物業管理本科畢業論文

㈠ 物業管理畢業論文選題

摘要：從物業管理現狀入手，著重了物業管理行業貫徹「以人為本」的關鍵所在，提出了物業管理中應重視物業管理員工與業主的溝通。 關鍵字：物業管理、以人為本、物業管理員工與業主之間的關系物業管理是二十世紀末興起的服務性行業。隨著房地產行業的大力和人民生活水平的提高，物業管理觀念也逐漸深入人心，且人們對於物業管理的要求也越來越高。所以在近幾年，物業管理行業迅猛發展。但在物業管理市場繁榮的背後，還存在著諸多：如服務質量較差，簡單，收費不規范等等，使廣大消費者對物業管理公司意見很大。物業管理工作中產生這些問題的原因有很多，但我認為，最重要的一點是物業管理公司沒有牢固樹立以人為本的觀念，沒有認真落實以人為本的宗旨。因此，在物業管理市場日趨成熟的今天，物業管理公司只有牢牢把握以人為本的宗旨，才能在競爭中不斷增強實力，發展壯大，實現可持續發展。一、物業管理「以人為本」的重要意義
（一）「以人為本」是物業管理實踐「三個代表」思想的重要體現
物業管理雖然是的經營性服務活動，但他也同時與街道、公安、市政等城市管理部門密切配合，承擔著一定管理職能。物業公司在管理中開展得許多與業主日常活動息息相關的管理服務有效的保證了廣大勞動者的身心健康，滿足了他們的根本利益，從而激發了他們的能動性和創造性，保證了城市發展的活力，實現了在社會生活最基本的層面對「三個代表」思想的完美闡釋。
（二）「以人為本」是創立物業管理品牌的必要條件
物業管理作為服務性行業，品牌是衡量其服務質量的重要標志。物業管理公司通過深入分析業主的需要，包括生理需要和心理需要，從而提供相應的服務，如為老年人和殘疾人設置無障礙通道，為雙職工家庭接送小孩等。這些事看來雖小，但這種「以人為本」的行業貴在堅持。物業管理的品牌正是通過長時間堅持優質的完成這些看似細微的小事積累而成，贏得用戶信任，顯出物業管理的名牌效應。
（三）「以人為本」是物業智能化的必要補充
隨著信息技術的高速發展，機及其技術進入建築領域，智能大廈、智能小區成為發展的必然趨勢。智能產品使物業提升了檔次，高的使用使人們極大的減少了腦力體力勞動的強度，但是卻無法取代人們情感的溝通。以人為本為智能化發展開辟了廣闊空間。物業管理就是要通過開展豐富多彩的公共活動，創造良好的文化氛圍，發揮出科技的巨大效能。
（四）「以人為本」是物業管理公司獲取利潤的必要手段
物業管理公司的經費來源主要是業主繳納的物業管理費。由於現階段居民的收入總體水平不高，管理服務收費受政府指導價格約束等原因，所以物業管理公司的收入需要以專項和特約服務收入來彌補。而物業管理公司的特約服務是否能夠順利開展，取決於物業管理公司能否通過「以人為本」的管理服務將潛在需求變成現實需求，並由此減少收費過程中的矛盾，實現物業管理公司效益和社會效益的雙贏。 二、物業管理中實現「以人為本」的關鍵所在。
在《物業管理條例》第二條就對物業管理作出了一個明確的定義：物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業管理合同，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、保養、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。作為一種活動，它離不開人的參與。因此，在物業管理活動中，貫徹「以人為本」的理念尤為重要，調動人的積極性，使物業管理取得良好效果的決定因素。
（一）人是物業管理活動中的主、客體
物業作為土地及其附著的建築物組成的一個整體，它的本身並不會發生變化，一塊點還是一塊地，一棟房子還是一棟房子……而在人參與管理後，他所附帶的經濟和使用價值發生了變化。因此，物業的本身在整個物業管理的活動中，它只起到一個媒介的作用。物業管理的主題是物業管理企業，它包括物業管理領導、清潔、安全眾多的員工；物業管理的客體（服務對象）是物業所有人和使用人，也就是我們通常說的「業主」。在整體物業管理中，物業管理的主題通過一系列規范的管理制度和服務程序來保證物業的正常使用，為業主和住戶創造一個優美整潔、舒適方便、安全文明的居住和工作環境，進而提升物業的使用價值和經濟價值。
（二）處理好物業管理中錯綜復雜的人際關系是關鍵 現在的物業小區在不可能回溯到老子所提倡的「老死不相往來」，也不可能重現陶淵明筆下的世外桃源。社會的發展，時代的進步，人們對生活和工作環境的要求再不局限於杜甫說的「安得廣廈千萬間」。他們還要求舒適、安全、清潔的外部環境；要求鄰里的和睦、互助……。他們需要每天清晨起床看到的是一縷明媚的陽光，放眼望去小區里到處簇擁著綠色，一出門便可以和鄰居親切的打招呼……因此，業主間的和睦很重要。同樣，業主同管理公司員工之間人際關系更為重要，他們需要期為他們提供一系列的服務，同時還需要他們協調處理鄰里一些利益上的沖突！那麼要處理好業主同物業管理人員之間的關系，如果我作為物業管理的一名成員或者管理者，我會這樣做：
1、物業管理員工的自我完善是與業主良好溝通的條件
要處理好與業主的關系，首先物業管理員工要先提高自身的素質，才能去管理業主、服務於業主、與業主保持良好的溝通。物業管理員工在日常的工作中直接與業主接觸，我們的一言一行，工作的方式和態度都要正確、得體，物業公司在業主面前的形象都要由物業管理員工來展現，那麼較高的綜合素質就十分重要。當業主對物業公司抱怨連天時，我們不能去跟業主炒，而是要耐心地傾聽，最後在向業主解釋並表示物業公司將會十分重視他們提出的問題並及時解決；當出現一些技術上的問題，我們不會束手無策，而是能夠運用自身的專業知識，使問題迎刃而解……遇到這種種問題，只有具備一定素質的員工才能夠樹立解決，為物業公司樹立良好的形象，與業主保持良好關系。當然不要以為只具備解決、處理問題的能力，足夠的專業知識就能夠很好的與業主溝通，其實不然，微笑、禮貌的服務也相當重要。文明用語、微笑服務也是物業管理員工的必修課.
2、了解業主的潛在需要
要處理好與業主的關系，貫徹「以人為本」的服務宗旨，挖掘出業主的各種需要十分重要。要能盡量做到一切想在業主前，做在業主前，使業主感到有這樣一個物業公司為自己服務是自己生不少心，那麼業主就不會對物業公司、物業管理員工太過挑剔。有小孩的業主家庭對於接送小孩的一定很發愁，那麼我們就可替業主想個辦法，租一輛車，找一些有責任心的人來負責接送小孩，這樣節省了業主的時間，且收費也不高，業主今後就不必再為沒有時間接送孩子而發愁了。小孩子們呢，每天一起去幼兒園，互相之間就成了萬般，也可以間接促進業主間的交流，也可謂是一舉兩得了；現在大多的家庭都使用飲水機代替了以前的燒開水，如果送水員一天到晚的出入小區會給小區的安全管理帶來不便，因此就這一點我們可以自己雇一些送水員，每天統計業主的葯水需求量，同意為業主送水，既方便了業主也不至於對小區的安全管理造成麻煩。當然我們也可以在走訪用戶的時候留意一下業主家是否還有存水，在業主還沒有葯水之前主動為他們送水，業主心裡一定會使暖洋洋的。還有我們可以成立老年活動站，讓老年朋友們有自己活動的地方；進行室內濾紙維護；定期進行房屋檢查、維修等等。我們應盡可能全面的通業主著想，替業主辦事情。這樣即使偶爾我們犯了一些小錯誤，業主也會看在我們以往的「周到」服務上不與我們計較。那麼這樣，物業管理員工、公司與業主之間的關系自然就會相處得比較好了。

