題及原因、對策
2、工程項目管理（咨詢、設計、監理、施工、采購）應對WTO的形勢與對策
3、工程監理制度及手段研究
4、計算機在項目管理中的應用研究
5、國內外招標投標慣例比較研究
6、國內招標投標現狀及規范研究
7、工程設計階段的投資控制研究
8、關於監理人員資質認定辦法的思考
9、加入WTO對房地產業的挑戰與機遇
10、關於政策性住房金融制度的研究
11、房地產合理開發規模的研究
12、空置房成因及對策研究
13、關於住房消費貸款（政策性、商業性）的思考
14、關於工程管理專業人員應具備素質的思考
15、關於項目後評估的思考
16、關於完善工程造價管理的思考
17、工程項目投標報價策略研究
18、工程造價計價現行體制的缺陷與對策研究
19、工程項目施工階段造價的控制與管理
20、拖欠工程款的成因與對策研究
21、關於建設有形市場規范化發展的思考
22、論工程量清單報價
23、工程造價管理模式改革探討
24、論工程項目全過程的投資控制
25、關於工程造價主動和動態控制的思考
26、房地產投資風險研究
27、我國物業管理的現狀及對策研究
28、我國工程造價咨詢業的現狀及發展研究
29、論工程擔保制度的建立與推行
30、住宅產業的發展與國民經濟增長
31、關於提高工程質量的若思考
32、基礎設施融資模式及策略研究
33、項目融資（BOT、TOT、ABS等模式）的現狀及對策研究
34、國內外工程造價管理的比較分析研究
35、加入WTO後建設法規的完善
36、關於國際工程承包中FIDIC合同條款的應用
37、承包商施工合同風險防範
38、建築工程招標投標與合同管理關系的探討
39、工業發達國家建設工程合同管理與風險管理
40、風險管理理論在工程合同管理工作中的應用
41、施工索賠的現狀和對策研究
42、淺談FIDIC條款中的施工索賠
43、論信息技術在工程施工索賠中的功能
44、工程總承包企業與工程項目管理企業的界定和比較研究
45、推行總承包對我國建築業的影響
46、工程總承包企業組建的模式研究
47、住房價格合理姓性探討
48、房地產估價方法比較研究
49、房地產泡沫預警與防範
50、房地產周期波動分析
51、房地產經濟預警方法研究
52、城市規劃與城市地（房）價相互作用機理研究
53、城市土地收購儲備制度探討
54、房地產開發項目可行性研究報告-----XX案例研究
❽ 金融危機對房地產業的影響 的本科畢業論文
淺談金融危機對中國房地產業的影響及應對措施 時間：2009-4-24 作者：艾秋根 閱讀次數：222 【關鍵詞】：金融危機；房地產企業；影響；措施
【摘 要】：金融業和房地產業某種意義上是對孿生兄弟，在經濟全球化的環境下，世界金融危機不可避免地波及到中國，而房地產行業則受到顯著影響。無論是民眾的消費能力還是消費意願，在金融危機中都出現大幅度下降。本文結合當前國內外經濟環境，探討了金融危機對我國房地產企業的影響，並提出了應對金融危機、推動我國房地產市場健康發展的對策。
一、金融危機對中國房地產業的影響
（一） 宏觀經濟調整不可避免將危機傳導到房地產市場
對房地產行業而言，市場預期非常重要。在經濟上升期，資本市場和房地產市場會帶來明顯的財富效應，人們手中的資產都會顯著升值，購買力和變現能力都很強。在樂觀的預期下，房地產價格和成交量都處於穩步上升階段。然而當宏觀經濟增長減緩甚至停滯時，人們的消費預期不足，資產價格萎縮，財富縮水。對於房地產市場而言，成交量不足是最大的問題。據相關數據統計， 2008年1-11月份，全國商品住宅銷售面積為4.46億平方米，比去年同期減少19%；為近十年來行業銷售首次出現負增長。雖然國家10月22日出台了救市新政，特別是11月份出台了各項政策細則基本明確，大大激發了市場剛性需求的釋放，主要城市商品住宅市場成交量在11月份均出現了較大幅度的反彈。其中深圳、南京成交量環比增幅均在70%以上。但與去年同期相比，大部分城市依然處於較低水平，南京、北京、天津、成都等城市11月 份成交量同比下滑幅度仍超過了50%。可見，國家的宏觀經濟調整也不可避免地傳導到房地產市場。
（二） 外資有計劃撤離中國樓市直接影響房地產行業景氣
