大学生炒房团

⑴ 炒房团是怎么炒房的

第一种炒房团体，A型，他们大部分都是普通人，有点小钱，然后抱团在一起凑到足够拉高一个小区楼盘价格本金。拉高一个小区楼盘不用把这个小区的房子全部买下来，一般只需要这个小区10%的房源数量就可以抬高这个小区的房价了。他们会先悄悄的把这个小区的在售二手房买下一大半囤货，然后货囤好以后再把这李慧个小区某个优点（可以是小区绿化、楼高、甚至是小区居住人员素质等）在媒体及网络宣传，让大家觉得这个小区的房价是肯定要涨的引人围观，然后在大家围观的时候，自导自演的交易几个高价二手房就会让这个小区其他的住户都觉得自己的小区的确涨价了，然后周围还没入场的人看到哎呀，房价涨了，赶快也入手囤几套，然后在这个时候，A型炒房团就顺势将自己低价买入的10%的房源给出手，他们会比真实住户的价格低一些，所以能抢在住户卖房前先把自己的房子给卖掉，顺利套现。

第四种炒房团体，D型。这帮子就是炒房中的炮灰团体，拿着最迟的消息，进的最晚的厂，和真正的刚需客一起接棒前三种炒房团体的盘，他们可以是这个小区的业主联合起来抬高房价，也可以是有点闲钱搞投烂春资的小市民，最后亏损的多就是这帮子人。

以上四种炒房团体是我们普通人能接触到最多的炒房团体，

判断这个楼盘的是否有炒房客进驻三个条件：

一、小区在没什么特别突出的优势房价比周围其他小区的房价高出20%以上的，一般这种小区肯定有问题。

二、小区内在售房源超过出租房源的数量。

三、小区的房价在短时间内（1年内）上涨50%以上。

这3个条件，符合2条，基本上就可以说这个小区有炒房团在带节奏了。

⑵ 炒房狂潮过后，26岁年轻人断供亏损百万离场-

意外

王昊田曾引以为豪的事是26岁之前买了三套房。

买第一套房子的时候，他大学刚毕业没多久。当时他创业赚了不少钱，直接全款100多万在燕郊买下了一套80方的二居室。22岁本科毕业的他，可谓“意气风发”——一毕业，伙同几个初创成员，在北京开了一家影视制作公司。而且经营得相当不赖。

这家公司主要投资微电影以及承接广告宣传片。最鼎盛的时候，王昊田的公司从北京一路开到成都、杭州，旗下奢侈地供养着调色师、分镜师、摄影师等全流程的员工。

事业越做越大，对未来的畅想也越来越广阔，他暗自给公司定了一个小目标——“要做一个伟大的公司”。他孵化和投资微电影，拍摄后卖给“爱优腾”，挣了不少钱。但是微电影从制作到最终平台分成，漫长的周期总有“无法预料”的风险。决定买房正是为了对冲这种不测。2016年，在他在燕郊买下第一套房的后一年，型如族房价几乎翻了一倍。

接下来的两年里，他又陆续在燕郊买了两套房子，其中一套还是以妹妹的名义，他坚信房子是最稳妥可靠的投资产品。况且，以他当时的实力，每个月只需要2万块的月供，却能实现资产的快速增值，本身就是一笔划算的生意。

然而令他猝不及防的是，影视行业的天说变就变了，他面临的不是投资项目的失败，而是凛冬之下整个行业的嬗变。影视行业税务风波引发行业整顿，各大影视平台生存遭遇短视频平台冲击，原先的资本泡沫被戳破，所有的人都成了裸泳者。

作为影视行业链条上偏上游的供应商，王昊田的感受更明显。2021年6月，他参与过一次一家快消品牌的广告片招标，往年光景好的时候，项目预算起码100万起，而当时快销品牌只给了40万的预算。即便这样，多家影视制作公司上演激烈的价格战，继续压价，利润空间大幅缩小。

而在此之前，他们制作的微电影项目因为长视频平台受到抖音、快手的冲击，“慢慢也给不起钱了”。各方面收入急剧萎缩，王昊田公司资金断链——供应商频繁上门索款，上百号员工薪资无法按时发放。

数百万的债务如雪片堆积上来，他不得不拆东墙补西墙，填堵窟窿。最糟糕的时候，几个债权人将他告到法院，他的第一套房被法院拍卖抵债，手上分文不剩的王昊田已经还不起近2万的房贷。停交房贷的第一个月，他试图借钱或者卖房，但都遇到阻碍。断供6个月后，他只能眼睁睁的看着两套房产被银行收走，等待法拍。

不只是王昊田所在的燕郊， 2021年的郑州，无数个和王昊田经历相似的人在房贷断供边缘挣扎。德基广场做童装批发生意的李春云，一场暴雨不仅仅报废了她价值不菲的货物，还打散了她想要在郑州拥有一套房、一个家的梦想。店铺因疫情、暴雨，迟迟难以恢复元气，她被逼到断供边缘。

阿里拍卖数据显示，郑州目前有超过5万套的房产正在拍卖，这一数据在全国省会城市遥遥领先，在平台所在地的选项上，河南已被标红处理，同样被高亮处理的，是江浙、北京和广东。

“坍塌式的后果”

债务缠身、打过许多类似官司的王昊田心知肚明贷款合同违约卜弊、单方面断供将面临的所有后果。但他已经如同一个溺水的人，无力自救。

断缴房贷后没多久，王昊田接到一个陌生电话，对方自称是银行的贷款催交人员，房贷已经逾期了，要求王昊田尽快还款。王昊田态度诚恳地回复，正在努力想办法凑钱，一有钱立刻还上。

