房地產專業本科畢業論文題目

Ⅰ 北京房地產經紀畢業論文題目

房地產一級市場

房地產一級市場又稱土地一級市場,是土地使用權出讓的市場,即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地徵用為國有土地後出讓給使用者的市場,出讓的土地,可以是生地,也可以是經過開發達到「七通一平」的熟地。房地產一級是由國家壟斷的市場。

北京房地產一級市場的狀況

即將在全國第一個推出土地一級開發招標辦法的北京市，可以說是目前土地一級開發企業參與熱情最高的城市。
目前，北京市土地一級開發招投標政策已經獲得了北京市國土資源局內部審批通過。「文件正在報經北京市主要領導審閱批准，」北京市國土資源局內部人士告訴記者，「這個政策如果正式出台，將會是全國第一個此類規定。」 她解釋說，雖然這個文件只是部門規章，但要由北京市人民政府主要負責人審閱才公布實行，這樣做主要考慮內容的敏感性和創造性。
如果沒有變化，這個政策會很快出台。該負責人表示。
蓄勢待發
所謂土地一級開發，是指按照城市規劃、城市功能定位和經濟發展要求，由政府統一組織征地補償、拆遷安置、土地平整、制定土地用途及規劃設計、地上及地下市政基礎設施和社會公共配套設施建設，按期達到土地出讓標準的土地開發行為。一級開發權將通過招投標方式確定開發企業。
而在以前，和其他城市一樣，北京市的土地一級開發工作主要是政府來完成，不管是農用地轉征後的土地一級開發，還是國有用地生地變熟地的開發，都是由政府主管部門來做。
隨著我國土地市場化步伐的加快，很多城市土地一級開發也出現了轉變。中國人民大學土地管理系曲衛東副教授介紹，這樣由政府部門壟斷來做的土地一級開發變成了三種情況：一是仍由地方政府主導來做，這在目前很多市場化程度不是很高的中小城市仍存在；二是國有企業或事業單位性質的土地儲備機構來做，政府和企業或儲備機構在土地收益上有一個分成，比如上海、杭州等地；三是政府委託企業來做，政府負責管理和監督。
近年來，北京市土地一級開發市場化實驗摸索步伐很快。北京市國土資源局相關負責人向記者介紹，從開發模式來說，北京市目前土地一級開發主要是後兩種：北京市土地整理儲備中心作為北京市國土資源局直屬事業單位，做一部分土地一級開發；此外越來越多的開發企業也逐步參與土地一級開發，而且這已經成為一個市場趨勢。在這個過程中，無論是政府主管部門還是參與土地一級開發的企業，都積累了一些經驗和成果，這也是北京市出台土地一級開發招標政策的背景。
從北京市土地一級開發項目的性質來看，北京市目前土地一級開發的項目多是兩種情況：一是在2004年「8·31」之後沒有過關的項目，根據當時政府文件，這些土地仍由原來項目的擁有者進行土地一級開發，開發成熟後進入北京市土地整理儲備中心以公開方式出讓，原項目擁有者可以參加競爭；二是區縣政府和開發企業簽訂的土地一級協議。「如果區縣政府與開發企業簽訂的協議和市國土資源局即將出台的土地一級開發招標等政策沒有很大出入的話，這些開發企業還將繼續進行這些土地一級開發項目。」相關負責人表示。
「土地一級開發市場化將是發展方向。」北京市土地整理儲備中心主要負責人表示，「未來政府將管住兩個方面：一是哪些土地可以進入一級市場開發，二是哪些已經開發成熟的土地進入交易市場。北京市土地整理儲備中心更多的就是代表政府扮演這樣一種管理和監督的角色。」
同時，她還強調，目前來說，兩類土地的一級開發還不適宜進入市場由企業來做：一是政府指定的土地一級開發項目，比如地鐵沿線、政府重點用地項目、新城開發、城中村改造項目等，這些項目土地或社會敏感性強，或意義重大，一段時間內仍由政府部門操作或指定國有大開發企業來做；二是一些國有企業自有用地的一級開發，從實際情況出發仍由企業自己來做。
考驗剛剛開始
對開發企業來說，除了參與土地一級開發有一定的利潤外，也是企業曲線拿地的一種方式。多家企業負責人在接受記者采訪時這樣表示。
「現在，很多開發企業都瞄著土地一級開發。」北京陽光100房地產開發公司常務副總經理范小沖告訴記者，雖然一級開發完成後，土地仍會拿到二級市場進行正常的招拍掛，但是，由於開發商參與前期的工作，相當清楚地塊的各方面情況，尤其在土地成本核算方面占據絕對優勢。
實施招標制後，土地的一級開發與二級開發市場可望真正實現各自獨立，通過一級開發實現一二級聯動的可能性大大下降。可以說土地市場化勢不可擋，但並不表示一蹴而就。當開發企業積極參與、政府部門積極探索的時候，專家和企業家也清醒地看到了其存在的弊端。
范小沖表示，要讓人們認識到土地一級開發市場化的重要性和必要性，觀念的轉變必不可少，「這不是一個簡單的說教問題，是一個很緊迫的事情。」范小沖認為，土地一級開發市場的節奏、價格和成敗，對土地出讓有至關重要的決定作用，「觀念跟不上，土地一級開發市場化的很多事情只能停留於表面，暗箱操作的事情也不能從根本上杜絕。」
而在曲衛東的眼裡，事情遠沒有那麼簡單，「首先土地一級開發並不簡單是一個生地變熟地的過程，可能還牽涉到農地轉征、拆遷補償等社會問題；其次，一級開發也涉及到土地功能規劃、區域協調發展等問題，並不是一個簡單的工程概念。」
曲衛東一直強調，土地一級開發應該是一個系統工程，應該全面看待這個問題。「經濟適用住房的投資回報為3%，土地一級開發的回報是8%，所以，對開發企業的利潤空間的制定應該是一個很科學的事情。」他甚至建議，可以通過供地方式明確給開發企業參與一級開發加以回報。