受美國次貸危機影響，華爾街大批投資銀行或倒閉，或被託管，與此相關的外資機構在2008年9月份前後拋售上海高檔物業的消息不斷出現在媒體上。外資出售在中國的房產物業主要基於三個原因：一是金融危機使這些外資金融機構損失慘重，流動性出現問題，需要從亞太等區域回收資金；二是中國房地產市場出現調整，銷量明顯下降，部分區域價格出現一定幅度下跌，各方對後市分歧嚴重；三是人民幣對美元升值步子放緩。對於外商拋售樓盤，目前是有價無市狀態，原因是此類樓盤一般的交易方式是基金—基金，或者是基金—開發商，但目前很多基金都在撤離新興市場。國內開發商自己也受困於流動性，根本無錢接盤。但外資出逃的動力還是很強，美國目前房價已經跌到相對理性的位置，相比中國上海的房價，美國房地產似乎更有吸引力。因此，對於外資而言，一旦中國人民幣升值停止，房地產價格停止上漲，外資將毫不猶豫地拋售。外資的這種動向對我國高端房地產市場是有直接影響的，雖然量的方面不大，但對價格和心理預期具有負面影響。在房地產梯級消費傳導作用下，普通商品房價格也會受到高端商品房價格下跌的壓力。
（三）失業和減薪降低住房消費能力
宏觀經濟受世界金融危機影響出現了較大的減速，其必然出現的結果是失業率上升、職工收入下降和居民消費意願減弱。2008年下半年以來，我國南方沿海地區大量規模以上企業倒閉，其中不乏用工規模達到幾千人的大型製造業企業。以至於還未到春節，就出現大量失業農民工開始返鄉的現象。
（四）金融緊縮壓制房地產企業融資
世界金融危機影響房地產行業的另一個因素是金融機構相關資產減值，導致對房地產信貸意願不足。同時，房地產金融調控政策並未有效放鬆，雖然央行在增加流動性，國務院辦公廳「131號文」支持合理的房地產開發貸款，但商業銀行「惜貸」心理嚴重。房地產企業融資渠道不暢，在市場成交量持續低迷的情況下，一些房地產開發企業面臨生存問題。實際上，無論是上海還是全國其他地區，房地產市場頻繁出現「退地」和「土地流拍」的現象，其根本原因無非是兩個，其一是開發商對市場走勢持有悲觀的判斷，不願意在市場調整當口去冒險投資；其二是開發商沒有財力去拿地或保有土地的使用權，客觀存在的資金短缺讓這些企業面對市場毫無辦法。
二、完善房地產業健康發展的措施
（一）優化開發企業策略
首先，開發企業要實現規模化、集團化。解決當前高樓價與普通居民低收入的矛盾、降低開發成本、提高開發素質，均離不開大型規模企業的支持。只有一批大型骨幹企業形成後，政府才能真正有效地調控市場。房地產企業必須走規模化、集團化的道路，通過兼並、收購、聯合等經濟行為，形成若干有實力的大型開發集團。其次，開發企業應該進行管理創新，包括建立符合市場經濟要求的現代企業管理制度，更新觀念、多渠道融資；重視人的因素，提高專業素質；注重信譽，增強服務意識；加強成本控制；加強決策分析。最後，開發企業要推行品牌化戰略，品牌對房地產企業的發展至關重要，好的品牌可以作為一種無形資產，使企業以較低的成本獲得客戶，為企業持續發展創造條件，給企業帶來較好的經濟效益和社會效益。今後，政府要在政策上進一步放寬，為品牌企業引進國內外房地產戰略投資者參股創造良好條件，積極引進外資，通過品牌企業內外資源的有效整合，彌補本地企業實力的不足，增強本地房地產品牌企業競爭能力。
（二）改善供應結構
1、從源頭上控制土地供應結構
目前市場上中高檔商品住房供過於求，以別墅為主的高檔住宅佔用了過多有限的土地資源，所以要控制高檔商品房的土地供應量，加大低價位商品房、特別是經濟適用房和廉租房的土地供應量。對於經濟適用房的落實工作要嚴格控制經濟適用房的房屋質量、審批程序等。同時，經濟適用房建設實際可分配給各個區縣負責，並通過成片大規模規劃結合郊區建設的方式降低經濟適用房的成本，以適應中低收入者的實際購買能力。
2、盤活空置房
針對被市場看好但不肯放下身價的房產，政府有關部門應介入監管，採取有效措施促進其銷售：如採取成本價處理方式和對空置房限價、限時、增加稅費等經濟手段。對近期完工即將進入市場的空置房，提供便利服務，積極引導銷售，創造良好的企業外部環境。
（三）完善房地產市場
1、促進二手房市場的健康發展
二手房是許多發達國家住房供應的主體，它一方面可以推進存量住房流轉，增加住房供給；另一方面可以降低空置率，提高房產資源的使用效率。作為一項完善房地產市場的有效措施，卻由於我國傳統的「一套房一輩子」的置業觀，影響了其發展。對此，政府應該引導市民梯度住房消費，擴大二手房的市場需求，同時降低二手房交易門檻和稅收標准，簡化交易手續，推動二手房市場的發展。
2、完善房地產金融市場
