清华大学教授讲述房地产

❶ 上海易居房产研究院的专家团队

张永岳：上海易居房地产研究院院长
教授、博士生导师。华东师范大学东方房地产学院院长、国家住房和城乡建设部专家。同时，兼任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、中国房地产业协会常务理事、上海市经济学会副会长、上海房产经济学会副会长等社会职务。张永岳教授是房地产业产、学、研一体化的主要推动者之一。曾先后主持“房地产二、三级市场联动”研究、“住宅服务市场体系”研究等课题30余个，撰写或主编出版过《新编房地产经济学》、《国际房地产概述》等著作10余部，发表论文100余篇，并多次荣获过上海市科学技术进步奖、上海市哲学社会科学优秀成果奖、国家建设部、上海房地局科技进步奖、全国房地产优秀课题、优秀论文奖等。

杨红旭：上海易居房地产研究院副院长、综合研究中心主任
杨红旭先生是全国知名的房地产政府咨询专家、企业战略咨询专家、地产专栏作家、地产名博。兼顾理论与实战、宏观与微观，是目前中国房地产界为数不多的能够整合——宏观政策研究、行业发展大势、区域发展规划、企业发展战略、市场走势研判等诸多知识于一身的复合型房地产专家。频繁的为政府、协会、企业（包括国务院、住建部、中房协、上海房管局、上海发改委、上海房协、武汉市房管局、陆家嘴集团、万科地产等）提借各种咨询研究服务；主持撰写各类研究课题和报告上百个，其中包括《全国住宅市场供需结构调查研究》、《上海住房保障体系及发展思路研究》、《上海房地产发展“十二五”规划研究》等；发表专业文章上千篇，是《中国房地产报》、《东方早报》、《中国证券报》多家报刊的地产专栏作家；新浪网、搜房网、焦点房地产网排名前十的知名博客。
李战军：发展研究所所长 发展研究所所长 李战军
浦东房地产经济研究中心主任，浦东房地产业协会副秘书长，浦东新区城镇规划咨询专家，清华大学和交通大学房地产专业客座教授。从事房地产研究工作近二十年。曾在上海市人民政府经济体制改革办公室、上海市住房制度改革办公室、上海市住房委员会、上海市公积金管理中心等单位工作。参与了上海市住房制度改革和浦东新区开发开放，完成了一系列重大项目的研究工作。主持或参与上海宝钢、上海城建集团、上海建材集团、新希望集团、联洋集团、浦东土控控股公司、陆家嘴集团公司、张江集团公司、外高桥集团公司和金桥集团公司等企业的专项委托和企业发展战略研究。

金雨时：地产文化所所长 地产文化所所长 金雨时
著名作家、文化学者、地产文化理念研究者与实践者。曾担任《房地产世界》杂志、《新地产》杂志（上海版）的主编，华东师大东方房地产学院客座教授，中国作家及上海市作家协会会员。金雨时先生长期耕耘在地产文化领域，著有《失语的城市》、《海之情》、《紫雾》、《铜帆》、《孤独酒吧》等地产文化随笔及小说集十四部。近年来致力于地产与文化的跨境整合探索，在居住文化与房地产相关学科研究、 房地产策划、房地产传播等领域具有较高的造诣和广泛的影响力和资源整合力，完成了多项课题研究并成功操作了上实地产“海上海”等多个大型知名项目的文化策划，在地产项目的文化策划、传播领域享有盛誉。崔裴：流通研究所所长 流通研究所所长 崔裴
经济学博士、副教授、硕士生导师，中国家高等院校房地产学者联谊会秘书长。在房地产流通和中介服务方面的研究卓著。在房地产流通服务行业研究方面，先后完成了 “上海房地产经纪行业发展战略研究”、“房地产中介服务企业等级评定标准研究”、“当前我国房地产中介行业存在的主要问题、原因分析及其对策建议”等研究报告及有关行业培训教材， “房地产流通演进与房地产业转型”、“中美房地产资产运营模式差异及其对房地产估价的影响”、“上海市民住宅消费调查研究”、等多项研究成果。在住房市场需求研究方面，自2006年起，连续对上海大型房展会参会人员进行问卷调查，完成了一系列房地产需求调研报告。

❷ 房地产何德何能何时开始需要政治局会议来讨论

政治局会议有玄机：这是对之前房地产政策的全面否定

文章来源：刘维明的微财经

作者：刘维明

2016年12月09日的政治局会议的定调是对之前房地产政策的全面否定。今天召开的政治局会议，又直接点了“房地产”的名字，原文为：“……加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制……”

不同人对这句话的理解不同，但个人觉得此次着墨虽然不多，但意义重大而深远，不可小觑。

如果我们对照历次会议对房地产的表述，可能会理清楚其中的脉络，看清楚其中的玄机：

1、2015年12月14日----分析研究2016年经济工作

“……要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场……会议强调，城镇化是现代化的必由之路……要推进农民工市民化，加快提高户人口城镇化率。要增强城市宜居性，引导调控城市规模，优化城市空间布局，加强市政基础设施建设……”