房地產二級市場

房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。

北京房地產二級市場的狀況

九部委的新政出台至今已有一個月的時間，用誇張些的比喻說，這個酷熱多雨的夏季對於二手房市場卻有如寒冬來臨。二手市場在面臨「5年之內徵收5.5%交易稅」的陣痛當中，又接連承受了亦庄率先對「個人出售住房徵收20%個人所得稅」的噩耗，剛紅火起來的二手房市場遭到當頭棒喝，交易量下降、掛牌量下降、咨詢量下降等勢頭不僅讓二手房市場再度降溫，而且部分經紀公司抵擋不住新政的力度（查看地圖）也不同程度地收縮門店或乾脆關門休息。

可以說京城二手房市場繼去年「6·1」之後，再次被捲入冰川季。

5.5%營業稅20%個稅撲朔迷離

5.5%的5年營業稅究竟影響了誰？

新政規定：對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅，這究竟對市場產生了什麼影響？

21世紀不動產的專家表示，營業稅對市場的影響基本可以分為三個梯隊：低端市場內由於流通多為建造較早的房子，建造年代甚至在10年以上，因此基本不受5年營業稅的影響，交易量和交易價格沒有明顯的變化；中端市場的房源主體為5年內的次新房，正好是新政的襲擊目標，因此中端市場的供應量和價格都存在著不同程度的變化；而高端市場的表現較好，尤其是地段成熟的公寓仍然持續穩步上揚，而別墅價格則有較明顯的上升。

20%個稅遭到多方「臭雞蛋」

據悉，亦庄已經開始對個人出售住房強制徵收20%個人所得稅，該動作引起了二手市場的一片嘩然。

去年，七部委細則剛剛出台不久，6月1日成為兩年內期限的二手房交易繳納營業稅的起點，北京市隨即又開始在朝陽、海淀等區強制徵收二手房交易的個人所得稅，市場上的交易量應聲而跌，6月份的交易量相比5月份下降27%，其中二手商品房的交易更是萎縮了31%，該事件被業內人士戲稱為「6·1」事件。但此次強制徵收個稅卻落得個虎頭蛇尾，實施兩周後就改為自主申報，而該政策曾先後在杭州、南京、青島等地的試行也都不了了之。

千萬家房地產經紀總經理華國強認為，「二手房個稅徵收政策過去就一直因各種原因而從未得到過有效的執行，去年的強制徵收最後也因市場的強烈反對而不了了之，這次亦庄徵收個稅同樣不可能在北京普及。」准備將手中一套位於亦庄的Townhouse出手的林先生說：「作為賣房人肯定不希望由於個稅和營業稅等因素降低自己的收入，那隻能靠提高售價來轉移損失，但不明白為什麼亦庄要單獨實行強制徵收個稅，覺得不公平。」二級市場正處於成長階段，對於政策的敏感性相對新房更強。來自美麗家園的統計顯示：自6月中下旬開始，連續數日辦理房產過戶、免稅手續的數量是平日里的2～3倍，交易雙方紛紛表明已聽說了強征個稅的消息，所以希望盡快辦理過戶手續，從而避免交易成本的增加。

由於營業稅的實施增加了賣方的成本，因此進入6月以來二手市場普遍呈現出了觀望的跡象。

二手市場房源驟降

新政對二手市場最大的影響可能就是抑制了房源的放量。應該說，從此次政策對於營業稅徵收時限由原來的2年延長至5年的本意來看，主要是想通過減少房產投資的收益來抑制需求，從而達到緩和供需矛盾的目的；但是，這是在基於房地產市場只存在增量房(或商品房)市場的前提下才會產生的，因為該政策不會對房產的供給產生影響。然而，當前北京的房地產狀況是二手房市場正需要被積極的盤活，這其中很關鍵的一點就是需要增加二手房源的有效供給；但是，營業稅徵收時限的延長勢必在抑制需求的同時，更多的是阻礙了二手房源的供給。

「鏈家地產」市場總監金育松認為，營業稅徵收時限的延長，使得一部分房產出售者的成本增加，出售意願降低，從而導致房源放量減少；特別是，在當前北京二手房市場中將近50%左右的存量房在5年以內，其中二手商品房在5年以內的存量佔到了80%，所佔比重相當大，在這部分業主的出售成本增加、出售意願降低的情況下，這部分房源方量的減少對整個二手房市場的成交量將會造成致命的打擊，成交量將嚴重下挫。

據美麗家園的數據統計，進入6月以來，房源掛牌量以平均每周15%的下降速度遞減，客戶對政策和市場走勢的咨詢量顯著增加，持幣觀望氣氛比較凝重。6月二手房市場的成交量有大幅下降，環比下降近40%。