對於政府監管部門而言，應鼓勵法人治理結構完善、優秀的房地產公司上市。使社會資金成為房地產資本投入的核心力量，降低間接融資的比例，使房地產開發中的利益和風險分擔機制趨於合理，減少房地產風險向銀行體系擴散的機會。對購房者而言，要拓展住房消費信貸品種，實施還款方式和利率的創新。逐步推出等本等息還款方式、遞增還本式、全過程固定利率或分段固定利率還款方式，形成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種。盡快建立個人信用制度，降低信用風險。同時，對房地產金融監管的重點要放在控制投入到房地產業的貨幣供應總量和貸款質量上，積極追討延期貸款，化解現有不良資產。
（四）提高企業產品科技創新能力，不斷滿足居民的新需求
首先，鼓勵科技創新，提高房屋的實用性。房屋的最終服務對象還是人，因此，不斷滿足人們的各種需求是科學技術發展的主要目的。其次，保證建築與環境和社會的與時俱進，以可持續發展觀為指導，發展節水、節能、節地和節材的「節能型小區」；適應人口老齡化趨勢，建設「親情小區」；順應城市化進程，以及農村人口湧入城市的現象，推出「新農村社區」等。
(五)繼續穩步推進房地產金融創新，盡快推出REITs
這次美國由於房地產市場調整引發的次貸危機，並迅速爆發為世界金融危機，有制度性的原因，也有監管的因素，特別是美國比較發達的房地產金融衍生證券的濫發，受到輿論的普遍譴責。對於房地產金融創新，我們要有客觀的判斷，不能因為美國出現了金融危機，就全面否定金融創新。房地產金融創新可以有效解決房地產貸款機構的資金問題，也為購房者提供了融資便利，這種創新如果過度，特別是保障其安全運營的監管和評估體系出現問題，房地產金融衍生品就會遭到濫發，並引發嚴重的後果。作為一個金融創新不足的國家，我們不應只看到後者，而是既預防房地產金融產品創新過度，也要積極適當地開發相關產品，度的把握非常重要。
眾所周知，我國房地產企業融資渠道非常狹窄，主要途徑就是銀行貸款、建築企業墊款和銷售回款等。其中，民營房地產企業的融資環境更加惡劣。這也造成了很多民營企業冒著巨大的財務風險和國際投行機構做「對賭協議」，以此換取國際投行的融資支持。一旦市場風險來臨，這些企業很可能就輸在「對賭協議」上，失去控股權。企業的這種行為似乎很難理解，但實際情況他們是不得已而為之。因為沒有足夠的、公平的、可靠的融資手段，房地產企業要活下去就只能鋌而走險。
因此，我國應該繼續加緊開拓新的房地產融資渠道，加快推進REITs的實踐操作，有步驟地放開信託融資方式，切實加大銀行信貸對房地產企業的支持。同時，要在一定程度上平衡國有房地產企業和民營房地產企業在融資問題上的份額，以市場為導向，而不是以身份為導向，促進房地產企業的健康發展。
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房地產專升本畢業論文
1.房地產經濟走向：目前重慶，武漢，杭州等經濟受到國家政策的打壓房產的價格開始回落。
2.房地產上市公司業績的影響因素實證研究：房地產企業業績影響因素研究現狀
運用線性回歸的方法，選取流動負債率和長期負債率、有息融資率和無息融資率、長期借款率和短期借款率分別作為資本結構的衡量指標，而將總資產貢獻率和總資產利潤率分別作為公司業績的衡量指標。研究結果表明:總體來看，各項指標相關性不顯著，但是就所有指標而言，正負相關的傾向還是比較明顯的。就這一實證結果，本文結合我國房地產行業的實際情況，分別從房地產行業所處的階段特徵、政策面的影響以及公司治理結構方面進行了分析。運用數據包絡分析(DEA)模型評價房地產上市公司績效，關注房地產上市公司的經營效率、管理效率及資本配置總體效率的價值評判標准，以我國房地產業23傢具有代表性的房地產上市公司為研究對象，通過設立多輸入和多輸出的指標進行綜合評價，找出相對有效的行業標桿，同時分析行業整體和單個公司的資源配置效率，並提出了優化資源配置和提高房地產上市公司績效的途徑。從我國上市公司績效影響因素及貨幣政策、物價變動與績效相關性的一般理論思考出發，揭示出了我國上市公司績效受國家宏觀政策影響的理論依據。(嚴格意義上來說績效評價體系包括業績目標、業績輔導和業績評價。但是現在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發，引進貨幣傳導機制理論和兩權分離的相關理論，得出房地產這個行業的所有績效指標都與貨幣政策、CP工存在一定相關性。