3、營造社區人文氛圍，使業主與業主之間及與物業管理員工之間融洽溝通
從許多的新聞里我們會看到許多的業主對於物業公司不滿意，對物業公司這么挑剔那麼挑剔，其實，業主並不是都不好說話，不是那麼愛挑理。只是物業公司沒有給業主營造良好的社區文化、人文氛圍，而使得業主之間、業主與物業管理員工之間的溝通太少，導致了雙方或多方的互相不理解，才會生去許多看似很大的矛盾，但其實並不大的問題。其實要解決這樣的問題不是很難，物業公司可以利用節假日或者雙休日，組織一些社區文化活動、鄰里互動活動等。宣傳欄經常能挑選一些精彩的小文章，組成小型的散文展、詩會；地方特色的工藝品的展示也可成為會所的固定項目；兒童活動區域小規模的童趣壁畫；……如此種種不經意的安排，花費低廉，卻能在很大程度上豐富業主的業餘生活，創造了良好的社區人文環境。宣傳欄里的小文章等也可以向業主徵稿，從中挑選比較好的刊登出來，對於投稿多，質量高的業主予以獎勵；在每年的九月份可以舉辦一次消防逃生演習，並且向業主介紹一些消防逃生知識以及使用滅火器的，組織使用滅火器滅火比賽，優勝者進行一定的小獎勵。業主在參與這些活動的過程中既充實了自己的業餘生活，也與其他業主進行了良好的溝通，當然也與物業管理人員進行了良好的溝通，大家彼此之間增進了友誼，增進了了解，從陌生人變成了朋友。有了溝通，許多事情也就迎刃而解了。
4、親善、友愛，如家人般的感覺，物業管理員工與業主的良好溝通
這不單是某個物業管理人員的事，全體物業管理人員都應這樣做，把業主當作自己的家人去對待，這樣，難以處理的物業管理員工與業主之間的關系就會緩和許多，大家彼此間像親人，像朋友，關系自然能處的很好。比如，業主每天回到「家」，第一要經過的是小區的大門，那麼我們的保安人員要做到笑臉相迎，主動問候，見到老人小孩要主動攙扶；物業管理人員在小區內遇到業主也要主動打招呼，問個好，遇到業主有困難要主動幫忙；當然，要建立親善、友愛的關系就要經常到業主家走訪，好比串親戚一樣，除了說一些貼心的話以外當然還要收集一些業主需要服務的各類信息和要求，以便以後更好的服務與他們。在這里談幾個細節的東西，首先，既然是把業主當作家人看待，那麼要盡量記下每位業主的姓名，房間號，樓號，見面打招呼的時候親密的稱呼一句「王小姐」、「李女士」什麼的，業主一定會倍感親切，這會讓業主感覺到我們確實對於他們很重視；還有，在每位業主過生日的時候，主動打上一個電話祝福一下，或是送上一張簡單的寫有祝語的賀卡，既寄託了全體物業管理員工對業主的祝福，也讓業主感到了溫暖。在工作中需要注意的細節還有很多，只要我們細心觀察就可以從任何方面幫助業主，服務於業主，這樣，既處理好了物業管理員工與業主之間的關系也實行了良好的管理，不是兩全其美嗎？
5、舒適、安全的歸屬感
物業管理在管理「人」的基礎上管理的是房產，是建築物，是社區的環境，業主每天下班回到了我們的小區，他們是回到「家」了，「家」是什麼概念，是一種歸屬感，一種安全感，一種舒適感，那麼我們要如何為業主提供這樣一種感覺呢，我們應當創造一個整潔、安全、優美、舒適的社區環境。在這里我提出一個想法，就是建立「綠色社區」，「綠色」不僅代表小區的綠化率，還代表健康、文明、整潔等等。業主每天晚上一回到「家」，看到的是整潔的綠色，而不是垃圾遍地的垃圾場；呼吸道的是清新自然的空氣，而不是污濁帶有異味的雜味；聽到的是輕松活潑的輕，而不是隱約的機器的噪音。自然而然，就會聯想到快樂的東西，就會有快樂放鬆的心情，即使白天在單位遇到了不愉快的事情也會一時間忘掉，而只享受著快樂的氣息。這就是我想要給業主的「歸屬感」，也就是「家」的感覺。
物業管理的「以人為本」，可以概括的看作「以業主為本」，就是以業主為中心的物業管理理念和精神。物業管理是為業主服務的，其目的是為業主創造安全、舒適的生息環境，使物業保值增值。業主的滿意程度是檢驗和評價物業管理水平的重要標准。但作為房地產開發的後續服務機構，物業管理公司還是要有盈利賺錢的義務。那麼從這點上說，有時候在獲取利潤和滿足業主需求上就會發生矛盾。但作為物業管理公司，作為以「以人為本」為服務宗旨的物業公司，就應當在這上面把握好。我們應當不求利潤最大化，但求業主滿意，把每一分錢都用在有利於小區管理和對業主的服務上，用我們的真誠為業主服務。我想只有這樣真正做到「以人為本」，才能夠得到業主的滿意，得到業主的支持。在以上我認為處理物業管理員工與業主之間官的一些方法中，出「誠信、周到、高效、安全、禮貌、祥和、創新」的服務管理模式，如果能夠真正的運用到物業管理中並加以修改和完善的話，一定能夠把「以人為本」的服務宗旨貫徹得很好，也一定能與業主相處得很融洽。
綜上所述，我們不難看出「以人為本」對於一個物業公司的重要性，在物業管理行業中的重要性。新世紀，物業管理充滿新機遇和挑戰。物業公司只有貫徹「以人為本」的服務宗旨，才能夠更好的服務與業主；只有貫徹「以人為本」的服務宗旨，才能夠得到更廣泛的業主的支持；只有貫徹「以人為本」的服務宗旨，才能夠在公司經營中獲取利潤；只有貫徹「以人為本」的服務宗旨，才能夠創建物業管理品牌……。因此，只有堅持「以人為本」，進行觀念、人才、技術、管理、制度的全面創新，勇於實踐，開拓進取，不斷拓寬空間， 才能使物業管理保持可持續發展，一直處於行業的領先地位。

㈡ 淺談物業管理論文

物業管理是指物業管理企業接受業主、業主委員會或者其他組織的委託,對物業進行維護、修繕、管理,對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境衛生、綠化等事項提供協助管理、服務的有償活動。下面是我為大家整理的淺談物業管理論文，供大家參考。

淺談物業管理論文 範文 一：城市社區物業管理問題及對策

摘要：隨著我國經濟實力不斷增長，社區物業管理也迅速發展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業管理行業的發展，使得我國物業管理行業在市場化日趨成熟的大環境下缺乏一個明確的發展方向，進而難以取得突破性發展。為此，對我國城市社區物業管理中現存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，並在此基礎上探索優化我國城市物業管理的解決 措施 ，對促進我國城市社區物業管理的發展有著重要意義。

關鍵詞：城市社區;物業管理;業主

1我國城市社區物業管理現存問題

1.1城市社區物業管理 企業管理 能力有限

與發達國家相比，我國社區物業由於起步較晚其發展相對滯後，加上國內物業管理方面人才匱乏，致使城市社區物業管理企業大多管理能力不足。主要體現在兩個方面：其一，物業管理企業與業主、房地產開發商三者關系處理不到位。其二，將物業管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理 經驗 的累積和管理相關設施發展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區物業管理企業高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發揮其應有的功能和作用。

1.2服務觀念落後

我國城市物業管理企業服務觀念落後，致使我國城市物業管理服務質量難以顯現。主要體現在兩個方面：其一，我國城市物業管理主觀原因致使其行業定位存在偏差。我國城市物業管理企業沒有找准行業定位，將自己定位為管理者，而不是服務者。這是因為物業管理企業自身服務觀念落後，沒有認識到物業管理的職能是服務。由於這種錯誤的行業定位，致使我國城市物業管理服務質量差。其二，前期物業定價過低、後期業主拖延或拒繳物業費等客觀因素致使我國物業管理企業難以提供優質服務。而業主一旦拖延或拒繳物業費，物業管理企業就會更加消極懈怠，極大打擊物業管理的服務意識，難以提供優質的服務，由此形成惡性循環，制約了我國城市物業管理整個行業的發展壯大。

1.3業主思想觀念存在誤區

我國城市物業管理行業飛速發展，多數業主的消費理念相對落後，仍處於計劃經濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態，尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數業主對物業都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價格，高服務”。不少業主都存在拖延或拒繳物業費現象，降低了物業管理企業收費率，降低了物業管理人員服務的積極性，同時也影響了更多社區居民的利益。

2我國城市社區物業管理現存問題的原因

2.1相關法律法規不健全

由於我國城市社區物業管理相關法律法規尚不健全，賦予業主大會以及業主委員會的法律地位不高，使得業主大會在實際運作中談判處理社區物業管理問題難度增加，協調成本逐步增長，業主大會難以充分發揮其職能。此外，針對業主大會、業主委員會的監督機制尚不健全，其實際運作中難以做到“民主、公開、公平”，導致業主委員會和業主大會並不能完全代表廣大業主利益。也正是由於我國城市社區物業管理相關法律的建設力度較弱，尚未出台具有針對性、地方性的物業管理相關法律法規，致使社區物業管理企業與業主二者之間的權、責、利關系不明晰，對於二者之間出現的糾紛，也尚未出台相關法律法規明確指出處理辦法。究其根本，主要是由於我國房地產行業發展迅速，社區物業管理行業也飛速發展，而與社區物業管理行業發展速度相比我國出台的有關社區物業管理的法律法規難以同步，從而制約其發展。

2.2市場機制不夠完善

近些年，我國物業管理行業飛速發展，逐漸成為我國現代服務業的重要組成部分，但由於我國物業管理行業的發展起步較晚，市場機制尚不完善，使得業主跟物業管理企業之間處於無休止的糾紛中。市場機制的不完善，嚴重影響了市場經濟環境下物業管理體系的發展和完善，物業管理企業缺乏一個良好的監督環境，以及招投標的標准化、透明化程度低，致使違法違規現象時有發生，使得物業管理行業在市場經濟的發展活力不足。另外，由於監管機制體制的不健全，在一定程度上導致了物業管理企業的職能和責任難以充分履行，加劇了物業管理市場的混亂。也正是因為市場機制不完善，導致物業管理缺乏一個良好的競爭環境，使得市場經濟的競爭機制建設不完善，進而導致物業管理企業在實際運作中不規范，管理水平低下。基於物業管理企業的不規范操作，在一定程度上引起了業主的不滿，進一步影響了業主參與自治的積極性。

2.3社區業主自治程度不夠難以滿足現實需求

按照我國 傳統 文化 ，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業尋找歸屬感。但是面對與物業管理的糾紛得不到解決，讓很多業主對物業管理行業失去信心。一方面，業主缺乏自治觀念。有些小區幾年沒有舉行過業主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關的物業管理事務莫不關心。業主大會無法正常召開，業主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時，缺乏良好的維權 渠道 。其次，不少小區業主委員會管理不規范。業主委員會應該是由業主大會公開選舉而來，但是不少小區從選舉到後期的管理運作都極為不規范。業主委員會不能代表業主利益甚至還和物業管理企業共同侵害業主利益。一部分小區業主委員會雖然是正規流程選舉而來，而業主委員會成員管理能力缺乏，在幫助業主維權過程中力不從心。這些情況都讓業主委員會形同虛設，無法發揮應有的作用。