第四周出現小幅回調

雖然各個數據普遍顯示二手市場的低迷，但美麗家園的數據仍然得到了令人欣喜的跡象：從每周的數據統計可以看出，二級市場雖尚未擺脫政策的影響，但從6月第四周的監控數據來看，市場已經開始出現松動並且有緩慢回暖跡象。自第四周開始，二手房的房源量、客戶量與交易量均出現不同程度的回升，盡管回升幅度並不明顯，集中在1%～4%左右。但值得欣慰的是，與去年同期七部委出台新政導致市場出現近三個月的市場低迷相比，消費者面對此次突發的市場變化顯得更為從容。今年6月份的二手房成交量與去年同期相比尚有小幅度的增加，主要原因在於人們對政策的敏感性降低，剛性需求仍占據市場主導地位，投資型消費比例較小，多數自住型購房者對二手房需求量仍具潛力。

熱點新興區域遭遇當頭棒喝

對於此次政策，不同區域的二手房市場有著不同的細微變化。受影響較大的區域主要是商品房遍及的新興熱點交易地區如望京、萬柳、雙井等區域，這些區域內的大部分二手房屬於營業稅徵收范圍內，大部分房主採取觀望態度或轉租為售以避免減少收益。

從21世紀不動產目前的交易數據分析，熱點區域處於觀望期狀態的人群增多，房源投放量總體下降在30%左右。另一個市場現象是，買主除了觀望或轉入租賃市場以外，有一部分中端買主將目光由二手投向了新樓盤，尤其是四環以外的新盤。

雙井地區房源減少

成交價格上升21世紀不動產CBD地區富力城（查看地圖）的加盟店主劉女士表示，根據6月前半個月成交量來看，相比4月份的成交量下降約20%左右，房源量減少20%左右，需求量並無明顯變化。這是由於在富力城二手房交易中，70%的客戶都是一次性付款，說明自住需求的人較多，因此「新政」後需求量沒有太大變化。總體來說，價格仍然穩中有升，「新政」後房子成交均價由4月份的11000元/平方米上升到12000元/平方米。這證實了此前21世紀不動產專家所預測的觀點「成熟熱點區域二手房交易將繼續上漲」。

望京亞運村買賣雙方均下降

在望京地區，由於望京的二手房多屬於中端物業，普遍是在1998年到2000年的房產，且供應量較充足，因此受新政對於5年的房產影響較大。21世紀不動產望京藍天新城店長曹先生說：「6·1新政」後賣方總體下降40%，買方下降20%，這部分人大都已由買賣進入租賃市場。

北京亞運村地區作為奧運經濟催生的熱點區域，其房產年齡已過10歲，但由於交易頻繁，交易主體的產權證的領取多在5年以內。以華僑公寓為例，其中50%以上的房產為多次交易，因此5年營業稅也對該地區產生了影響。據21世紀不動產北京區域天鼎龍加盟店業務經理劉女士說：該門店總體的賣方委託量下降了50%，買方下降了70%。

老牌居住區表現平穩

在一些5年以上已購公房相對較多、二級市場發展相對成熟的傳統交易熱點區域如安貞、團結湖、學院路、北太平庄等區域，市場表現則比較平穩。這些區域憑借良好的生活配套以及商業設施依然是消費者需求的熱點，成交量僅有小幅度下滑，這主要與政策對人們心理預期的影響有關。

「新政」後二手房的大部分成交結果是購房者承擔了營業稅的轉嫁，和去年「新政」後的市場類似，目前二手房成交價格呈現出以6%左右比例的上漲局面。其中價格上漲的現象不僅體現在營業稅徵收范圍內的次新房領域中，不在徵收范圍內的房源價格也呈現上漲趨勢，這主要是由於房主的跟風和比照心理。所以此次政策在某種程度上變相促進了二手房價格的整體上揚。

四類房產凸顯購買價值

城區低總價房：抗跌性很強

房產投資置業的一個不變規律就是「地段」，地段的優劣決定了房產價值的上升空間或者是房產的抗跌性能，應該說，京城三環內的房產就是具備了房產投資的地段稀缺性能，特別是總價在40萬元以內的低價位房產稀缺性更加顯現。雖然此次九部委中規定新建商品房那個套型建築面積在90平方米以下的比例不能低於70%，意味著未來中小戶型房產的供給會增加；但是，新建商品房的供應絕大部分都集中在五環以外，與城區的小戶型需求不會形成很強的替代性，最關鍵的還在於三環內小戶型的房產租務市場在城區商業中心的支撐下必將是長期的活躍。

急轉房：投資機遇不容錯過

急轉房是指業主由於某種特殊原因需要在極短時間內出手的房屋。根據「鏈家地產」近期的一項二手房消費者的調查顯示，由於急需用錢等目的而出售手中房產的業主佔到了9%，特別是針對當前房產市場環境趨緊的情況下，這一比例還正在增加，這就意味著有很多數量的急轉房可供投資者進行投資。「鏈家地產」認為，如果能夠碰上有業主急於出售房產的話，千萬不要錯過機會，應該盡量在第一時間抓住成交機會，急轉房的投資機遇不容錯過。因為在一般情況下，由於業主急於融資，不得不在考慮融資的時間機會成本和變現的難易程度上將自己的房產價值打折，所以急轉房的價格要比市場價格低一些，可以說，買下急轉房的時刻就是投資者開始贏利的時刻。