这是一年前的调子，洋洋洒洒，以大篇幅阐述城镇化、农民市民化和房地产去库存，其中的意思很明确----让农民进城买房成为新需求消化房地产库存。

同时，报告中为城市扩张和房地产规模做了辩护，因其符合城镇化这一”必由之路”的要求，意思是方向正确，瑕不掩瑜。

2、2016年4月29日----分析经济形势和经济工作

“……要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决域性、结构性问题，实行差别化的调控政策……”

强调要加快农民进城的速度，尽快消化库存，实行差别化政策。

表述中暗含了房地产去库存整体进展缓慢，户籍改革推行不利，房地产市场分化加剧的问题。

定调房地产去库存工作执行不好。

3、2016年10月28日----分析研究经济形势和经济工作

“……注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险……”

不但没有直接说房地产，去库存、城镇化的表述更是不见踪影，也不再催促加快农民市民化。最为重要的是破天荒首提“抑制资产泡沫”，这“泡沫”二字指的是什么是所有人都清楚的事情。

此次会议标志着房地产政策的根本转向，其中暗含了对前期房地产去库存政策和工作的部分否定。

4、2016年12月9日----分析研究2017年经济工作

重复一下此次会议的表述：“……加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制……”

什么意思？

第一，之前的房地产政策不符合国情。

中国的政治制度是社会主义公有制，享有正常的居住权是公民最起码的权利之一。当前的房地产市场已经完全沦为资本游戏的工具，完全沦为地方政府的敛财工具，越来越偏离了其根本功能，不符合中国国情。

第二，之前的房地产政策不符合市场规律。

市场规律是需求大、供给应该跟上；需求小供给应缩减。

供大于求价格应下跌，供小于求价格应上涨。

而我们的情况是什么呢？

----需求大的一线城市一直在抑制土地供应，而需求小的三四线城市则一哄而上大肆卖地建房；整体供大于求需要“去库存“的房地产价格却在噌噌搂不住地往上窜。

第三，之前的房地产政策不是一个“政策”。

大炮曾说过：“……房地产就像一把夜壶，用的时候拿出来，不用的时候丢在一边……”

对于房地产和经济之间的关系，之前的政策永远是头疼医头、脚疼医脚，并幻想用慢药治急病。

政策的制定和出台功利色彩严重，草率而缺乏推敲，缺乏远见，只顾眼前，是行业发展不稳定的重要原因。

从这几次会议的表述变化来看，在这一年当中，核心层对房地产的看法已经发生了重大改变，如果说上次会议是对前期政策部分否定的话，那么本次会议的定调就是对之前政策的全面否定。

从近期的官媒文章和重要人物讲话来看，对于房地产泡沫和推行房地产领域的全面改革已经成为核心层的共识。

从本次会议透露出来的信息看，“长效机制”正在加紧研究之中。

预计明年将出台一系列针对房地产的新政，中央、地方财政改革和房地产税改革纳入其中的可能性较大。

前些日子和朋友聊天，被问及现在买房是不是很好？

我答----如果是投资的话，就先等等吧。

5、2016年12月16日闭幕的中央经济工作会议“房子是用来住的,不是用来炒的”

不能简单地把“租”等同于“用来住的”，把“售”等同于“用来炒的”。市场上租赁和自有住房的比例，是由不同的住房制度所决定的。国外的很多城市的租住房比重高，和高额的资本持有成本（如财产税）和保护租户权益的法律密切相关，而不是规定了房子只能用来租赁。制度不变，简单依靠行政改变两者的数量，市场就会通过套利（各种违章）矫正回原来的均衡比例从而使政策失效。

2016年12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

“这意味着决策层进一步明晰了我国房地产市场的定位,强调房地产发展的首要目标是实现‘住有所居’,让住房回归其居住属性。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说,将房地产业定位为支撑经济社会发展的民生产业,有助于挤出泡沫,促进市场健康平稳发展。

2016年,部分一二线热点城市房价一度迅猛上涨,专家指出其背后与巨额资金涌入楼市直接相关,与货币、信贷政策的宽松有直接关系。

对此,中央经济工作会议明确提出,2017年要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

同时,从会议看,明年将采取多项举措缓解住房供需矛盾:

——要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标；

——要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地；

——特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展；

——要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展；

——加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,中央经济工作会议明确的楼市发展方向,释放出新型城镇化背景下以长效机制引导市场稳预期的积极信号,对于实现房地产市场的平稳健康发展具有重要意义。