3優化我國城市社區物業管理對策

3.1健全相關法律法規

物業管理雖然在我國發展了多年，但是相關法律法規還是滯後。開發商、物業公司、業主之間發生糾紛，往往沒有詳細的法律法規提供法律依據導致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據物業管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規。一方面要健全地 方法 規。我國各地區經濟文化發展情況差異很大完全依靠國家制定的法規往往不能解決實際糾紛。根據各地方實際情況來制定物業相關規定，在物業管理過程中才能更加切合實際解決物業糾紛。如：收費原則、收費標准、服務構成、管理方式等細節上的問題都要有詳細的法規來規范，這樣才能使出現糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業管理一個重要問題就是業主不能自主選擇物業公司。完善投標制度，通過業主大會來公開選擇廣大業主青睞的物業公司。一旦達到自由選擇物業公司，物業公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務得到業主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業公司服務觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發展，同時業主也得到良好服務和避免糾紛。

3.2認清行業本質找准行業定位

首先，要處理好物業管理者與業主之間的定位。物業管理者在業主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“僕人”。對於物業管理者，應該將自身定位為服務者，因為物業管理本質上是服務業。每一個物業從業人員都應該遵守職業道德，認真為業主提供服務，以及不斷提高自身物業管理能力。遇到業主問題要耐心解決，時刻把自己定位為一個服務者。對於業主，也要擺正自己的位置。不能把物業管理者當作自己的僕人，通過正規流程去處理物業問題，而不是通過威脅和拒絕交物業費等方式來“維權”。其次，房地產開發商與物業之間的定位。開發商與物業應該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現共贏的局面。一些開發商對房屋建造偷工減料等等，導致後期物業公司難以應付，這使物業公司失去管理信息和業主糾紛不斷。一些物業公司為了獲得市場，前期給開發商報出過低的物業費用吸引業主購買商品房，但在後期卻無法按預期提供服務，最終只會糾紛不斷。優質小區建設規劃，會給後期物業管理減少很多不必要的糾紛，提供一個良好的服務平台，並能使開發商獲得公眾的信任與支持。

3.3完善相關 規章制度

首先要進一步完善招標制度，做好事前監督。在確定由哪家物業公司入駐社區參與物業管理之前，必須要有一套完善的招標制度來選擇符合要求的優質的物業管理公司。公平公開的招標制度，讓更多的物業公司參與競爭從而促進物業公司自我提高和為業主提供更優質服務。通過嚴格的招標制度和招標流程來篩選合格的物業公司，是對業主負責同時也是對物業管理行業負責。其次，初始物業公司選擇市場化。在實際物業管理過程中，開發商與物業管理公司關系往往非常曖昧甚至物業公司是開發商下屬公司。根據《物業管理條例》規定，物業管理企業和開發商應該是合同關系。開發商在進行商品房銷售過程時，物業公司提前入駐社區，往往這個物業公司和開發商有著千絲萬縷的關系。之後又缺乏自由選擇物業公司的體制，導致物業和業主糾紛不斷。最後，建立完善的業主投訴制度。近年來的物業糾紛越來越多，業主利益受到侵害時沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能採取 其它 不理想的維權方式。如此一來，物業和業主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環。糾紛得不到妥善解決，讓業主對物業管理行業失去信心從而不願意交物業管理費。最終導致物業管理企業得不到良性發展。

3.4完善監管機制，物業管理健康發展

首先，要加強物業公司資質審核監督。對物業管理企業資質信用度等方面進行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業進入物業管理行業。這既是保障業主的利益，也是保障物業管理行業的利益。其次，加強物業管理行業競爭規范化監督。當前物業管理市場競爭日益激烈，不少物業公司為了奪取市場，不顧市場規律，承諾過低的物業費，入駐社區後又不能盈利從而通過降低服務質量違規收費等方式來保證自身利益，最終導致業主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業管理市場，破壞了物業管理行業形象。最後，要加強對業主委員會的規范化監督。業主委員會是由業主大會選舉而來，代表廣大業主利益的業主代表。政府加強對其監督管理，使其規范化運作真正代表廣大業主利益。

作者:談麗艷 單位:長江師范學院

參考文獻:

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5寇曉燕，張居盛.社會協同視角下的物業管理困境與化解[J].求索，2013(1)

6黃闖.城市社區物業管理良性發展的路徑分析[J].長白學刊，2013(1)

淺談物業管理論文範文二：保障性住房後期物業管理問題及對策

摘要：住房保障是重要的民生問題，近年來，保障性住房建設日益規模化，但是在國家政府高度重視，大量的保障性住房投入使用後，後期物業管理過程卻面臨著前所未有的挑戰，物業管理部門與住戶間的矛盾橫生，十分不利於保障性住房的良性運行。有針對性地根據部門主管、物業管理和住戶三大主體探究保障性住房後期物業管理中的問題並提出相應的破解策略，對保障性住房後期管理的“綠色”發展具有十分積極的意義。

關鍵詞：保障性住房;後期物業管理;河南安陽市

一、研究背景及意義

大規模實施保障性安居工程是黨中央、國務院的一項重大決策。為加快發展保障性住房建設，快速解決城鎮低收入家庭、外來務工人員以及新就業群體的住房困難問題，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚戶區居民的居住條件,實現住有所居目標,推進河南城鎮化快速健康發展，自從2011年以來，河南省多次出台了關於保障性住房的政策建議和意見：2011年12月21日《河南省人民政府關於加快保障性安居工程建設的若干意見》，提出要進一步規范廉租房和經濟適用住房建設方式、審核機制、售後管理,建立可持續發展的廉租房和經濟適用住房制度。2012年河南省政府出台《關於加強廉租住房和公共租賃住房入住管理的指導意見》頒布，要求逐步降低保障性住房准入門檻，同時將新就業職工和外來務工人員納入公租房保障范圍。2013年河南省住房和城鄉建設廳《關於做好2013年城鎮保障性安居工程工作的通知》提出要加快推進保障性住房建設，切實落實保障性住房配建政策，積極推進棚戶區改造。2015年《關於加強公共租賃住房管理的若干意見》中提出實行配售的措施，這些都是保障性住房建設和管理過程中不可缺少的制度保障。由於政府的積極作為，河南省的保障性住房已經形成了以廉租房和公租房為主體，經濟適用房、兩限及定向安置房等為補充的多元化體系。保障性住房的後期運營管理主要包括：准入退出、租金收繳、物業管理、社區文化建設、配套設施經營等方面。《國務院辦公廳關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》(國辦發〔2011〕45號)規定，“保障性住房小區可以實行住戶自我管理、自我服務，也可以聘請專業機構提供物業服務”，對保障性住房後期物業管理提出了指導性意見。本文基於對安陽市的保障性住房後期物業管理的實證研究，對保障房後期物業管理過程中的問題做出較為詳盡透徹的分析，從而有針對性地提出解決策略，這將促進安陽市保障房後期物業管理的進一步完善;而且，通過改善住房條件和環境，切實解決目前居住在保障房內群體的後顧之憂，也有利於提高中低收入群體的幸福指數;同時增加普通群眾對後期物業管理工作的配合和支持，對有效降低後期管理過程中的阻力，促進保障房後期物業管理的可持續發展具有積極的推動作用。

二、問題解讀

(一)從部門主管方面發現的問題

對於保障性住房部門主管，主要是以訪談的形式進行，談及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相關配套措施，對於後期管理這部分，將會繼續沿用政府委託物業進行管理的形式開展，但其中也暴露許多問題，主要有以下三個問題。第一，政府的資金壓力過大。保障性住房資金來源主要是財政資金、房租以及配套設施經營收益。隨著房屋規模擴大，包括行政人員、管理人員等費用開支擴大，而政府僅向民眾收取金額很少的房租及物業費，隨著時間的推移資金的壓力就越大;第二，有些官員怕擔責任擱置手中的房源，使保障房不能發揮它應有的功效;第三，居民的資產審核困難及退出意識淡薄。由於我國尚未建立起與市場經濟體制相適應的金融信用體制和居民個人收入申報制度，個人收入和金融資產不公開透明，缺乏有效的收入監控手段和相關的調查統計手段。當資產審核時出現漏洞，導致有些保障房內居住的是有房有車以及將房屋租售的業主，違背了設立保障房的初衷。此外，保障房退出機制中的獎懲措施力度不明顯，關於退出概念模糊，缺乏激勵機制，導致住戶一旦居住在保障房內就不想退出，居民自願退出的動力嚴重不足。