拍賣房：該出手時就出手

時下，拍賣房正在興起，目前，銀行正在進行企業化改革，其中重要的一環就是盡快處置、盤活不良信貸資產，為了加快清理速度，銀行對一些屬於不良貸款的抵押房產進行集中拍賣，從拍賣房的市場供給上看，還是有許多拍賣房可供投資者選擇的。並且，二手按揭業務參與到了抵押房產拍賣的領域中，只要具備按揭條件的普通市民皆可以申請該業務，這使得更多的人可以參與到房產的拍賣，使得投資拍賣房的門檻和成本降低。以拍賣的形式購買二手房的最大優點就是投資者可以自主定價，自主定價意味著投資者可以對自己的投資成本、投資決策擁有主動權，而這正是成功投資的基礎。通常情況下，由於銀行急於清理不良資產，希望盡快將抵押物變現以消除流動性風險，所以，通過拍賣取得的二手房產價格都比市場價格低10%左右。目前，拍賣市場置業競爭不是很激烈，這對置業投資者來講是個利好，況且由於二手按揭業務才剛剛開始參與到了抵押房產拍賣的領域中，現金支付還是主流，對於手頭有富餘現金的投資者來說是個好機會。

慧眼挑選清盤房

清盤房就是樓房賣到最後剩下的少數幾套房，給人的直觀感覺是「被人挑選到最後剩下的」，一般都認為，剩下的就是不好的，開發商都不賣，進入二級市場作為二手房來賣，肯定是無利可圖的。但是，事實恰恰相反，只要用投資的眼光仔細打量和挑選，清盤房還是很有投資價值的。首先，房屋已經建成，沒有晚交樓和爛尾的風險，並且這樣的交易一般通過經紀公司來進行代理，在產權、交易資金安全上都有了基本的保障，對於置業投資者來說這就迴避了最大的風險；其次，清盤房價格基本回落到了實處，開盤售樓前期轟轟烈烈的炒作造成的價格虛高已經不復存在了，在價格泡沫被擠掉後，這時購買不僅能夠降低投資資金的總量，還避免了「剛買就貶值」的尷尬，同時獲得的是房產升值的巨大空間。況且，有一些清盤房所處地段還是比較優越的，將來出租或者出售應該都不成問題。其實，對於想要將房屋出租的投資者，只要房屋所處的區域社區成熟，居住氛圍濃厚，投資客自己再投入一定的資金進行簡易裝修即可吸引廣大租客，而房子的質量、品位並不見得非得無可挑剔，過得去就行了。

走勢 新政帶來另類生機

實際上，「新政」對二手市場的影響從長期來看，仍然是機遇大於壓力。在剛剛結束的21世紀不動產杭州區域為其三周年慶典舉辦的「房地產服務業創新與發展論壇」上，杭州區域董事長、浙江大學房地產研究中心主任趙杭生表示：5.5%5年的營業稅將會在一段時間內被市場消化並接受，而剛性的市場需求不可抑制，因此市場前景仍然向好。此外，「新政」對一手房90平方米70%的總量控制，必然導致二手房市場在大戶型、高品質房源方面交易的向好。趙杭生同時以自身經歷表示，經歷了2005年長三角的樓市洗禮，杭州區域仍然一路發展壯大，成為當地市場的領軍房產企業，因此他對二手市場的整體持樂觀態度。

在當天的論壇中，房地產協會副會長顧雲昌也明確提出：「中國市場是一個賣方市場，即需求旺盛，我曾經說過中國的房地產市場是擋不住的需求，既有增值性需求，也有投資性需求。」而在這樣一個巨大的市場中，「房地產服務業和房地產業的健康發展密切相關。越是一個成熟的市場經濟，房地產服務業越發達，通過創新帶來持續發展的道路必將是房地產服務業的康莊大道。」而美麗家園則認為，隨著市場的日趨成熟，一、二級聯動更加活躍，雙方的變化必然會導致市場的整體變動。因為隨著「建築面積90平方米以下住房面積所佔比重必須達到開發建設總面積的70%以上規定」的推出，新房市場的供應結構將發生很大改變，具有不同需求的購房者的關注角度也會發生一定變化。原來關注二手房市場中小戶型的購房者紛紛寄希望於未來大量的90平方米新房，但是小戶型新房與相同品質的二手房相比意味著購房成本增加、總價增加，居住密度也會有所提高，且新盤多分布在距離市中心較遠的邊緣地帶，真正能夠滿足資金能力有限的購房者的可選新房並不多。

因此，美麗家園預計，二手房憑借其地理位置優越、小區建設完善、交易成本相對較低等種種優勢，會使得這部分購房者中相當一部分人群再度回到二手房市場。而隨著未來大戶型住宅供應的減少，二手房市場中90平方米至120平方米甚至更大面積的戶型成交比例和成交價格將在未來呈現上漲空間。綜上所述，美麗家園相關人士預測，雖然短期內有一部分購房者會持幣觀望或等待新房，但是最終的成交仍會體現在二手房市場。

政策調整後，買賣雙方都處於半清醒半彷徨的狀態，真正走向理性尚需時日，此時也正需要正確的宏觀引導，新政的初衷和目的是討伐投資者和穩定房價，短期的波動不能代表前景灰暗，現實市場的回暖和正規發展的趨勢證明二手房市場不會就此沉淪，而是即將擔負起房地產市場交易的重擔，成為消費者梯次置業的科學選擇。

Ⅱ 我想寫個正式的畢業論文 題目要相關房地產的

你們大學沒電子閱覽室么？

Ⅲ 房地產經營與估價專業畢業論文如何選題

房地產估價還原率求取方法比較及其優化
內容摘要：收益還原法是收益性房地產估價的最常用、最重要的方法，但由於還原利率的確定較為困難，很難確定其是否准確、是否科學，導致應用受到一定限制。筆者通過分析現行較通行的還原利率確定方法，得到以復合調整法確定還原率的優化方法。