6、中共中央政治局2017年07月24日召开会议，稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制

中共中央政治局2017年07月24日召开会议，会议强调，要坚定不移深化供给侧结构性改革，深入推进“三去一降一补”，紧紧抓住处置“僵尸企业”这个牛鼻子，更多运用市场机制实现优胜劣汰。加大补短板力度，改善供给质量。要积极稳妥化解累积的地方政府债务风险，有效规范地方政府举债融资，坚决遏制隐性债务增量。要深入扎实整治金融乱象，加强金融监管协调，提高金融服务实体经济的效率和水平。要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。要稳定外资和民间投资，稳定信心，加强产权保护，扩大外资市场准入，增强营商环境对投
资者的吸引力。

❸ 北大教授谈房地产10年巨变：疫情后，我还该买房吗

北大教授谈房地产10年巨变：疫情后，我还该买房吗？

综上所述，个人建议，如果自住刚需的朋友，加上贷款政策LPR下降，可以选择在这段时间购买是比较合适的。

❹ 房地产六大热词，你读懂多少

一城一策、房地产税、房价、保障房、租购并举、农村集体用地成为今年全国两会关注高频词
每年全国两会及其政府工作报告，都是各行各业关注的焦点，因为涉及新一年具体政策的落地与执行，具有风向标意义。2019年全国两会，从政府工作报告、部长讲话、全国人大代表和政协委员的建议与提案以及各大网友的热议总结来看，涉及房地产的热词主要有“一城一策”、住房保障、房地产税立法、房价、“三块地”改革、租购并举、新型城镇化、城市群、粤港澳大湾区等。
这些热词涵盖了土地、楼市、城市建设，既影响着广大人民的住房利益、幸福指数，更关系着房地产从业者的战略布局与策略考量。
一城一策“稳”市场
释义：不同城市在落实房地产调控过程中，根据自身的经济发展、楼市成交、库存状况、房价情况等，来制定适合自己的调控政策，但前提是确保房价、地价、预期的稳定，防范风险。
今年的地方两会和全国两会中，“一城一策”“稳地价、稳房价、稳预期”成为频繁出现的热词。
多地提及“一城一策”
据新京报记者不完全统计，截至目前，已经有包括济南、青岛、武汉、上海、长沙、成都、杭州、宁波、福州、厦门、安徽省、河南省等在内的多地提及“一城一策”。
今年以来，“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词。诸如3月3日，山东省发布意见强调落实房地产调控城市主体责任制，济南、青岛要科学制定“一城一策”实施方案。
2月22日，武汉市房管局召开会议，明确提出将稳妥推进“一城一策”试点，防范高地价、高房价、高杠杆风险，保持房地产市场平稳运行，地价、房价处在合理区间。1月17日，河南省住建厅副厅长张达表示，2019年，该省将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。
全国人大代表、58同城CEO姚劲波表示，年初至今，多个热点城市宣布实施楼市调控“一城一策”试点，将中大城市房价控制住了，这是最有效的手段。
对于2019年的调控政策，全国政协委员、富力地产集团联席董事长兼总裁张力称，由各个地区自己控制，地区和地区之间肯定不一样。
地方调控将获更多自主权
事实上，关于2019年房地产政策走势，从去年的中央经济工作会议到全国住房和城乡建设工作会议，均作出了明确指示，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。
今年的政府工作报告中也明确指出，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。
在业内人士看来，2019年，房地产调控政策会以 “稳”为主基调，但各地会根据自身状况，实行“一城一策”将获得更多调控自主权。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示，强调了落实地方主体责任，即“因城施策”，未来地方调控的灵活度会大大增强，不同城市的调控手段也会呈现一定差异性，调控方式差异、调控力度松紧的把握都有着地域性特点，目的是保证安居客当地房地产平稳健康发展。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“一城一策”正是“因城施策、分类指导、夯实城市主体责任”的体现。其含义在于地方政府将获得更大的调控自主权。但同时，地方政府还需要承担“稳地价、稳房价、稳预期”的调控责任。
房地产税落地进程或加快
释义：房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税种都属于房地产税，房产税是其重要组成部分，是房屋保有阶段的税种。
继去年之后，房地产税立法第二次出现在政府工作报告中。3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中提及房地产税时表示：“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”
从“稳妥”到“稳步”
房地产税首次出现在2014年政府工作报告中，其提法是推进税收制度改革,做好房地产税等相关工作，2015-2017均未提及，2018年再次提出，并首次将立法工作写入，而且用了稳妥字眼，可见政府对于推进房地产税立法的决心。
2019年，政府工作报告中对于房地产税立法的提法从“稳妥”到“稳步”，在中原地产首席分析师张大伟看来，稳妥是稳当可靠的意思，而稳步是指有把握地按一定步骤进行，这说明房地产税落地的速度预期在加快。
58安居客房产研究院首席分析师张波也认为，强调了稳步推进房地产税立法，这预示着房地产税的落地进程在加快，作为未来房地产行业的重要税种，房地产税不但有利于推动“土地财政”从根本上得到解决，并且对于保障房地产市场平稳运行起着重要作用。
2019年开征可能性小
作为扩展地方税源、调控房地产市场、优化收入分配等具有重要作用的房地产税，其立法与落地是大势所趋。但是今年，从立法程序、立法难点和逆周期调控等方面来看，落地的可能性都不太大。
全国两会，全国政协委员、房天下董事长莫天全在提案中表示：“房产税迟早要推出，而且应该要推出，这是大势所趋。”
莫天全还称，目前经济下行压力较大，同时兼顾去杠杆、供给侧结构性改革的关键时候，仍需持续提振市场信心，所有对国民信心和经济发展可能产生负面影响的政策在这样一个关键节点都应暂缓出台。
莫天全建议税务部门谨慎把握开征房产税的时间节点，确保市场信心不受影响，在市场向好、信心充足的前提下进行房产税的征收，由点及面逐渐推行。
张大伟认为，稳步推进下的房地产税，还需要一定时间。立法过程较长，3年内落地可能性不大，房地产税目前在积极准备草案阶段，短期出台可能性不大。
房价将延续平稳态势
释义：房价是土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。