(二)從物業方面顯示的問題

問卷上涉及物業的問題主要包括是否有物業進行管理、物業人員的從業素質如何、是否對物業管理情況滿意及主要提供的服務這四題。在安陽市三個不同檔次小區中收回的220份有效問卷中得知，156份(70.91%)小區沒有專門的物業公司進行管理，64份(29.09%)設置物業管理的小區中有127份(40.2%)問卷結果表示從業人員素質一般，有84份(38.18%)表示對物業的管理滿意度是一般，主要提供的服務有設置門崗、打掃衛生、公共設施維護和園藝綠化管理。調查的結果說明了四個問題：第一，物業提供的服務范圍太狹窄，僅限於簡單的日常服務，並且住戶反映小區安全管理不到位，多發生電瓶車失竊案件，門衛進出沒有嚴格把關導致小區內人員混雜，居民的日常安全得不到保障。第二，物業的小區綠化沒有規劃到位，並且出現轎車亂停亂放影響交通的現象。第三，物業工作效率較低，出現房屋質量問題如房頂漏水、管子陰水、沒暖氣等問題沒有及時得到回復。第四，缺乏針對性的物業，應根據保障房業主不同需要，不同消費水平制定切合實際的服務業務，做到服務細致化。而與物業管理人員的交談中發現有些小區居民沒有及時繳納物業費，導致物業工作不能如期及時開展，管道使用期為2年，屋面等使用期為5年，到達一定期限後的維修費、人工費等也是一筆不小的開支。而業主認為物業為了節省開支減少成本而降低服務質量，拒交物業費。解決兩者直接的矛盾是目前物業工作的重點，既要保證服務質量又要建立合理機制鼓勵民眾積極主動繳納物業費。社區有開展志願服務站、節日文藝匯演以及讀書平台等工作，但大多數居民並沒有很好地參與其中，缺少主人翁意識，並沒有意識到自己也是小區中一員，不能積極主動的參與社區文化建設。

(三)從住戶滿意度方面反映的問題

問卷主要從住房概況、物業管理、配套設施、社區建設以及相關政策和退出機制六個方面分析不同住房情況的住戶對於保障性住房後期管理中不足及態度觀點。在220份有效問卷中70份為廉租房住戶，147份為經濟適用房住戶，3份為公租房住戶。主要反映的有以下五個問題：第一，保障性住房所在小區普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活動場地，社區醫療不健全，社區超市物價偏貴等問題。第二，在鄰里關系這方面，27.5%的居民選擇一般，表示需要加強鄰里交流和社區文化建設以及培養社區居民的團結友愛、鄰里互助意識。當談及志願服務不少居民表示沒有參加過社區的志願活動，如果有條件將非常樂意參與其中，尤其是“以工代費”願意參加社區勞動來抵消物業費。第三，在後期管理模式這題28.5%的居民選擇了希望住戶和物業自行結合管理，20.9%選擇政府及相關部門主導，說明住戶參與管理的意願還是很強的，只是缺少一個平台。此外，目前沒有物業管理的保障房小區居民表示，之前在小區內有物業進行管理，但由於第四，36.4%的住戶表示對保障房相關政策不太了解，並且50.6%表示不了解投訴舉報方式也從來沒有舉報過，少數住戶表示舉報過但並未得到回復，物業退出管理。這表明政府及社區的監督機制不夠完善，沒有一個公開透明的渠道，真正的讓民眾表達心聲，讓權力行使在陽光下。第五，多數居民在退出機制這一部分表現出強烈的意願即不會退出保障房，說明政府在這方面的引導不夠，沒有讓民眾建立一個正確的就業觀，通過自己的努力提早退出保障房。

三、破解策略

(一)部門主管方面

對於部門主管方面的問題，首先應採取措施“開源節流”，對廉租房和公租房的物業服務收費實行政府指導價，降低政府財政資金的壓力，一方面，通過適當的梯度在一定范圍內提高租金以及配套設施的承包費用，增加保障房管理的資金來源;另一方面，可在社區居委會組織下由承租人參與物業管理、自我服務，精簡物業管理人員的規模，實行競爭性激勵機制，提高辦事效率;其次，對於住建廳的相關工作人員加強監督，同時健全公示制度，最大限度地避免保障房資源的浪費，使其發揮應有的效用，切實保障住房困難戶解決住房問題;最後，對於住戶資產審核困難以及退出意願淡薄的問題，應該成立政府部門人員和物業管理人員相結合的工作小組，確定明確指標，定期入戶核查，而且要加大宣傳力度，使住戶對退出機制加強理解，嚴格按照資產審核標准和退出稽核標准對不願主動退出但是不符合保障房入住資格的人員實行強制性退出，同時，建立周轉房或周轉金制度，在執行強制退出時，提供其他租金較低的公租房給住戶或為其提供周轉金，助其在社會上租房。

(二)物業管理方面

物業管理公司在對保障房小區進行管理時，應該提供全方位的服務，尤其是安保措施，要切實維護住戶的人身和財產安全;同時，“就近原則”接納本小區內部人員(承租人)參與民主管理，平時注重對工作人員進行培訓，提高辦事人員的素質，提高辦事效率;對住戶反應的問題要有專門工作人員整理記錄並及時予以解決，要使小區住戶對物業管理加強民主監督，健全小區住戶的申訴渠道。另外，物業費要按照規定的標准收取，建立合理機制鼓勵民眾積極主動繳納物業費，並結合住戶的住房狀況分層分階段收取，不能任意更改收費標准。加強住戶與物業管理部門的溝通與協商，使管理信息公開化，緩解兩大主體間的矛盾。此外，物業管理人員要鼓勵小區住戶積極主動的參與社區文化建設，使其增強主人翁意識。

(三)住戶方面

首先，住戶是保障性住房管理的關鍵元素，保障房後期物業管理的發展需要住戶積極支持配合管理工作的開展，民主參與管理，積極建言獻策，增強自身的主人翁意識。調查發現，多數住戶願意以“以工代費”形式參與社區管理抵消物業費，所以開展社區內部相互幫扶，不僅可以增進鄰里間的關系，而且還可以減輕物業管理的工作壓力，對於社區和諧建設也大有裨益。不僅如此，對於流動性強，勞動強度不大，不需要固定人員的工作崗位，可以吸納大學生志願者或者社工人員參與其中，有效整合可以利用的人力資源，在保障性住房後期管理過程中是一項積極而有意義的嘗試。關於退出機制，要加強住戶對保障性住房退出機制相關政策的了解，自願選擇有利的主動退出策略，促進保障性住房退出機制合理公平實施。

作者:王凈凈 郭曉晴 單位:河南師范大學

參考文獻：

郭林,張學峰.租賃型保障性住房後期運營管理的現存問題與破解之道———基於河北省的經驗分析[J].蘇州大學學報(哲學社會科學版),2014(05).

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物業管理專業是高職 教育 中的新興專業，但是目前還不是很成熟，需要不斷的完善。下面是我為大家推薦的物業管理 畢業 論文，供大家參考。

物業管理畢業論文篇一：《信息系統在物業管理中的應用》

一、物業管理信息系統的作用

(一)良好的可視性與可控性

物業管理信息化有助於建立規范、合理的業務流程，明確不同崗位的責任，保障相關業務高效的開展，盡可能地規避管理上的不足以及人為因素的不利影響，使企業擁有更為理想的運營效率，最終幫助企業在日趨激烈的市場競爭中占據主動地位。

(二)支持全方位的快速查詢

物業管理涉及大量資料(如房產資料等)，若採用手工整理方式，不僅工作量大，且相當煩瑣，對房產資料進行查詢時往往耗時較長。利用信息系統能夠通過設置不同條件分類(如業主姓名、房號以及面積等)進行查詢，快捷且准確，大幅提升了查詢效率[1]。

(三)完整的工程服務檔案

在物業管理工作中，需要對工程服務(如維修等)進行管理。信息系統可對工程服務檔案進行收集整理，如此一來，為管理人員及時掌握現狀提供了極大便利，有助於管理人員科學規劃自身的工作時間。

(四)各項費用的自動化計算

在物業管理中，各項費用的計算和整理屬於核心工作之一，但費用項目眾多，再加上計算 方法 煩瑣，若採用手工模式，很容易出錯，且耗時耗力。信息系統不僅運算速度快，而且准確率高，能夠讓相關費用的計算和整理變得簡單起來。

(五)為決策奠定堅實的基礎

物業管理信息系統之中的決策系統可以對相關數據進行綜合分析，如此一來，決策者能夠在大量的決策方案中篩選出最為合理的，指導企業實施科學的管理行動。

二、物業管理信息系統的主要功能模塊及操作

(一)基礎資料

基礎資料模塊主要由三大模塊組成，即組織機構模塊、職員模塊以及輔助資料模塊[2]。組織機構模塊可以對不同組織機構(如總公司等)進行定義，職員模塊可對不同組織機構之下的職員信息進行定義以及管理，輔助資料模塊能夠對相關輔助資料(如樓宇結構等)進行定義。以基礎資料模塊為工具，可對各項基礎數據進行收集和整理，為物業管理企業建立信息化構架奠定堅實的基礎。對系統進行初始化設置時，一般將物業管理企業規劃成三級，一至三級分別是總公司、區域公司以及管理處;對於普通居民小區，通常設置三個級別的管理處;當完成對組織機構的設置之後，便可以在不同機構之下進一步設立與之對應的職員信息[3]。

(二)房產管理

房產資源管理模塊主要包含了下述信息：(1)管理區信息;(2)樓宇信息;(3)房間信息;(4)停車場信息等[4]。依據不同類別對上述信息進行歸納整理，形成 Excel 表格後導入信息系統，實現對數據的初始化准備。對房產管理的同時，還能夠執行房產驗收作業，便於物業管理企業更加高效地驗收項目，管理驗收結果。這一模塊還有一個比較重要的功能，就是可以對公共維修資金進行管理，能夠十分清晰地記錄每一戶所對應的公共維修資金信息，有效提升了物業管理企業資金管理的規范性。