關鍵詞：房地產估價 還原率 復合調整法

房地產估價是一項復雜的經濟活動，要想使評估活動高效、准確、公正，必須注重活動過程的嚴謹性與科學性。房地產估價收益法，是目前國際上流行的資產評估方法之一，該法是利用資金時間價值原理,將房地產未來收益折現求其現在市值的一種評估方法。但在實際操作中，收益法有一定的難度，集中難點是未來純收益和資本化率的確定，特別是資本化率的准確與否，將極大地影響到採用該方法所得出評估結論的真實性和客觀性。因此在運用收益還原法評估房地產的價值時，還原率確定的准確與否對估價結果的准確性具有重要影響。

還原率實質

由於房地產具有位置固定性、不可再生性、個別性、永續性等特性，且具有投資和消費的雙重屬性，使得使用者在佔有某房地產時，房地產不僅能為其提供現時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷的繼續取得。因此可以把購買房地產作為一種投資，房地產價格作為購買若干年房地產收益而投入的資本，房地產價格高低取決於可以獲取的預期收益高低，由此產生了房地產估價收益法。收益還原法的基本公式為：
收益價格=年純收益/還原率(年純收益相等，且為無限年期的情形)
還原率是一種資本投資收益率，或被稱為獲利率、報酬率、利潤率、盈利率和利率等，是用以將房地產純收益還原成為房地產價格的比率。還原利率的實質體現為以下幾方面：
還原率會隨著所投資房地產的地段、用途的不同而不同，隨時間的變化而發生變化。
還原利率其值必須為正值。如果還原利率小於零，則表示該宗房地產投資收益虧損，不能取得年純收益，那麼收益還原法的應用將喪失其基礎，計算是無意義的。
還原利率其最小值必須高於銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則投資收益將不高於將資金存入銀行或購買國債，因此不合算。
還原率與投資風險的大小成正比。若預期未來會產生高通貨膨脹率，或該收益性房地產未來的年收入存在較大風險，且更具有投機性時，則資本化率就較高，房價就低。反之亦然，即房地產未來收入更具有確定性，或沒有明顯的通貨膨脹率，則資本化率就較低，房價就高。
在採用收益還原法評估房地產價格時估價結果的准確性，取決於估價師對純收益和還原率的確定，尤其是還原率，它的微小變化都將產生很大的影響。選擇一個適當的還原率對估價人員來說更為重要。確定合理的還原率是准確計算房地產價格的關鍵問題。

還原率求取的常用方法

對確定還原利率有許多觀點，例如：市場提取、平均銀行利息率、借貸利率、資本投資在有息證券上的利息率、安全利率加風險調整率、資本增值率（機會成本率）、抵押與自由資金組合法得到的利率地方的一般利率、租售比率，等等。以上觀點各有其特點，其利率的求取各有所側重。從理論上看，房地產估價人員根據不同的估價項目合理選擇，即可以得到滿意的結果，但在實際運用中它是建立在估價人員對市場的充分了解基礎之上，因此真正做到這一點並不容易。
在還原率的確定過程中，影響因素頗多，主要有自有資本所佔比率、外來資本利息、因折舊或功能下降等產生的貶值和收益降低、因通貨膨脹帶來的房地產增值和收益增加、還貸後自有資金的增加。另外，風險的補償、免稅政策以及房地產類型、位置、年代、租約、結構等也影響還原率，因此房地產還原率的影響因素是很復雜且難以確定的，不能簡單的用銀行利率代替，這就更加要求估價人員充分運用自己的專業知識和智慧確定一個與房地產市場價格最接近的還原率。
本文將對實踐中常用的幾種還原率的求取方法及其比較進行系統闡述。
（一）市場提取法
此法適用於房地產市場發育成熟且交易比較活躍、市場租金和交易價格比較容易收集的情況下，該法直觀容易理解和被人接受，准確度比較高，一般計算分為有限年期還原率和無限年限還原率。有限年期還原率計算較為復雜，可用逐漸趨近迭代法求取。值得注意的是，運用市場租金（收益）／價格比法求取還原利率時，所選取的市場實例必須是要與待估房地產相類似的實例，即要求是同一供需圈近期發生的，在用途、結構、功能、權益等方面是相同或相似的實例。另外，為了避免偶然性所帶來的誤差，需要抽取多宗類似的房地產，並求其純收益與價格之比的算術平均值或加權平均值作為待估房地產的還原率。
這種方法的缺陷是要求市場資料豐富，可比實例眾多，並且還需要估價人員對某些特殊交易情況等做出修正後才能應用，計算比較繁瑣。而且每個可比實例的建築條件、經營時期都可能不同。此外，市場上出售的房地產的未來收益年限不可能完全一致，而還原利率又和未來收益年限相關。假如估價對象和可比實例的未來收益年限不相同，則所得到的還原利率實用性不大。而且對於該法，我國許多估價師都認為，既然有市場可比實例，倒不如用市場比較法，毋需用收益法。
（二）累加法
累加法又稱安全利率加風險調整值法，是評估實務中採用較多的一種方法。其理論基礎是投資者為了投資，須獲得相應的補償；其出發點是選擇一種近於無風險的投資的收益率，稱為安全利率。如國外認為美國國債的利率是接近無風險的，我國則經常使用一年定期銀行的存款利率為安全利率。在安全利率之上加各種劣於產生安全利率的調整額，一般加總的因素有額外投資風險、缺乏流動性、管理負擔三項，求得投資者要求的回報率再減去預期的收益增長率，便可得出房地產的還原率。
安全利率加風險調整值法的不足之處是：其一，安全利率的選擇缺乏一定的准則；其二，在我國存、貸款的利率經常發生變化，這給房地產的價格帶來一定的影響；其三，影響投資因素的加數大小的確定帶有一定的主觀成分，並且房地產市場的實際風險水平大小通常是很難確定的，加上不同地區、不同類型、同一個房地產的不同權益，實際得到的風險利率是有所不同的，因而結果也就存在著差別。
（三）投資收益率排序插入法
投資收益率排序插入法即找出相關投資類型及其收益率，按風險程度進行比較、判斷，依據經驗判斷風險性的高低將各種利率排序分析後獲取收益率。如銀行一年期存款利率為2.52%，一年期國債的利率為2.72%，企業債券收益為5%，一年期貸款利率為5.85%，投資股票的收益率為12%，考慮投資房地產的風險大於銀行一年期貸款而低於投資股票，其收益率應高於一年期貸款利率而低於投資股票的收益率，故可以確定還原率在5.85%－12%之間。
該法從宏觀層面來把握房地產與其他投資資產（銀行存款、貸款、政府債券、保險、企業債券、股票及有關領域的投資收益率）的收益與風險關系，其前提須確定其他投資資產的收益率，筆者將其歸結到各種投資資產的收益與風險問題。在競爭有序的投資市場環境下，投資收益率排序插入法是種可取的方法，但當房地產投機因素增加，出現房地產泡沫的時候應該謹慎地把握還原利率在各類投資收益率中的排序。另外，如上所述，5.85%－12%之間數據的范圍還是比較寬的，對估價結果的影響很大，所以此法對估價人員的經驗依賴性較大，對於估價人員的素質要求較高，並且對其最終取值也難以作出科學的解釋。