房价是老百姓关注的热点话题，房价不仅关系到民生，更与人民生活的幸福指数息息相关。每年两会，房价都会成为热议的话题之一。
自从2016年，为了遏制房价过快上涨的局面，我国先后出台了多次宏观调控政策，经过3年来的调控，我国房价已经得到了初步的遏制。
今年，国务院总理李克强作政府工作报告时仍然强调了“促进房地产市场平稳健康发展”的目标，两会代表也对今年的房价趋势进行了预测。
其中，中原地产首席分析师张大伟分析说，“虽然最近出现了部分城市的微调，但中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。”
针对今年我国房价的走势，全国政协委员、房天下董事长莫天全认为：“2019年的房价会延续2018年下半年的态势，不会有太大的波动，上涨或者下跌都不会太大，这种平稳态势将持续一段时间。”
“房价有一定的上涨是正常的，但是如果出现了过度上涨，就要调控。”莫天全表示。
全国人大代表、58同城CEO姚劲波在接受新京报记者采访时表示：“今年年初至今，多个热点城市宣布实施楼市调控‘一城一策’，运用了一些非市场的手段将中大城市房价控制住了，将房价控制在一个健康的范畴内。”
对于城市之间的分化及未来趋势，姚劲波表示：“目前，四五线城市最贵的房子单价已达1万元左右。过去两年，一部分购房者涌入了四五线城市，助推了这类小城市房价的上涨。现在看来，天平正在往回摆，北京等新一线城市楼市出现回暖迹象，这也是市场的选择。”
“遏制房价过快上涨，应从土地供给源头入手，”全国人大代表、清华大学教授蔡继明这样建议。
扩大保障房惠及人群
释义：保障房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。
今年政府工作报告首次将解决群众住房问题与城市主体责任连接起来，并提出，“要改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这和2018年的两会精神是一致的。从政策上看，主要有三个要点，即落实城市主体责任、完善住房体系、推进棚改工程。预计今年会不断推进对各地楼市调控的考核。
事实上，保障民生工程一直是社会较为关心的内容，今年“两会”对保障房、棚改工作的要求是：“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”
2018-2020三年棚户区改造的既定目标不会改变。2018年全国超额完成580万套改造任务（实际完成626万套），未来2年进入攻坚收尾阶段。此外，结合此前“因地制宜地推进棚改货币化安置”的政策方向来看，棚改政策收紧将重点集中在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地区。
在保障困难群体基本居住需求方面，针对部分城市新市民保障性住房申请以户籍作为准入门槛，全国人大代表、58同城CEO姚劲波建议：“打破户籍限制，将社保缴纳或个人所得税征收时长作为申请依据，使住房福利政策更全面惠及新市民群体。同时，放宽保障性住房在年龄、可支配收入等方面的限制，承租人年满18岁即可申请，全部月收入不足个税起征点的可以优先申请，以此满足新市民群体的合理住房需求。”
全国政协委员、香江集团总裁翟美卿则表示：“国家应该关注不同层次的人群的需求，关注人才安居房、贫困家庭房屋需求，进行优惠政策鼓励；商品房则按照市场规律来走。”
租购并举需配套政策支持
释义：租购并举是对具备购房能力的常住人口，支持其购买商品住房。对不具备购房能力或没有购房意愿的常住人口，支持其通过住房租赁市场租房居住。对符合条件的低收入住房困难家庭，通过提供公共租赁住房或发放租赁补贴保障其基本住房需求。
党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
在全国两会上，租购并举成为关注热点。对此，全国人大代表、58同城CEO姚劲波指出，如今，很多人租房的时间长达10年，在大部分城市，人们对住房品质提出了更高要求。国家也在鼓励“租售同权”以及社会资本进入租赁市场。
但是，“我们看到，过去一年，一些长租公寓机构倒下，也产生了相关的金融风险。因此，要监管好品牌公寓企业的‘资金池’。”姚劲波称。
全国人大代表、林达集团董事局主席李晓林认为，集中租赁、自持性租赁等机构租赁模式可以克服租房信息不对等问题，提高住房租赁的品质，缓解供求矛盾，这是未来大中型城市住房租赁的发展趋势。在这个过程中，需要土地、金融、税收和法律相关政策措施的配套支持。税收问题涉及机构租赁的融资、房源或项目获取、改造、运营等各个环节，多个政策瓶颈需要突破。
“长租公寓的发展需要鼓励，也需要有配套政策来支持其发展，让中低收入群体有个较好的居住环境。”全国政协委员、房天下董事长莫天全指出，发展长租公寓要防止、避免行业出现垄断，一些公司有可能通过垄断房源的方式控制租金，这需要市场监管。此外，长租公寓运营过程中，金融手段的运用不能太过，应符合金融政策。
农村集体用地入市平抑租赁价格
释义：随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，这也就形成了集体土地入市。
3月5日，在十三届全国人大二次会议上，国务院总理李克强在政府工作报告中提及“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。其中，集体经营性建设用地的入市由于影响着城市建设用地的供应，影响着楼市发展，一直受到市场的关注较多。
对此，全国人大代表、清华大学教授蔡继明表示，目前我国的农村集体建设用地有19万平方公里，是城市建设用地的两倍。而集体建设用地中，经营性建设用地占比仅14%，宅基地占比超过70%，如果仅仅是允许存量集体经营性建设用地入市，是九牛一毛，不足以缓解城市建设用地供不应求的局面，应该扩大试点入市范围，尤其是允许农村宅基地入市，我国农村闲置的宅基地有3000万亩，如果部分入市，将有助于房价稳定或下降。
蔡继明透露，在一些试点区域，已经在探索宅基地在集体经济组织成员外部流转了。因此，他建议《土地管理法修正案（草案）》应允许农村闲置的宅基地转换成工业、商业等经营性建设用地并在符合城乡统一规划的前提下进入城乡统一的建设用地市场。
全国政协委员、房天下董事长莫天全指出，土地市场作为一级市场，是撬动房地产的第一环要素。没有足够供应量，控制房价较为困难。所以，集体土地的入市，一方面可以提高供应量，对整个房地产市场、控制房价有帮助。此外，对提高人们的居住水平也能起到改善作用。
“集体土地入市更多体现在租赁市场内，对中低收入群体的帮助更为直接，可以控制租金上涨。”莫天全同时强调，集体土地入市、建设，要按照每个城市的总体规划来安排，才能避免相关问题。
全国人大代表、58同城CEO姚劲波建议，要鼓励更多的集体土地直接进入租赁市场，有的城市已经这么做了，希望在更多大中城市开放，有助于平抑租赁价格。