(三)客戶關系管理

物業管理企業開展客戶服務工作時離不開客戶關系管理模塊的支持。在該模塊的幫助下，不僅能夠建立一個信息較完整的客戶檔案，對所有住戶的姓名、身份信息、聯系方式等重要信息予以管理，還能針對每一位客戶建立健全家庭成員的檔案。對於以寫字樓為代表的綜合項目，信息系統能對業主和租戶的信息分別進行詳細的記錄，為相關管理工作提供極大便利。通過“客戶服務”，可以對內部服務進行合理派工，同時還可以開展投訴處理以及裝修管理等工作。藉助系統跟蹤功能，對各項服務進行管理，做好內部溝通工作，及時且有效地解決客戶提出的各項合理的服務申請，從而逐步提升客戶的滿意度[5]。

(四)收費管理

所謂收費管理模塊，指的是物業管理企業對各類費用予以管理的一種功能模塊，全部收費項目以及標准等均可根據需要進行自定義。應收費用主要有四大類，即常規費用、抄表費用、車位費用以及臨時費用。以單個房間為單位，明確當月各個房間的應收費用，對於那些較特殊的收費標准，允許單獨設置，設置好相應的收費標准之後，每月便可以執行“生成費用”操作。以水電收費為例，對水電表執行遠程抄表操作之後，形成Excel數據，然後將其導入收費管理模塊便可形成抄表費用[6]。對交費通知單，可通過自定義方式進行設置，並列印出來。繳費方式主要包括三種，一是現金交款，二是銀行托收，三是預收款。收費員在收費管理模塊中執行“繳費”操作之後，應收費用便會自動納入已收費用，與此同時，還可以列印出對應的票據。對於收費管理模塊而言，其還提供了不同類型的查詢和統計服務，常見的如當期應收費用之中的當期應收、往期欠費以及提前預收等，僅需執行“報表統計”這一操作即可實現。

(五)系統維護

系統維護模塊主要包含角色管理、用戶管理、系統重置三大功能。角色管理功能能夠以不同角色為對象，對其名下的功能以及數據許可權進行設置。用戶管理功能能夠對用戶角色進行定義。通過前面提到的兩種功能可以建立一個比較靈活、完善的授權機制。項目人員僅可以對所屬項目的相關信息進行操作，而不同級別的管理人員在獲得授權之後可以進行相應操作。

(六)設備保運信息化

將大量設備設施相關數據錄入信息化系統，形成一個大資料庫，系統根據數據生成卡片式、線性操作規程，保運人員按照設定的路線進行標准化操作，操作記錄實時傳到系統內，生成數據並對其進行分析，使設備設施也納入到物業的信息化管理之中。

三、信息系統如何更好地應用於物業管理

(一)政府和行業支持

相關政府以及行業部門應重視信息系統在物業管理中的應用，並落實到實際行動中去，組織建築單位、研究單位以及其他相關單位制定物業管理信息系統的行業標准，明確具體的實施內容，並立足於具體情況，允許多重定位的存在，從而更好地滿足不同檔次及各類投資規模的實際需求。除此之外，政府部門還應基於更高層次視角制定和實施配套的協調性 政策法規 ，突破行政壁壘的束縛，推動相關收費的社會化轉變，制定城市物業管理的信息化發展規劃，進一步明確物業管理信息系統的規模和類型，為其提供各類資源支持，從而促使信息系統更好地應用於物業管理系統，服務於現代智能物業社區的建設和發展[7]。

(二)開發商支持

開發商對工程進行規劃時，便應該充分明確住宅的市場定位，即向何種社會群體提供何種檔次的住宅，通過了解購房人在物業管理方面普遍關心的問題，確定物業管理信息系統應當具備的功能，如若缺少必要的事前調查環節，就會出現功能過剩，或者功能不齊全的情況。與此同時，還應立足於市場需求，對自身的投資能力進行理性分析，參考物業管理等各個方面的合理意見，邀請專業的物業管理企業進行系統的、高效的策劃，結合項目具體的市場定位來研究其配套的信息化物業管理問題，不但要考慮項目的經濟性、可靠性，同時還應考慮項目的可持續發展性。住宅是一項長期工程，物業管理企業通常會為業主提供長達數十年的服務。現今，科技正處於飛速發展之中，特別是信息技術的發展日新月異，所以，在建設物業管理信息系統的過程中，應積極地考慮技術的升級問題，如何賦予物業管理信息系統以理想的超前性及可拓展性，將成為開發商在和相關企業協商的過程中另一重要的議題。

(三)健全各項 規章制度

完善的規章制度是至關重要的，這是做好小區物業管理工作的重要保障之一。物業管理企業應基於物業管理信息系統的具體特性制定和實施配套的維護制度與保養制度，並嚴格落實定期檢修工作;建立並完善資料管理制度，及時對系統設備自動運行所涉及的資料予以整理和歸納，然後在此基礎上制定針對性的防範 措施 ，做好預防工作;除此之外，物業管理企業還需要建立和完善相關工作所對應的標准化流程，制定和實施以崗位責任制為代表的一系列規章制度。只有建立了較完善的規章制度體系，才能使物業管理信息系統真正發揮出應有的作用。

(四)建立高素質的物業管理隊伍

物業管理企業應重視和做好對在職員工的培訓工作，使他們及時了解並掌握物業管理信息系統的相關功能，與此同時，還應做好新員工招聘工作，為自身源源不斷地補充新鮮血液，從而建立一支穩定的、業務素質過硬的物業管理隊伍。建議物業管理企業將一些專業設備的操作、維修以及保養工作委託給相關專業企業，從而達成節約成本，提升自身管理質量和效率的目的[8]。

四、結語

總而言之，物業管理只有積極引入和應用信息系統，尤其是採用聯網管理模式對信息系統進行管理，才能使得各項物業管理工作更加標准化，為物業管理工作的高效開展提供有用的參考信息，方便物業管理企業及時且准確地制定相關決策。與此同時，也方便了物業管理企業實時掌握自身的運營狀況，在此基礎上可以作出針對性的經營決策，推動物業管理朝著現代化、智能化的方向不斷邁進。

物業管理畢業論文篇二：《試談物業管理中業主歸屬感》

業主歸屬感是影響物業服務企業進行有效物業服務的重要因素，它是指小區業主將自己居住的物業區域劃定為一種精神狀態的聚集區域，既包含對房屋、居住環境，以及物業管理的情感依戀，又帶有較濃厚的個人感情色彩。辨明業主歸屬感的影響因素，提升業主的認同感和歸屬感，對物業服務企業提供有效服務和長期業務發展具有重要意義。

一、研究基礎

1.研究綜述。我們對業主歸屬感的研究主要借鑒於社區歸屬感的研究理論。城鎮化的快速發展和社會人口流動性的加劇，不斷地沖擊著人們對居住地的依賴，淡化著“村落情感”。王思斌研究了社會流動對 傳統 文化 和共同意識的沖擊。黃玉捷指出，城市居民之間的情感在變得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人們在傳統文化的影響下需要重構社區意識和歸屬感。王銘銘指出在城鎮化進程中傳統文化力量在進行著強大的反抗。雅諾維茨等國外學者，從居民是否願意在自己的社區長期居住，並認可自己屬於該社區，是否關心社區內發生的事情並積極參與，搬離社區後是否會感到懷舊和回憶等方面對社區歸屬感進行了研究。本文對業主歸屬感的研究借鑒了雅諾維茨等學者的社區研究理論。

2.數據基礎。本文的數據來源於對業主滿意度的實證調查，調查樣本選取了山東省青島市3個具有代表性的物業管理小區(選取標准為小區規模大，物業服務公司及其服務水準符合物業管理發展的趨勢)，採用隨機抽樣調查的形式發放調查問卷，共發放問卷1350份，回收問卷1021份，其中有效問卷樣本987份。調查結果統計。根據調查結果顯示，在我們的調查樣本中，有92.8%的業主認為和自己共同居住在一個物業區域的業主構成了一個群體，而自己是屬於該群體的。有75.3%的業主對居住小區的事務比較關心，有71.3%的業主願意積極參與到小區事務中。有60.6%的業主有意向長期在該小區居住，另有一部分業主具有改善住房條件的要求。在調查中，我們還了解了業主對物業服務的滿意程度，有74.3%的業主對現有物業服務感到滿意。通過進一步分析，我們發現業主對居住小區的歸屬感與物業服務滿意度有很大的正相關性。

二、業主歸屬感的因素分析

影響業主歸屬感的因素非常多，本文根據雅諾維茨等人的研究，將相關影響因素按照特徵性分為：是否認可自己屬於“該群體”、是否願意長期在此居住、對居住小區事務的關心程度、是否願意積極參與小區事務。並在此基礎上，細化分析了“對物業服務的滿意度”“業主的社會經濟狀況(主要指在物業管理區域內的層級)”“業主在小區內的社會關系”“業主對小區事務的參與度”“物業服務品牌認可”和“物業服務收費認可”等相關性指標。為了方便測量，我們將“業主的社會經濟狀況”指標轉化為業主的受教育程度和實際收入;“業主在小區內的社會關系”納入到業主間互動的頻率和接觸數。消減誤差比例(proportionaterectioninerror)。分析結果表明，只有“社會經濟地位”因素並未呈現出顯著的統計學意義。在“業主群體歸屬”“意願居住時間”“事務參與程度”三個指標和業主歸屬感之間呈現明顯的正相關性。相應的皮爾森相關系數分別為0.1816、0.1967、0.2243，同時顯著程度為0.005和0.0005。這說明，意願居住時間越長的業主，越積極地參與社區活動，所能感受到的業主歸屬感也就越強;反之，業主歸屬感越弱。但值得注意的是，這三個指標的相關系數不高，只是弱相關性因素。也就是說，“業主群體歸屬”“意願居住時間”“事務參與程度”並不是影響業主歸屬感的主要因素。影響業主歸屬感的最重要因素是“社會關系程度”“物業服務綜合認可程度”，其中物業服務認可涵蓋物業服務質量、物業服務品牌和物業服務收費等。皮爾森相關系數分別為0.6162和0.5901，顯著程度已經達到了0.0005的水平。這表明在業主的小區生活中，社會關系程度是促進業主留戀的重要因素，也是一種歸屬感。同時，小區業主對物業服務的認可也有著明顯的影響。業主在小區的社會關系越密切，對物業服務認可度越高，他們的業主歸屬感也越強。根據測量結果，我們進一步對“社會關系程度”“物業服務綜合認可程度”進行指數回歸分析。依據業主歸屬感影響因素的回歸分析，可以構建出回歸方程：Y=0.3114X1+0.3956X2+1.618經標准化後,回歸方程為：Y=0.4101X1+0.3678X2其中，Y代表業主歸屬感，X1代表物業服務綜合認可程度，X2代表業主社會關系程度。通過對標准回歸方程的分析，我們發現，上述兩個影響因素對業主歸屬感有很強的正向作用，即物業服務綜合認可程度和業主的社會關系程度是影響業主歸屬感的關鍵因素。也就是說，提升業主在小區的社會關系程度和業主對物業服務綜合認可程度，可以有效地提高業主歸屬感，對物業服務公司進行長期、有效的物業服務有較大的促進作用。