（四）收益風險倍數法
收益風險倍數法是在參照投資收益率排序插入法的基礎上，對安全利率加調整值法加以改進的方法，即把安全利率加風險調整值法中要求取的風險調整值改變為確定房地產投資與安全投資年回收額的多出倍數。因房地產投資的風險高於國債，在投資收益率排序上，房地產投資收益率應高於同期國債年利率。其的具體思路是：假設以房地產投資方式購買收益性房地產的總價額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a。同時以安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：
V=a/r×[1-1/(1+r)n]
P=A×(1+i)n-1/i×(1+i)n
由於房地產投資的風險、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那麼房地產投資的年回報額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數為b，則有：
a=(1+b)×A
因V=P，故有：
(1+i)n-1/i×(1+i)n=(1+b)/r×[1-1/(1+r)n]
該公式就是收益風險倍數法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風險倍數。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據收益風險倍數，確定資本化率r。此法的關鍵是要確定一個合理的倍數，而倍數的確定則取決於估價人員的經驗判斷。
（五）復合投資收益率法
此方法是將購買不動產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為還原率，按以下公式計算：
R＝M•RM＋（1－M）RE
式中：R—還原率（％）； M—貸款價值比率（％），抵押貸款額占不動產價值的比率；RM—抵押貸款還原率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；RE—自有資本要求的正常收益率。
其使用的前提是需要確定房地產融資的抵押貸款利率、自有資金投資收益率以及它們所佔總價值的比例。要使投資收益最大化，抵押貸款占總價值的比例有一個合理值，我國一般在60%～70%之間。這個值不是越高越好，太高會帶來債務風險。一旦各個參數都能合理確定，便得到一個客觀合理的資本化率。但正如難以確定風險補償一樣，自有資金投資（產權投資）收益率是較難確定的。另外，按此公式若假想貸款價值比例為0，則還原利率將等於自有資本的要求收益率，而這顯然不符合實際。
（六）行業基準收益率加物價指數調整法
以這種方法確定房地產的資本化率前提是把房地產作為一種投資來看待。假設以P價格（資金凈流出量）投資一房地產，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，並假設每年a不變，可收益年限為n 則：
FNPV=a/（1+R）[1-1/(1+R)n]-P
式中，FNPV為財務凈現值，R為折現率。
令FNPV=0，則：
R=FIRR（財務內部收益率）
當FIRR>RC(行業基準收益率)時，FNPV>0，投資房地產可獲得超額利潤；當FIRRC時，FNPV<0，投資房地產會出現虧本；當FIRR=RC時，FNPV=0，這是市場競爭最可能的結果，這時房地產的價格P=a/（1+RC）[1-1/(1+RC)n]，由此可看出RC即是房地產的資本化率，然後再對RC作物價指數的調整，得出經過物價指數調整後的資本化率R=(1+RC)/(1+f)-1（f：物價指數變動率）。
此方法簡單易行，且有一定的理論依據，比較准確，目前被較多地採用。但該法的缺點是僅求出房地產的一般還原利率，將這種一般的還原利率調整為待估房地產的具體還原利率還需要藉助其他的方法。