❺ 刘洪玉的个人履历

刘洪玉，男，1962年10月30日生，天津静海人。
1980年9月考入清华大学土木工程系，1985年获结构工程专业学士学位，1988年获管理工程专业硕士学位。1985年10月留校参加工作，先后任清华大学土木工程系助教、讲师、副教授，他建了清华大学房地产研究所，并从1999年3月获清华大学管理科学与工程专业博士生导师资格，全面负责清华大学与房地产有关的教学、科研工作。2000年5月开始，任清华大学建设管理系系主任。现任清华大学土木水利学院副院长、清华大学房地产研究所所长。
清华大学房地产研究所成立于1992年9月，是清华大学跨学院的校级学术研究机构，由清华大学土木水利学院、经济管理学院、建筑学院合办，行政挂靠土木水利学院。其发展目标，是早日成为国际领先的房地产教育与学术研究中心。依托清华大学建设管理系“管理科学与工程”一级学科，研究所已经培养了近200位本科、硕士和博士毕业生，培训了超过1000位来自产业界的高级管理人员。研究所教师一直致力于高水平的学术研究，完成了包括国家自然科学基金重点项目在内的数十个房地产理论与应用研究课题，在国内外一流学术期刊上发表了大量标志中国房地产学术研究水平的科研成果。
1992年春天，邓小平同志南巡讲话，掀起了新一轮改革开放的浪潮。为发挥清华大学的学科优势，适应全国房地产业全面发展的新形势，1992年9月，清华大学校务会议批准设立了跨院系的校级研究机构——清华大学房地产研究所。房地产研究所由原土木工程系即现土木水利学院、经济管理学院、建筑学院共同组成，行政挂靠原土木工程系，现土木水利学院。第一任所长朱金铨教授，副所长刘洪玉、季如进、陈小悦、赵大壮。1997年6月至今，所长刘洪玉教授，副所长季如进教授、陈小悦教授、张红副教授。
宜城市市长周森锋的导师。