三、物業服務綜合認可

從物業管理行業在我國的發展來看，已由“管理”向“服務”轉變。從一開始物業管理中的重點為“物”的管理，轉向為“人”的服務和“物”的管理並重，進一步轉向為“物業管理+互聯網”或者“互聯網+物業管理”。在這一轉變的過程中，“人”(業主)的因素被逐漸重視，同時在其背後不可忽視的依然是基本服務。在此次的調查研究中，我們還對物業服務綜合認可進行了細化調研。物業服務綜合認可度包含物業服務質量、物業服務品牌、物業服務收費等方面。其中物業服務質量又包含傳統的“物”的管理質量和“人”的服務質量;物業服務品牌和口碑對帶給業主自豪感和認同感這方面的影響較強;物業服務收費的影響相對較小，因為目前物業收費的差異化並不大(在選取的調查樣本當中)。綜合前文分析的業主歸屬感的兩個重要影響因素——業主在小區的社會關系程度和業主對物業服務綜合認可程度，可以發現，物業管理中“人”(業主)的服務愈發重要。其涵蓋的范圍包括服務態度、細節服務、人性化服務和社交服務。服務態度給業主以最直接的感受，是物業服務基本標准，各物業服務企業在該方面都很重視，並且做得也很到位，差異性不大。細節服務、人性化服務則是服務態度的進一步延伸，是物業服務的規范化和細化。社交服務是物業管理中最容易讓業主產生歸屬感的，其直接聯系著另外一個重要影響因素：業主在小區的社會關系程度。目前，業主在小區的社會關系更多是通過自發形成的，以鄰里關系和非官方組織的形式為主。物業服務企業應該主動介入到業主在小區中社交關系的形成過程中，促使其形成更和諧、更穩定的社交關系。通過該次調查我們發現，已經有相當一部分物業服務企業開始介入到業主在小區中社交關系的形成過程中，以娛樂、 愛好 、運動等形式組織業主交流，促進業主間的溝通和關系建立，也有一部分物業服務企業通過信息化的手段搭建了業主間的溝通平台，主要以物業服務軟體中的社交功能為主。調查結果顯示，業主對進行了社交服務的物業企業的認可度(86.5%)明顯高於未進行社交服務的物業企業的認可度(71.3%)。

四、結束語

在提高業主歸屬感的因素中，最重要的兩個因素即業主在小區的社會關系程度和業主對物業服務綜合認可程度，都是物業服務企業可以主動參與和改進提升的，尤其是物業服務中的社交服務，需要引起物業服務企業的重視。提升物業服務中社交服務，幫助業主建立穩定的在物業區域內社會關系，重新構建傳統的“村落情感”或“集體情感”，有助於獲得業主對物業管理區域的歸屬感。伴隨業主歸屬感的增加，物業服務公司會獲得業主更多的信任和認可。

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㈣ 誰告我物業管理畢業論文怎麼寫盡量細一點的大神們幫幫忙