還原率求取方法的優化

以上六種還原利率的確定方法均是目前較為通行的方法，但有些自身存在一些不合理的缺陷，有些不能完全充分地反映還原利率的實質，有些則過分依賴於估價人員的經驗。筆者總結還原率在實踐的確定過程，依據對於還原利率實質的分析，將幾種對還原利率有較大影響的因素綜合起來，彼此進行必要的復合與修正得出所需要的還原率。具體如下：
（一）第一步，確定基準還原率
選取一年期國債利率作為還原利率的基準，以明確還原利率的收益性；選取行業的平均利潤率作為還原利率的一個修正值,體現房地產的投資屬性；把國債利率和行業平均利潤率兩者相加後取其平均值，確定出某一時點(基準點)的還原利率，並將其作為基準還原利率確定下來，公式如下：
基準還原率 =（一年期國債利率+行業平均利潤率）/2
例：一年期國債利率為2.72%，房地產行業的利潤率為12.2%，則基準還原率=（2.72%+12.2%）/2=7.46%
由於這兩項都有官方認可或行業統計的現成數據支持，所以估價人員一般比較容易確定基準還原率的值。
（二）第二步，進行價格指數修正
查詢該房產所在地估價時點的房地產價格指數，與基準點的價格指數相比較，得到估價時點與基準點之間的物價變動情況(以百分數表示)，以其值作為價格調整系數，得到估價時點的還原利率修正值。
例：基準點與估價時點的房地產價格指數分別為，103.6和126.7，則由第一步結果可得估價時點還原率修正值=7.36%×（116.7/103.6）=8.29%
這項數據也不依賴於估價人員的經驗，可根據權威發布的房屋銷售價格指數與土地交易價格指數的計算獲得。
（三）第三步，進行風險調整
估價人員依據土地風險較小、房產風險較大，住宅風險較小、商業用房較大的原則對於待估對象房地產的風險作出判斷，從而得出其風險調整值，並確定最終的還原利率。
例：假設風險調整值為0.5%，則最終可推出還原率為8.29%+0.5%=8.79%
我們將該方法命名為「復合調整法」。從上述步驟中可以看出，採用復合調整法，既考慮到了還原率確定的科學性，也體現了還原率確定的藝術性。第一步與第二步的依據並非出自估價人員的經驗，而是根據現有的比較權威的數據，操作簡單明了；第三步體現了風險對於還原率的影響，並且加入風險調整值之前的還原率實際上已經比較接近最終結果，這種方法無形中降低了估價人員在實際工作中確定還原率的難度系數。
當然，房地產估價＝科學+藝術。估價人員必須具備豐富的經驗，才能做出准確合理的判斷。無論採用何種方法來確定還原率，都必須結合估價經驗對還原率進行驗證，才能更加精準地進行房地產價格評估。

參考文獻：
1.管高.房地產收益率及有關房地產估價理論與方法的探討[W].評估專家網，2006
2.呂立富.關於資本化率（還原率）評定的若干思考[W].評估師信息網，2006

Ⅳ 急求一篇房地產專業本科畢業論文

自己去多下載，然後找老師要。然後胡亂拼就行了。學校要求不高。

Ⅳ 你好 我想寫一篇和房地產有關的畢業論文。但是不知道定什麼題目比較好些。。。

那要看你研究哪個方向了，是反應調研結果的還是理論研究預測將來的？題目還是很好定的，只要確定了論文角度。要不你試試寫寫中國的房地產還能堅挺多久~~哈哈

Ⅵ 題目請問金融學專業關於房地產內容的畢業論文題目

我是13年畢業的金融學專業學生，如果你沒有思路，只想寫一篇隨便過了的話，我建議你不要寫實證分析，寫一些現狀問題描述，做一些數據的統計和簡單分析，最後得出結論和改進辦法就可以了。
題目給你一些參考：
一、中國金融改革與金融深化
1.我國中小企業融資難問題
2.中國金融體制改革現狀、困境、對策
3.上市公司的獨立董事制與中國的現行企業制度改革
4.利率市場化問題探討
5.我國金融機構的組織結構再造
6.中國金融體系的改革方向
7.我國商業銀行改革與發展問題
8.中國信用制度的缺失與建設
9.個人理財業務發展的問題和對策
10.中國政策性金融的理論與實踐
11.論建立我國金融機構市場退出機制問題
12.中國金融電子化的發展趨勢與問題
13.中國農村信用社發展的方向與模式探討
14.非銀行金融機構問題研究
二、國際金融與匯率問題
1.人民幣自由兌換問題研究
2.當前人民幣匯率問題研究
3.中國資本市場開放問題研究
4.中國資本外逃問題研究
5.銀行股外資並購問題研究；
6.中國國際收支的調節政策與調節機制
7.中國國際儲備的規模管理與營運管理
8.全球化經濟發展趨勢與香港聯系匯率制問題
9.人民幣匯率機制與香港的聯系匯率制
10.中國金融業的發展趨勢
11.論內部經濟均衡和外部經濟均衡的政策搭配
12.人民幣有效匯率與貿易收支數量關系研究
13. 中國利用外資發展戰略與策略
三、金融風險與監管問題
1．次貸危機下中國金融安全所面臨的挑戰及對策
2．論銀行不良資產的化解問題
3．金融創新與金融監管問題研究
4．電子銀行的監管問題研究
5．論金融機構自律或金融機構的內部控制
6．實施信貸風險分類方法的若干思考
7．商業銀行信貸風險管理與防範
8．實施資產負債管理中的問題與對策
9. 我國銀行信用卡信用風險管理現狀及存在問題分析
10.開放背景下我國金融監管體制改革研究
11.我國商業銀行信用風險內部評級體系的構建
12.商業銀行操作風險的防範
13.我國網路銀行的風險管理研究
14.銀行信用風險評估中的非財務分析
15.住房抵押貸款的風險分析及管理方法的研究.
16，金融監管的成本與效益分析
四、投資制度與資本市場
1．中國證券市場問題研究
2．開發金融創新產品與完善金融市場
3．中國資本市場的發展
4．QFII與QDII制度研究
5.中國票據市場發展與完善
6．各類金融衍生品在我國的發展研究
7．我國資本市場的有效性實證分析
8．CAPM的實用性分析
9．認股權證( 或可轉債)定價理論的實證研究
10.投資銀行在資本市場中的功能
11.投資銀行組織模式比較與選擇
12.中國衍生證券市場建立與發展
13.銀行上市後股權結構與績效的相關關系研究