❻ 清华大学房地产研究所的领导介绍

刘洪玉：清华大学建设管理系教授、博士生导师、土木水利学院副院长、房专地产研究所所属长，兼任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、亚洲房地产学会理事（前会长），香港大学荣誉教授，FRICS，International Real Estate Review联合主编，Journal of Real Estate Research编委。
主要研究方向：房地产经济学、房地产金融与投资、房地产开发经营与管理、土地管理、住房政策。
季如进：清华大学建设管理系教授，房地产研究所副所长，注册房地产估价师、土地估价师。
兼任：中国房地产估价师与房地产经纪人学会理事、中国土地估价师协会常务理事，北京物业管理协会常务理事、北京物业管理商会常务理事。
主要研究方向：房地产政策、房地产中介服务、房地产市场分析和物业管理。

❼ 房地产企业如何提高利润

把握行业脉搏塑造地产精英精准控制成本提升企业利润
为什么您的企业明明处于行业领先地位，而利润却低于行业平均水平？为什么企业销售业绩持续上升，却不见盈利？这些都是由于没有良好的预算管理系统作为支撑。被业界誉为“房地产企业全面预算管理九段高手”的曹海良老师将带您一起翻阅精减成本的秘笈，与您一起构建房地产行业的全面预算管理系统，让您以合理的控制成本获得最佳的收益。
讲师：曹海良
国内最具盛名的房地产管理咨询专家，清华大学、北京大学EMBA客座教授，温州市、绍兴市政府特邀访问学者。曹老师集十余年房地产行业的培训经验和上百家房地产集团的管理咨询经验于一身，在房地产管理领域拥有国内领先的解决方案和丰富的实战经验。并在企业咨询方面形成了独特的核心能力，在为企业创造价值的同时赢得了客户的广泛赞誉。
一、全面预算管理的智慧
二、目标、环境和全面预算管理的关系
三、全面预算管理的重要性
四、全面预算管理系统的功能
五、全面预算目标管理
六、全面预算指标的本质
七、全面预算指标的确定
八、全面预算管理案例分析
九、全面预算财务指标分析（上）
十、全面预算财务指标分析（下）
十一、全面预算管理系统科目设计

❽ 中国房地产企业将何去何从

9月17日，中欧国际工商学院在深圳成功举办了第二届「中国房地产业高峰论坛」。

张维炯教授在开幕辞中指出：「房地产业关乎国计民生，它和国际金融市场有著非常紧密的关系，同时受到与国民经济相关的各种因素的制约，可以说是一个非常重要的行业。此次房地产业高峰论坛的主题为中国房地产市场发展破局对话。破局意味著转折，意味著拐点，意味著突破。在我国房地产业数十年的发展过程中，目前政府与市场的对话已经打开新的局面，进入新的五年规划，新一轮的布局如矢在弦。在此背景下，本届论坛选择在深圳这样一个以「创新、创业」为基石的新兴城市召开，中欧国际工商学院邀请了众多国际国内房地产业的行业翘楚和资深学者，以东西方高端对话的形式，为房地产业在中国的健康发展建言献策。」

本届论坛的另一主办方，世联地产顾问股份有限公司总经理周晓华先生也为论坛致辞。他认为：「房地产行业正处在即将发生行业大变化的阶段。当下的房地产行业，跟前几年的形势完全不同，因此是时候停下来进行一番深入的思考和讨论了，这会让企业变得更理性、更成熟。我们今天所要讨论的话题，比如天量保障房、商业地产热和地产融资创新都是当前最令人瞩目的焦点，相信每家房地产企业都在思考这些外部环境的变化带给自身的机遇和风险。

接著，原中国住房和城乡建设部副部长宋春华先生做了主题演讲。他的演讲题目是「建设好保障性住房，让低收入者住有所居」。他向大家介绍了目前在国际上流行的一种观点，认为「人人享有适当的住房」和「城市化进程中人类住区的可持续发展」是两个具有同等全球性重要意义的目标。保障「人人享有适当的住房」是政府的义务。而十七大政府工作报告中提出的「健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难」正是我国政府对尽快实现「人人享有适当的住房」这个目标所做出的努力。他建议，政府下一步应该建立一套完善的保障房准入机制，并在保障房的设计和质量上把好关。

如何解决「夹心层」人群的住房问题

重庆市副市长淩月明先生以「重庆公租房建设管理的实践与思考」为主题，向大家介绍了重庆在这方面的经验和困惑。他特别提到，在保障房政策实施过程中发现，实际保障房能够覆盖的人口不足城镇总人口的10%，大批的外来工作人员、新生代的城镇居民和大学毕业生，既不符合保障房的优惠条件，又买不起商品房，成了「夹心层」。因此重庆目前在进一步深化住房制度改革，探索采取「低端有保障、中端有市场、高端有约束」的住房调控思路，实施「市场＋保障」的「双轨制」住房供应体系。重庆计划从2010年起，用三年的时间建成约4000万平方米的公租房，总投资将近1200亿，其中社会融资占70%。希望通过这样的投入和规模，基本解决「夹心层」人群的住房问题。