論我國物業管理可持續發展戰略 本文摘自： http://www.lwbao.com/wuyeguanlilunwen/_wy_lwgwyglkcxfzzl_677923.html 從1981年3月全國第一家物業管理公司--深圳市物業管理公司的設立，至今全國已有各類物業管理公司2000餘家，從業人員近200萬人。應當說物業管理在我國已有了長足的發展。但是，也慶當看到物業管理在我國仍屬一個新興行業，正處於發展階段，還面臨著諸多的矛盾和制約因素。因此，面對我國物業管理的快速發展，如何從我國的國情出發，全面分析影響我國物業管理發展的因素，探索我國物業管理可持續發展的思路，加快採取一些更為切實可行的措施，推進物業管理行業的持續發展，已成為我國物業管理亟待研究和解決的重大課題，本文擬對此談點粗淺看法。 一、我國物業管理面臨的主要矛盾 1、物業管理覆蓋面小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟不發達地區差距較大。我國的物業管理，由於受對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，目前物業管理覆蓋仍然偏小，據統計，到1999年底，全國實有房屋建築面積735459萬平方米，實行物業管理的98861.88萬平方米，實行物業管理率僅為13%，其中，實有住宅建築面積417331萬平方米，實行物業管理82485.65萬平方米，實行物業管理率為20%。由此看來，物業管理在我國仍有巨大的潛力。 從我國物業管理的發展實踐看，南方、經濟發達地區、沿海城市、大城市開展早、發展快；北方、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市推進的較慢。據統計，到1999年底，上海市實有房屋建築面積31802萬平方米，實行物業管理的20744萬平方米，占實有房屋總面積的65%，其中，實有住宅建築面積19310萬平方米，實行物業管理的16661萬平方米，占衫有住宅總面積的86%；北京市實有房屋建築面積27430萬平方米，實行物業管理5930.99萬平方米，占實有房屋總面積的21.6%，其中，實有住宅建築面積14211萬平方米，實行物業管理的4630.85萬平方米，占實有住宅總面積32.58%；深圳市實有房屋建築面積7119萬平方米，實行物業管理的3387萬平方米，占實有房屋總面積的48%，其中，實有住宅建築面積3768萬平方米，實行物業管理的2540萬平方米，占實有住宅總面積的67%；甘肅省實有房屋建築面積9647萬平方米，實行物業管理的39.05萬平方米，占實有房屋總面積的0.4%，其中，實有住宅建築面積5151萬平方米，實行物業管理的34.27萬平方米，占實有住宅總面積的0.67%；陝西省實有房屋建築面積14328萬平方米，實行物業管理的301.08萬平方米，占實有房屋總面積的2.1%，其中，實有住宅建築面積7624萬平方米，實行物業管理的253.88萬平方米，占實有住宅總面積的3.3%。統計數字說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。 2、專業人才匱乏，影響物業管理行業向高水平、深層次發展。目前，物業管理企業中人才缺乏的現象較為普遍，突出表現為「三多三少」；一是傳統的繼承型房產管理人才多，新的創新型物業管理人才少；二是單功能人才多，多功能人才少，即能勝任單一普遍崗位工作的人才多，能勝任多個崗位工作的復合型人才少；三是初級管理人才多，高級管理人才少；特別是能擔任部門經理以上職務的人才更少。這種人才不足的局面，已嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。 3、管理人員素質偏低，管理服務服務不到位。由於物業管理是一個新興行，目前尚未建立起統計、完善的行業管理標准和從業人員行為規范，從業人員良莠不全。加之一些物業管理企業忽視企業人員的自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標准和考核標准，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。尤其是一些由房管所轉制的物業管理企業，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉換不到位，仍沿用計劃經濟體制下行政型管理模式，擺不正自已與產權人、使用人的位置，習慣於以主人自居，對產權人、使用人發號施令，產權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對此意見很大。據中國消費者協會1998年投訴情況統計資料表明，該年全國物業管理投訴仍呈上升趨勢。投訴的主要內容是物業管理混亂，停電、停水、亂收費、亂攤派現象嚴重；保安、保潔水準低、電視、電梯、電話使用不理想。另據中國消費者協會1998年底至1999年初，對全國12個大中城市商品房住宅小區物業管理情況調查結果顯示；在對現有物業管理服務質量的調查中（可選擇多答案），有40.15%的房產消費者認為「房屋及設備的維修」不到位，有34.57%的認為「小區綠化」不到位，有33.06%的認為「安全保衛」不到位，有26。95%的認為「水電氣的供應」不到位，有25.34%的認為「交通管理」不到位，有24.65%的認為「區內衛生清潔」不到位，還有12.71%的認為「其他」服務不到位。 4、規模效益差，企業虧損嚴重，發展後勁不足，目前物業管理企業不僅普遍存在著企業規模小，而且統大多數企業存在著管理規模偏小，規模效益差，虧損嚴重，發展後勁不足等問題。很多物業管理企業僅管理著一、兩個物業項目。由於管理規模小，經濟效益差，許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存，這一現象已成為物業管理企業難點問題。 5、物業市場發育緩慢，競爭機制尚未形成，物業管理是市場經濟的產物，理應按照市場經濟的要求，將物業管理企業推向市場，通過招投標聘物業管理企業，實行優勝劣汰。但是，目前除少數城市外，絕大多數城市的物業管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發企業委派或指派物業管理企業，這種封閉的自我保護式的管理方式，不僅有障於物業管理市場的培育和發展，而且被委派或指派的物業管理企業難以產生危機感和緊迫感，產權人、使用人的意識不能得到體現。 6、管委會組建不及時，產權人、使用人參與意識差，作用發揮的不好。眼下，一些城市住宅小區管委會（業主委員會）組建的不及時，有的未按規定程度通過民主選舉產生，有的管委會不能代表產權人、使用人的意志，使用發揮的不好。據中國消費者協會1998年底到1999年初，對全國12個大中城市商品房住宅小區物業管理情況調查結果表明：有39.42%的消費者所居住的住宅小區已經成立了管委會；有33.42%消費者所居住的住宅小區未成立管委會；有27.16%的居住者不知道本住宅小區是否成立了管委會。其中，成立管委會經過民主選舉產生的佔63.22%；而未經過民主選舉產生的佔16.55%；對產生過程「不知道」的為20.23%。調查結果還顯示：有77.33%的人認為，管委會能在較高程度上維護消費者的合法權益；有22.67%的人持相反觀點。由此可見，在商品房住宅小區管委會的產生及作用發揮的程度如此，而在普通居民住宅小區恐怕還達不到這種程度。 7、物業管理立法滯後，法規體系尚未形成。1994年以來，建設部等國家部委（局）雖然單獨或聯合頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共用部位共同設施設備維修基金管理辦法》、《關於物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》、《物業管理企業資質試行辦法》、《物業管理委託合同示範文本》、《業主公約示範文本》、《前期企業管理協議示範文本》等行政規章或行業規范。但是，從總的來看，目前我國物業管理立法還滯後於物業管理行業的發展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統性和綜合性等問題。 二、物業管理可持續發展的必要性 物業管理作為涉及到千家萬戶、與人民群眾生活息息相關的行業，俗使這一行業得到健康、快速的發展，盡快樹立起行業的良好形象，特別是在一些地區人們對物業管理的認識尚不充分的情況下，探索物業管理可持續發展戰略，有其特殊的意義和必要性。 1、有利於保護消費者的合法權益。隨著社會的進步和人民生活水平的提高，人們對居住質量的要求正在從住房面積的簡單追求，轉向對居住環境、居住質量、物業管理水平和社區綜合服務質量的追求。隨著物業市場的逐步形成，消費者將不受任何上級主管部門和主管單位委派或指派物業管理企業的局限，而要通過招投標來選擇自已信得過的物業管理企業管理自已的家園。誰的物業管理水平高，服務質量好，企業知名度高，社會信譽好，收費合理就選聘誰。否則，誰物業管理服務不到位，質次價高或多收費少服務，只收費不服務，誰就在競爭中被淘汰。只有這樣，消費者的利益才能得到真正的保證。 2、有利於物業管理行業擔負起社會責任。物業管理的主要任務是通過對物業管理，對人的服務，為產權人、使用人創造優美整潔、文明安全、舒適方便的生活、生產和工作環境。因此，物業管理搞好了，不僅可以提高城市管理專業化、社會化、現代化的水平，確保物業功能的正常發揮並延長物業的使用年限，使其保值、增值，而且有利於城市管理和經濟發展，具有其他行業所不可替代的作用。 3、有利於加快城市化的進程。城市化的目的是通過加強城市基礎設施建設，發揮城市多種功能，為人民群眾創造快捷、方便、舒適的生產、工作和生活環境，滿足人們物質和精神生活的需要，實現城市化不僅涉及城市的規劃和基礎設施建設，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要標志和組成部分，城市房屋是城市管理的重要內容，城市房屋管理的好差。直接反映城市的整體面貌和管理水平，只有城市房屋及附屬設備、設施、環境、場地等管理好了，才能加速城市化的進程。 4、有利於加快城市管理體制的改革。城市管理體制是政府對城市經濟活動領導組織和管理方法的總稱，包括城市領導管理制度的確立；管理許可權和責任的劃分；管理方式和方法的選擇，以及管理機構的設置等。先進、科學、合理的城市管理體制，是保證城市社會正常運轉的基本條件。城市房產管理體制改革是城市管理體制改革的重要內容，物業管理搞好了，不僅可以改善人們的生活、生產和工作環境，而且有利於促進城市管理體制的改革。 三、我國物業管理持續發展的對策 1、提高認識，更新觀念，為物業管理持續發展奠定思想基礎。物業管理是城市管理體制的重大改革，是房地產業發展到一定程度的必然產物。它涉及到人們觀念的更新，政府職能的轉變，多方面利益的調整和理順，以及群眾心理上、經濟上的承受能力。目前，廣大群眾已看到了物業管理新體制的優越性，各級政府也認識到了實施物業管理是改變城市管理體制，提高城市整體管理水平的有效途徑，特別是黨和國家從來沒有象今天這樣重視改善人民群眾的居住條件和居住環境。早在1994年7月，國務院下發了《關於深化城鎮住房制度改革的決定》，明確提出「加強售後房屋維修、管理服務，發展社會化的房屋維修市場。職工購買的住房、室內各項維修開支由購房人負擔。樓房出售後應建立共用部位、共用設施維修基金。改革現行的城鎮住房管理體制，發展多種所有制形式的物業管理和社會化的房屋維修、管理服務。」 1998年7月，國務院又下發了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，進一步明確提出「加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治與物業管理企業相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。加強住房售後的維修管理，建立住房共用部位設備和小區公共設施專項維修資金，並健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度，向用戶提供質價相符的服務，不能只收費不服務或多收費少服務，切實減輕住戶負擔。物業管理要引入競爭機制，促進管理水平的提高，有關主管部門要加強對物業管理企業的監督。」 2000年10月11日，黨的十五屆五中全會通過的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十個五年計劃的建議》，明確提出實施可持續發展戰略，是關系中華民族生存和發展的長遠大計。要改善城鄉人民生活，增加城鄉居民居住面積，提高住房環境和質量，改善居民消費環境，保障人民安居樂業。要進一步發展以經濟適用住房為重點的房地產業，推廣和規范物業管理。 由此看來，全面推進物業管理的時機已經成熟，各級政府和物業管理行政主管部門，要加速推進物業管理，特別是物業管理發展較慢的地區和城市，要進一步提高認識，更新觀念，認真學習廣東、上海、深圳等省市推行物業管理的經驗和作法，結合本地的實行，加速建立物業管理新體制，加大物業管理的覆蓋面，盡快縮小南北方物業管理的差距。同時，要不斷拓展物業管理的領域，不僅住宅小區、大廈、工業區要實行物業管理，而且酒店、賓館、學校、醫院、商場、體育場（館）、旅遊區、車站、碼頭、機場後機樓等也要實行物業管理。有條件的城市，要進行區域化物業管理的試點，使城市的各個部位都能實行物業管理。 2、多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供個人才資源。發達、完善的物業管理，取決於訓練有素的物業管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質，而且要掌握現代管理科學技術，並善於運用於實踐。培養物業管理人才的關鍵，在於提高物業管理人員的素質。要提高物業管理人員的素質，必須加強物業管理人員的思想作風和業務建設。 （1）加強思想建設，提高物業管理人員的政治素質。要建設一支思想好、技術精，進取心強，勇於開拓的物業管理隊伍，必須從思想教育抓起。物業管理企業要經常對職工進行社會公德、職業道德教育，引導職工樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，培養職工愛崗盡責、服務群眾，奉獻社會的職工道德，使職工牢固樹立為人民服務的思想，扎扎實實、任勞任怨，一絲不苟地做好管理服務工作。 （2）加強作風建設，樹立雷厲風行的工作作風，建立一支能吃苦耐勞、善於打硬仗的職工隊伍。物業管理人員的工作作風，直接反映物業管理企業的形象。物業管理企業要加強制度建設，建立健全各項規章制度，明確各級各類管理人員的崗位責任、職責范圍、工作標准和考核標准。管理人員要發揚雷厲風行的工作作風，提高工作效率，能辦的事馬上就辦。 （3）加強培訓，提高物業管理人員的專業技術素質。要提高物業管理人員的專業技術水平，一是抓好上崗培訓。要按照建設部《關於實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》的要求，制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格後持證上崗。二是抓好專題培訓。企業要根據管理人員的實際情況和工作需要，定期或不定期對在職人員舉辦專題培訓，使員工的技能不斷提高。三是抓好學歷教育。企業領導要從在職管理人員中選拔有培養前途的員工，參加物業管理專業專科學歷教育，為企業培養人才。四是通過理論研討等形式，提高物業管理人員的理論水平和業務素質。五是通過組織物業管理人員到國內外考察 ，學習借鑒國外和其他省市物業管理的經驗，取人之長，補已之短。加速提高物業管理服務的水平和質量，努力為人們創造更加舒適、優美、安全的生產、工作和生活環境。 3、合理確定收費標准，開展多種經營，為物業管理持續發展提供資金保證。 （1）合理確定收費標准。國家計委、建設部早於1996年2月就頒發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》將物業管理服務收費的原則、定價類型、物業管理服務費的構成等均作了明確規定。各地物價主管部門應結合實行，盡快出台本地工物業管理服務收費標准，使物業管理服務收費做到有章可循。同時，物業管理企業要嚴格按照物價部門核定或由物業管理企業與管委會（產權人、使用人代表大會）協商議定的收費項目、收費標准和收費辦法進行收費，並定期向產權人、使用人公布經費的收支情況，以按受管委會及產權人、使用人的監督。
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㈤ 免費的物業管理畢業論文