五、信託、資產證券化與投資基金
1.我國信託投資業的改革與發展
2.我國信貸資產證券化的動因分析
3.我國信託公司業務模式的探討
4.風險投資基金的發展問題研究
5.我國理財市場的現狀、問題及對策
6.證券投資基金的績效評價研究
7.中國投資基金運行中的問題及解決措施；
8.投資基金發展趨勢研究；
9.主權基金運作的國際經驗及對我國的啟示
10.開放式基金融資研究
11.社會保障基金的投資問題探討
六、貨幣理論與貨幣政策
1.當前貨幣當局金融宏觀調控的目標和政策選擇
2.虛擬貨幣對貨幣流通秩序的影響分析
3.通貨膨脹對當前投資領域的影響
4.利率調整與央行的宏觀金融政策
5.當前我國貨幣流通狀況研究
6.公開市場業務與我國國債市場的完善
7.論利率在宏觀調控政策的作用
8.我國貨幣政策工具的調整與選擇
9.通貨膨脹的表現與對策
10.我國貨幣政策最終目標與財政政策目標的協調
11.我國貨幣政策中間目標的選取
12.利率結構的調整與經濟結構的調整
13.我國的利率彈性問題研究
14.我國利率傳導機制的優化
15.提高商業銀行在利率傳導中的效果
16.久期模型在利率風險管理中的運用
17.通縮問題的原因及對策研究
18.利率工具和匯率工具在當前我國宏觀經濟調控中的應用
七、國際貨幣與匯率制度
1.歐元在今後國際儲備中的地位分析
2.21世紀國際貨幣體系改革探討
3.歐元；美元；日元的匯率走勢及對世界經濟和中國經濟的影響
4.加強IMF在國際金融危機中的作用
5.全球貨幣體系與亞洲貨幣合作前景
6.日本金融自由化及啟示
7.發展中國家金融自由化評析
八、國際金融市場
1．國際金融市場的發展與監管問題研究
2．跨國並購的發展及經濟全球化的影響
3．美元匯率波動對全球金融市場的影響
4．國際商業銀行發展的新思路
5．國際金融危機的預警與防範機制
6. 當前世界金融發展的形勢與動態研究

Ⅶ 幫幫忙，急求一畢業論文題目，我是學房地產相關專業的，想寫這方面的論文.....

成都房地產投資價值評估，成都區縣房地產發展潛力，成都小戶型投資潛力，成都房地產對周邊二級城市的影響

Ⅷ 有什麼不錯的關於房地產的本科論文題目嗎

房地產專業畢業論文參考選題
1、 前監理工作存在的問題及原因、對策
2、工程項目管理（咨詢、設計、監理、施工、采購）應對WTO的形勢與對策
3、工程監理制度及手段研究
4、計算機在項目管理中的應用研究
5、國內外招標投標慣例比較研究
6、國內招標投標現狀及規范研究
7、工程設計階段的投資控制研究
8、關於監理人員資質認定辦法的思考
9、加入WTO對房地產業的挑戰與機遇
10、關於政策性住房金融制度的研究
11、房地產合理開發規模的研究
12、空置房成因及對策研究
13、關於住房消費貸款（政策性、商業性）的思考
14、關於工程管理專業人員應具備素質的思考
15、關於項目後評估的思考
16、關於完善工程造價管理的思考
17、工程項目投標報價策略研究
18、工程造價計價現行體制的缺陷與對策研究
19、工程項目施工階段造價的控制與管理
20、拖欠工程款的成因與對策研究
21、關於建設有形市場規范化發展的思考
22、論工程量清單報價
23、工程造價管理模式改革探討
24、論工程項目全過程的投資控制
25、關於工程造價主動和動態控制的思考
26、房地產投資風險研究
27、我國物業管理的現狀及對策研究
28、我國工程造價咨詢業的現狀及發展研究
29、論工程擔保制度的建立與推行
30、住宅產業的發展與國民經濟增長
31、關於提高工程質量的若思考
32、基礎設施融資模式及策略研究
33、項目融資（BOT、TOT、ABS等模式）的現狀及對策研究
34、國內外工程造價管理的比較分析研究
35、加入WTO後建設法規的完善
36、關於國際工程承包中FIDIC合同條款的應用
37、承包商施工合同風險防範
38、建築工程招標投標與合同管理關系的探討
39、工業發達國家建設工程合同管理與風險管理
40、風險管理理論在工程合同管理工作中的應用
41、施工索賠的現狀和對策研究
42、淺談FIDIC條款中的施工索賠
43、論信息技術在工程施工索賠中的功能
44、工程總承包企業與工程項目管理企業的界定和比較研究
45、推行總承包對我國建築業的影響
46、工程總承包企業組建的模式研究
47、住房價格合理姓性探討
48、房地產估價方法比較研究
49、房地產泡沫預警與防範
50、房地產周期波動分析
51、房地產經濟預警方法研究
52、城市規劃與城市地（房）價相互作用機理研究
53、城市土地收購儲備制度探討
54、房地產開發項目可行性研究報告-----XX案例研究