保障房如何让低收入家庭「确有保障」上午，清华大学房地产法研究中心副教授王洪亮先生主持的第一场讨论会，重点关注了如何让保障房真正能够惠及需要保障的人群这一话题。重庆市副市长淩月明先生、前香港屋宇署署长，香港房屋协会副主席邬满海先生、国家发展和改革委员会投资研究所、房地产研究中心主任刘琳女士以及远洋地产控股有限公司副总裁陈润福先生参与了本场讨论会。

专家学者们在讨论中提到，在法律正式颁布之前，天量的保障房已在源源不断地投入市场，而未解的难题依然摆在面前。廉租房、经适房、限价房，这些不同类型的保障房该以何种标准来接纳其对应的保障群体？在保障房具体配置过程中，又该由何种机构施以独立的监督与审查？此外，伴随天量的保障房进入市场，其物业管理机构如何维持收支平衡？保障房融资能否取得突破性进展？实现社会道德范畴的公平正义，与实现经济领域的自我循环，看似不相关，但却都事关保障房体系的长远与可持续发展。

邬满海先生向大家介绍了香港在保障房管理方面的成功经验。香港的房屋署在建设保障房之初，就主动邀请特区政府其他部门一起参与规划。其中包括司法、环境等部门，基本考虑到了房屋建成後会遇到的各方面的问题。比如物业维修费用，通常经过协商後就会由房屋底楼的商场承担一大部分，以此来惠及中低收入的住户。

国家房地产研究中心主任刘琳女士认为香港这种政府多部门合作的保障房管理经验非常值得大陆学习。比如国内保障房的退出机制往往很难实施，就是因为没有强制的法律武器作为保障，这需要更多来自司法部门的支持。

而来自企业界的陈润福先生则和大家分享了远洋地产控股有限公司在保障房建设中的三点心得。解决企业利润问题，规划好房源建成之後的物业问题以及提高保障房建设质量是企业成功完成保障房项目的三把金钥匙。

开发商在保障房建设中将扮演何种角色

除了保障房能否真正保障低收入群体的生活之外，另一个话题也是大家普遍关心的。2011年保障房建设开工1000万套，「十二五」期间建设开工3600万套。「天量」的保障房建设任务已层层压到各地政府头上。然而仅凭地方政府之力，绝无可能完成这一任务，市场的参与将势在必行。开发商将在保障房的建设中扮演一个怎样的角色？如何去规范保障房的建设？

由广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生主持的第二场讨论会就主要围绕上述问题来展开。中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹女士、香港科技大学经济系教授、经济发展研究中心主任雷鼎鸣教授、万科集团执行副总裁肖莉女士以及旭辉集团股份有限公司董事长林中先生分别从政界、学界和商界三个角度对这个问题展开现场讨论，谈了自己的观点。

秦虹女士说，国家的保障性住房目前分两种，一种是产权式的，占到总数的百分之五十八；一种是租赁式的。而未来的保障房应该以租赁式保障为主，这更加符合保障房建设的初衷。另外，在建设过程中，如果地方政府在资金上有欠缺的话，应该由政府发行债券邀请企业一起来建设保障房。

肖莉副总裁同意秦虹主任的观点，因为目前保障房中产权式的那一部分，在一定程度上造成了和商品房买卖之间的矛盾。同时因为目前在保障房制度上不完善，会造成很多「骗保」（伪造资料获得申请保障房的资格）现象的出现。另一方面，这种模式让开发商也提不起兴趣。因此租赁式的保障房应该是未来保障房发展的方向。

雷鼎鸣教授为大家比较了香港的「居屋」和大陆的「保障房」机制的异同。香港的「居屋」和保障房一样，申请後在买卖方面存在严格限制。雷教授担忧今後会不会存在年轻人不愿意申请这种限制多多的保障房的情况。

中国处在向商业地产投资的转型期

下午的第一场讲座，北京万通投资控股股份有限公司董事长冯仑先生和中欧国际工商学院访问教授、哈佛商学院管理实践学教授奈柏·艾尔海吉教授（Prof.Nabil N. El-Hage）还分别就中国房地产业的现状发表了精彩的主题演讲。

冯仑先生认为商业地产在中国目前处於转型初期，正逐渐由单纯的住宅「快建快销」模式转向以投资商务不动产（商业地产）为重点的市场。不过目前阶段，绝大部分开发商仍旧是过去经营住宅地产时的那套销售型的思路。开放商希望尽快把住宅销售掉，实现利润。其实，美国人的商务不动产模式颇为值得我们借鉴。这套模式可以用四个短语概括：中期持有、以营运为导向、资本权益为核心以及收入多样化。随著国内商务不动产的需求不断增加，能否在中国形成上述转型将成为对中国房地产业界的一个挑战。