淺談物業管理糾紛的若干法律問題
物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化 、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現，在物業產權人（又稱業主）、使用人與物業的受託管理人 （物業管理公司）之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業管 理業進行行業管理的新問題，因物業管理發生的糾紛隨之出現，並呈現糾紛數量上升、新類 型案件多的特點。而物業管理規范性文件方面，除了建設部發布的《城市新建住宅小區管理 辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部發布的《城市住宅小區物業管理服務收費 暫行辦法》這兩份部門規章外，我國尚無統一的或專門調整物業管理行為的法律法規，使物 業管理糾 紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業管理糾紛的主要特點、審理物業管理糾紛案件 在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。�

一、物業管理糾紛的主要特點。�

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售後服務及物業管理行業的出現而出現的， 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。�

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。�

1990年以來，特別是1992年以後，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超 常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱 為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法 不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴 大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛後，當事人轉而向法院起訴。以海口市 新華區法院為例，該院於1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩 年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。�

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。�

物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理 糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業 主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求 物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業 管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委託管 理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財 務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產 管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系 、代理關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是 否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數 的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益 ，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。�

3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。�

物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和 其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳台同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管 委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系 、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產 開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公 司與房產管理部門的關系。由於物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的 依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通 則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不 詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。�

二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。

（一）物業管理糾紛的管轄問題。

確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴 訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般 都在物業所在地的法院起訴，並把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院 也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方 提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院 管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委託管理合同等產生的合同糾紛，應 適用民事訴訟法第24條的規定，即：「因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄」。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的， 業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，並非業主購置了物業，物業所 在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住 所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而並非是實施物業管理的所在地，但由於物 業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委託管理合同，均是在物業所在地實施物業管理 ，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛， 但其不屬於不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。�

（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。

審查物業管理合同的效力，關繫到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理 糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開 發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建築物及其附屬物進行有償管理服務的書面協 議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產 開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承 包 的書面協議；三為物業委託管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權 委託給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同 的效力，以正確處理物業管理糾紛。�

1.注意審查物業管理服務合同的效力。�

在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理 權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主 約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應 由業主（或特定的使用人）為委託人，委託具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由 於我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售後 服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務 .隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物 業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物 業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管 理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的 房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業 管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理 ，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。19 94年4月1日後所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統 一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管 理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日後房地產開發商仍與業主簽訂 物業管理服務合同的，應認定合同無效。�

在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合 同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在 平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委託權。對於業主不能 在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收 費標准、范圍要依據物價管理部門的收費標准或報經物價管理部門批准，超過標准收取費用 和滯納金，未經批准擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬於業主所有或共有的外 牆體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不 向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主 ，未經業主同意隨意使用屬於其他業主所有或共有的外牆體、屋頂等並獲取收益的侵權行為 常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業主權益的不平等條款的，應確認部分無效 .�

2.注意審查物業管理承包合同的效力。�

由於房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物 業 管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同後，將受託進行物業管理的經營權發包 給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承 包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管 理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提 供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其 由此所享有的受託權實質上不是物業管理權，而是受託管理權，將受託管理權發包、轉讓給 他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受託管理 權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受託 管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。�

3.注意審查物業委託管理合同的效力。�

在考察物業委託管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的 管委會委託、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委託管理合同，實質上是 屬於前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委託管理合同應確 認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委託管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司 簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進 行管理的公司委託別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委託管 理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委託管理權轉讓給 他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委託管理合同採取委託管理的方式。 業主將物業委託給其選定的物業管理公司管理，是基於業主對所選定的物業管理公司物業管 理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受託管理權轉包、轉讓，也無權另行委託他人 對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委託成立的前提必須是經委託人（即業主 ）同意，接受委託進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物 業委託管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委託的行為，應確認合同無效。在審查 物業委託管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開 來，後者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。�

三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產業的發展和建築物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管 理的方式也呈現了多樣化。但由於我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善 ，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。�

（一）關於業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由於住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立 住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行 使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管 理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急 需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什麼情況下召集第一次業主大會？如何 選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式徵集業主的選票是 否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建築面積為 一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便於操作 .筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的 重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集， 但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委託代理人未出 席的情況下，分別書面徵集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項 的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業 管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。 住宅小區或商廈，在竣工交付使用後，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在 出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那麼在出售後在什麼情況下必須 召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售後才採取上述措施，在全 部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權 益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大 會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法 召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住 宅小區或商廈主要用於出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達 到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理 部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對於保護業主的物業 管理權是較為有利的。�

關於業主的投票權如何確定，關繫到業主的切身利益，關繫到業主大會的決定是否有效 ，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。 由於物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人 或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公 平。如單純以一定的房屋建築面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則， 有其一定的合理性，但建築面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認 為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建築面積 大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房 屋為一票，或以一定的房屋建築面積為計一票的單位，每一計票單位的建築面積享有一票， 計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。 如以建築面積100平方米為計票單位，房屋建築面積每100平方米計一票，100平方米以下的 每 一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主 大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利 於保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席 會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建築物所有權或使用權的份額 達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。�

（二）關於管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授 權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組 織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對 物業進行管理，並與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管 委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題 目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義 務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生後，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開 發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認， 或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對於 依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位， 其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見， 筆者不敢苟同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理 中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理 合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發 生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立 的自治管理組織，應屬民訴法第49條的「其他組織」，可以作為民事、行政訴訟的當事人。 管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合 同所派生出的權利義務。但畢竟由於有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在 有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。�

（三）關於商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。

與住宅小區的用途不同，商廈主要用於商業目的。在商廈出售、出租後，為了維護商廈業主 或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業 化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接 進行物業管理。由於商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其 他物業管理則往往以較高的收費標准收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法 》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予 以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入 物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標准、服務要求如何確定既無法可 依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利於我國物業管理市場體系的建 立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規 定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服 務內容、范圍、服務質量、收費標准、方法，以及行使物業管理權的方式。�

（四）關於物業管理公司是否有權採取停止供電、供水、供氣等措施的問題。�

物業管理公司與業主或使用人常因物業管理費發生糾紛，物業管理公司為迫使業主或使用人 交納管理費，在業主或使用人不能按其要求交費的情況下，常採取停電、停水、停氣等措施 ，為此常引發訴訟案，業主和使用人以收費不合理、停電等構成侵權提起訴訟或抗辯。採取 停水電等措施是否侵權，審判實踐中有不同的看法。一種看法認為，物業管理公司對拖欠管 理費行為可依聘用管理合同追索，採取嚴重影響業主或使用人正常經營、居住的停水電等行 為，是侵權行為；另一種看法則認為，停水電等是因業主、使用人欠費所造成，停水電等行 為不構成侵權。由於停水電等措施嚴重影響業主、使用人的經營、生活，易使矛盾激化，妥 善處理此類糾紛十分重要。《辦法》中規定物業管理公司有權依照物業管理服務合同和有關 規定收取管理費用，未賦予物業管理公司採取非常措施的權利。而原《海南經濟特區城鎮住 宅小區物業管理規定》則規定對欠費的業主可以採取停止供水電等措施。筆者認為，在業主 或使用人的確欠費的情況下，採取停水電氣等措施是否違約或侵權，應具體情況具體分析。 如物業管理服務合同中約定，對業主欠費的可以或不可以採取停水電等措施的，應從其約定 .物業管理公司如違反合同約定，則應承擔違約責任。在無合同約定的情況下，應區分收費 項目的不同特點具體分析。物業管理費主要分為為業主、使用人提供衛生清潔、公用設施的 維修保養和保安、綠化等公共性服務的費用，代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費等公眾 代辦性質的服務費用，以及特約服務的費用。這三項服務費用既有聯系又有區別。業主僅拖 欠公共性服務或特約服務的費用，而未拖欠公眾代辦性質服務費用的，物業管理公司不能采 取停水電等措施，否則即為侵權；業主或使用人拖欠應交納的公眾代辦性質的服務費用，使 物業管理公司為此未能代交有關費用，致使供水、電、氣等部門停水、電、氣的，物業管理 公司不承擔責任；如物業管理公司收取費用後未及時上交有關部門，致使有關部門停止供水 、電、氣的，則物業管理公司未盡服務義務，應承擔違約責任，給業主、使用人造成損失的，應賠償損失。在有關部門並未停止供水、電、氣的情況下，物業管理公司對拖欠公眾代辦 性質的服務費用的業主或使用人，能否採取停水、電、氣的措施？筆者認為，對被拖欠費用 應依法追償，物業管理公司採取停水、電、氣等措施迫使業主、使用人交納費用的行為，侵 犯了業主的合法權益，依法不應得到支持。除當事人另有約定外，有關法規或規章中不宜賦 予物業管理公司採取停水、電、氣等權利。�

綜上所述，物業管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題 還很多。由於目前物業管理缺乏相應的法律規范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免 出現適用法律不一，判決結果不統一的情況。以法律規范的形式規范物業管理行為，保護業 主、物業管理公司、房地產開發商的合法權益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業管理 健康發展的要求。因此，有必要將完善我國物業管理法律法規盡快提到立法議程。建議在物 業管理法律規范中，確定由政府主管部門行業管理、業主自治與物業管理公司專業服務的管 理體制，將住宅小區和商廈的管理納入法律調整范圍，明確物業管理中有關的權利義務、操 作的程序、規則，使物業管理行為真正納入法制化的軌道，便於給人民法院審理物業管理糾 紛案件提供較為充分完善的法律依據。

http://www.lw52.com/lw/list44-1.htm
這里全是！
同學加油！我是學房地產的，咱們算同學科了，祝你成功！