得到物價上漲會對房地產這個行業的經濟績效產生一定的負面影響，國家的宏觀政策對地產行業影響甚微的結論。分析比較了目前上市公司經營業績評價的主要方法，並剖析其存在的不足之處，在此基礎上引入因子分析模型，並構建評價上市公司經營業績的指標體系，然後應用該模型對我國房地產上市公司經營業績做實證研究，最後得出研究結論，並指出了由於會計信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結果的現實指導意義。《我國房地產上市公司經營業績實證研究》選取GDP作為衡量經濟發展的數據支持，以房地產開發投資完成額作為房地產行業發展的適合量度，運用協整分析方法對我國房地產行業與經濟增長之間的動態均衡關系作相關研究。結論是:房地產行業發展狀況對當前GDP變動的影響並不是很顯著，我國房地產行業的發展與經濟增長之間不存在明顯的因果關系。認為人民幣升值通過兩種途徑對不同行業產生影響。一是因人民幣升值所導致的資本成本和收入的提升，將在長時期內改變我國的經濟結構，重新賦予行業不同的成長速度，並使不同行業的企業業績出現分化。二是人民幣升值在短期內改變行業內企業的資產、負債、收入、成本等賬面價值，通過外匯折算差異影響其經營業績。最後認為人民幣升值將使房地產行業受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對房地產行業的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續過度升值會導致經濟減速(因為FDI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產需求下降並會導致通脹水平下降，從而使房地產價格漲速下降。利好影響:第一，升值預期導致外資對房地產的投資需求加大。貨幣升值預期會導致外資的湧入，並大量投資到房地產上。從而增加房地產投資需求，推高房價，這是貨幣升值過程中必然發生的;第二，收入效應及財富效應導致國內房地產需求增加。張敏利用理論結合模型回歸分析研究了股權結構的三個關鍵因素(股權集中度、股權屬性及股權流通性)與公司治理績效的關系。得到結論(1)房地產行業的股權集中度低於市場平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數公司的股權結構都呈現出多元共治的局面，並且第一大股東控股比例與公司績效沒有明顯關系。(2)分析股權控制類型時，發現國有控股企業與法人控股企業、流通股主導型企業的公司績效都沒有明顯的差別。(3)國有股比重、流通股比重與經營績效沒有顯著相關關系。而法人股比重與公司績效有著顯著負相關關系。(4)控股股東相對控制權越大，公司績效越差。採用單位根檢驗、協整分析、誤差修正模型以及Granger因果關系檢驗等現代經濟學計量方法，對湖北省房地產業的發展與經濟增長的關系進行實證研究。發現湖北省經濟增長是房地產業發展的Granger原因，經濟的快速增長帶動了房地產經濟的發展，反之房地產投資對經濟拉動作用卻不顯著。介紹房地產開發投資與GDP關系的研究方法，並通過近十年來浙江省房地產開發投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產市場發育程度及經濟增長的穩定性和風險性。應用協整分析、誤差修正模型技術以及Granger因果分析對我國房地產價格與GDP之間的關系進行了實證分析。實證結果表明:我國的房地產價格與GDP之間存在長期穩定的動態均衡關系;無論長期還是短期，我國的GDP波動都是房地產價格波動的Granger原因，GDP的走勢對於房地產價格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動有助於預測房地產價格的走勢;短期內經濟的過熱容易引起房地產價格的過快增長。利用誤差修正模型對三者關系進行計量分析，得出協整關系的結論。定量結果表明，GDP、FDI對房地產價格有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。這個結果基本排除了境外「熱錢」對房地產市場的沖擊威脅假說。