中国房地产市场真的存在泡沫吗？

奈柏·艾尔海吉教授在演讲中认为，很多人说中国房地产也存在巨大的泡沫，这个结论并不准确。他认为所谓泡沫是指「（价格）估值处在一个不可持续的高位」，他通过研究发现，所谓的「泡沫论」只是一些研究者对数据的误读。但在中国，无论是房价和租金之间的比率，还是房价和收入之间的比率，看来都并不支持泡沫理论。奈柏·艾尔海吉教授表示，很多迹象都表明中国房产市场是有序的，特别是2010年1月後政府出台了多项打击投机的政策之後，中国房地产市场并不存在真正的泡沫。

他说，在中国一些市场可能处於过热状态，但更多地是由基本需求变化所驱动的，当此类需求的增长速度逐渐减缓时，价格的上涨趋势也将随之减缓。因此市场不应预期价格会永远上涨。

如何打破房地产「融资难」的问题

在下午的讨论会上，《21世纪经济报道》金融版总监、《环球企业家》副主编李振华先生和中欧国际工商学院副教务长、金融学与会计学教授赵欣舸，基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强先生，世邦魏理仕中国区总裁兼首席执行官蒲敬思（Chris Brook）先生以及中城联盟投资基金董事总经理路林先生一起讨论了房地产融资困局的问题。

融资难几乎是中国房地产业与生俱来的痼疾，当产业高速发展时，它可以为蓬勃而起的泡沫所遮蔽，而当调控政策扑面而来时，它又立刻成为整个产业链中的「阿喀琉斯之踵」。事实上，在本轮调控中，作为建设主体的开发商及地方政府都面临著前所未有的融资困境。从银行到资本市场，几乎所有的融资管道都在一夜之间变得高不可攀。困局当如何突破？如何建立一个融资的长效机制呢？

赵欣舸教授认为，房地产融资是一种组合形式的融资，拥有较大的风险。房地产融资给了更多的投资者进入市场的机会。陈基强先生为大家详尽地介绍了商业地产的美国模式和香港模式的成功经验。

那麽银行和保险业融资呢？能否解决融资困局？世邦魏理仕中国区总裁兼首席执行官蒲敬思先生在谈到房地产业向保险公司融资的问题时认为，房地产业需要保证长期稳定的资金收入，保证透明的准入和退出机制，并提供更为成熟的体系，才能够吸引保险公司的兴趣。另一方面，保险公司也需要有一段时间来接触和熟悉保障房项目的融资流程，这也是导致目前保险公司并没有积极进入这个领域的原因。

而中城联盟的路林先生认为，房地产私募股权基金（房地产基金），应该是开发商越来越重要的融资工具（金融工具），也将逐步成为普遍的融资工具之一 。如果能够依靠有力的法律监管，将实现投资商和开发商的双赢局面。

商业地产将成为房地产业的「新宠」

下午最後一个论题是商业地产的机遇与挑战。世联地产顾问股份有限公司首席技术官黎振伟先生和奈柏·艾尔海吉教授，盈石资产管理有限公司执行董事周亮先生，合和百富基金创始人、合和商业地产集团董事长席文官先生以及罗兰贝格管理咨询有限公司合夥人中华区副总裁王荣先生一起讨论了商业地产未来的发展前景。嘉宾们认为随著国家对住宅市场调控力度的不断升级加码，商业地产日益成为开发商及个人投资者的「新宠」。未来几年，承载各种商业地产形态的城市综合体将成为诸多地产大鳄角逐的焦点。

王荣先生认为，在商业地产领域，决定一个企业是否成功的并不是销售能力，而是运营能力，因此并不是每一个房地产企业，都适合将来转型去做商业地产投资的。未来五年，就是一个对开发商的淘汰阶段。

席文官先生认为，对於中小型的商业地产开发商而言，商业地产的规模是有限的，但服务却需要是全业态的。关键是要因地制宜，最好要能够包括餐饮、休闲等多方面的综合服务。单一业态的商业地产在未来不容易成功。

周良先生和大家分享了一个颇为新颖的观点。他认为商业地产这个概念其实可以细分为两个小的概念。商业地产开发和商业地产运营。前者还属於房地产开发的范畴，後者根本就和房地产开发无关了，而是属於零售服务业。所以那些想转型去投资商业地产的开发商需要首先改变心态，大家做的不仅仅是房地产，还要做零售服务业的运营工作。因此开发商的转型需要谨慎。

佩德罗•雷诺教授为论坛致闭幕辞。他在闭幕辞中感谢诸位专家学者在论坛中发表了精彩的观点，并表示中欧每年所举办的房地产业高峰论坛会给房地产业的发展带来很多宝贵的「金点子」。

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