選取一系列房地產價格指標與宏觀經濟指標進行研究分析，總體看，我國房地產價格趨於合理，居民的住房購買能力逐漸加強。房地產價格的增長速度已經受到來自其他價格指數增長緩慢的壓力，開始進入調整階段;隨著城鎮居民可支配收入的逐漸提高，房價收入比不斷降低，居民的購房能力逐步提高。在相當長的一段時間內，對房地產的需求仍將維持在一個較高的水平。房地產價格是基於宏觀經濟發展水平的平台上的，一旦價格增長過快，超過國民經濟和社會發展的承受能力和消化能力，將帶來非常嚴重的後果;但價格下降，也會對國民經濟的發展帶來一定的負面影響，並不是越低越好。從資本結構、股權結構、公司規模和公司風險等四個方面選取了可能影響企業盈利能力的多個指標變數運用因子模型進行了實證分析，但在財務指標的選取上，只是建立在規范研究的基礎上，對影響經營業績的變數只局限於財務指標本身，一些與經營業績有重大因果關系的變數未選人，比如說國家的產業政策、宏觀經濟條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對我國房地產上市公司經營業績的分析在實際指導方面的作用有所下降。從房地產市場的過度需求、產業結構不合理、法律法規不完善、政府的執行效率有待完善、地產信息不對稱、人民幣升值等方面進行了理論分析，並提出一些建議。建立我國近年來房地產價格宏觀經濟影響因素的線性模型，選取6個宏觀經濟指標作為方程初始導入自變數，與房地產價格進行初步多元線性回歸分析，以解決自變數之間多重共線性問題;進而選取出兩個自變數與房地產價格建立多元線性回歸方程，並對回歸結果進行分析在一個簡單的局部均衡模型基礎上，利用1999一2003年全國31個省市的房地產市場的面板數據分析了中國房地產市場結構和價格問題。從房地產價值的自然增長、市場供求關系和心理預期三個方面探討了房價波動的構成、機制和影響因素，並提出了相應的房價調控對策。運用2001一2003年中國上市公司年報中披露的分行業信息，研究了房地產類上市公司多元化水平與財務績效和企業價值之間的關系。實證結果表明，多元化水平與財務績效之間存在顯著的負相關，但是與用托賓Q衡量的公司價值之間不存在顯著的相關性。針對我國目前房地產泡沫膨脹可能波及金融安全的現狀，提出了如何優化房地產業資本結構的問題，並根據2000一2002年深滬兩地A股房地產上市公司資料，對我國房地產企業上市公司的資產負債率與公司規模、經營業績之間的相關關系以及資本結構效應進行了實證分析，並提出相關的建議。論文從影響企業的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對公司績效的影響程度。結合我國的物價變動、貨幣政策與對上市公司的績效的相關性進行實證性分析。並運用了實證分析法中的OSL分析法，得到上面的結論。這些結論可以幫助企業在我國當前的形勢下如何提高自身的績效與價值。可以為上市公司在物價變動時和當前貨幣政策條件如何利用財務杠桿來提高企業的績效的目的提供幫助。通過聚類分析找出我國房地產上市公司的差距大小，並將其歸為幾類，以此總結出影響房地產上市公司盈利能力的因素所在，並提出企業發展對策和政策建議。論文由六章組成，本研究所採用聚類分析方法，具體分為兩個步驟，首先，在不明確房地產上市公司能夠分為幾類的情況下，為避免主觀誤差，採用系統聚類的方式，從SPSS輸出的樹狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎上，確定分為幾類，然後採用快速聚類的方式，將房地產上市公司分類，找出房地產上市公司的特點和共性。從房地產價格的相關理論出發，主要從房地產需求、房地產供給、房地產金融和房地產宏觀調控等角度對影響房價的因素展開分析。以房地產統計數據為基礎，採用計量經濟學方法和統計分析方法，主要從實證角度分析各因素對房價的影響。首先，分析房地產需求各因素對房價的影響，明確了城鎮住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產投機和人民幣升值預期等因素導致的房地產需求擴張是房價上漲的首要因素。隨後，從房屋建造成本、土地價格等角度分析供給因素對房價的影響，並以北京、上海和武漢三城市為例分析了房價和地價的關系。接下來，以房地產開發投資來源及構成為基礎，分析了房地產金融對房價的影響，指出個人住房貸款推動了房價的上漲。未完……