但他心里明白，自己已经山穷水尽了。做生意时，为周转资金，他用尽了许多小额贷款平台的借款额度，还从亲戚朋友那借了不少钱，生意失败后，资金的盘子已经无法正常流转。每个月2万的房贷，根本无力偿还。

王昊田曾想把房子卖掉还贷，但是根本卖不出去。他的两套房都位于燕郊，如果要把房子卖掉，他得先结清银行贷款，虽然可以用买方的钱来还，但贷款余额和当时房子的实际价值仍然相差几十万，找过桥贷就意味着另一笔资金成本，这是连2万月供都橡滑挤不出来的王昊田负担不起的，何况，燕郊流动性太差，很少有人全款买房，急售也有很大难度。

那一段时间对王昊田来说，是人生中最煎熬的日子。夜里常常辗转难眠，白天无精打采。每月一次的催贷电话，都是一次心理上的巨大折磨。

更让王昊田难以接受的是，他连累了妹妹——因为限购，王昊田的第二套燕郊房在妹妹名下，断供以后，妹妹也被迫成为失信被执行人，和他一样无法坐飞机、高铁，支付宝和微信也被冻结。

一般来说，仅仅一个月的房贷逾期，并不会走到房子被银行收走、法拍的结局。断供一个月，通常会有工作人员提醒还款，还会针对逾期利息罚款。三个月，会收到《提前到期通知书》宣布按揭提前结束，并要求归还全部罚款利息及复利。如果第六个月房贷仍然未缴逾期，银行协商未果，才会提起诉讼，走法律流程拍卖房子收回现金。

在此期间，如果业主能还上哪怕一期贷款，双方都有协商的可能。

而由于断供是单方面违反房贷合同约定，所有涉及诉讼费用、财产保全费用都得由违约者支付。

这对于身陷债务困境的人而言，不是一笔小数字。2021年末网络上流传着一位燕郊房主的发帖——总价426万的房子断供，被判判决后房子法拍，他需要承担利息、罚息、案件受理费、保全费、律师费合计就高达19万余元。

19万费用中就包括12万的律师费。该燕郊房主曾质疑律师费太贵，对此，《风暴眼》询问的多位律师均表示，律师费收取标准，主要是根据100万 1000万标的额4%的律师指导标准价收取，上述12万律师费，并不存在不合规的地方，而由于断供为单方面违约，所有费用自然都由违约方承担。

房产被法拍的业主还面临一个重要问题——拍卖房子并非能一劳永逸地解决自身债务问题。大多数情况下，房产拍卖价格依然无法覆盖掉偿还银行的成本，余下部分依然需要偿还。

上述燕郊房主拍卖完房子后，发现自己只是在为银行“付薪”打工。4年前付了200多万首付，之后又偿还80多万的贷款，最后不仅一无所有，而且卖掉房子后的资金全部给银行，还不够，依然要支付40万。

这种倒挂现象多半归因于燕郊房价的大幅下跌。王昊田于2017年在燕郊买的房子是230万，到2021年，价格几乎腰斩。起拍价仅为138万元。即便如此，在第一轮拍卖时仍告流拍，第二轮拍卖时才以101万元的价格成交。

（图片来自网络）

美好图景

对很多人而言，房子是人们为工作忙碌操劳后的一处歇脚地儿，也是房产大幅升值时，对未来图景的美好想象。

王昊田当初买燕郊的房子，认为房子就是最具增值价值的资产。23岁时，在燕郊全款买了一套房子后，房价节节升高，一年几乎翻了一倍。王昊田眼看房价增值迅猛，学聪明了，直接拿出做生意的闲钱，通过银行贷款置办了一套，时隔一年，又贷款在燕郊买了一套。

他回想自己当时的决策，觉得有些鲁莽。他认为自己不是个冒险的人，但是手上有些闲钱的话，很难不被当时的购房热所煽动。

2017年上半年，在炒房者和中介的的助推下，燕郊的房价一度攀到最高点。王昊田形容当时热火朝天的买房场景——购房者 “生怕看好的房子被他人抢走”，天天电话催促中介。

王昊田于2017年决定在燕郊置办第三套房子时，全程只花了一天时间。

燕郊离北京中心东向30公里，隶属河北省三河市，可算作最便捷地安置北漂一族购房的理想之地。2016年，燕郊从十几年前的几万人口暴涨到120多万，成长为一座“超级大型”城镇。包括燕郊在内的北三县，是京津冀协同发展、超级城市圈的主要承载地之一。

2015年毕业的徐文文，也是北三县购房大军中的一员。2016年年底，工作不到一年的她，被身边的购房热席卷，决定向父母借钱买房。因为没有北京购房资格，她把目光瞄准了北三县。

她有自己的盘算：京津冀对照长三角、珠三角的路径发展，既然上海的后花园房价都可以持续攀升，深圳附近的东莞、惠州也可以沾上“超一线城市”的光，为什么北三县不可以？

她拿着父母凑来的30万首付，最终在香河县敲定了一套70平的新房。房价1万7，总价不过120万，月供不到5000元。这套房子并非自住，只是当作一次长线投资，日后待价而沽，再置换一套适合一家三口居住的大房子。

2017年3月，廊坊市开始“限购”，对于非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款比例不低于50%，2017年6月，北三县进一步升级限购措施，对于非本地户籍居民家庭在当地购房，需缴纳三年社保或者提供纳税证明。

限购令重锤落下，意向购房者四散而逃，房价一路走低。据贝壳研究院数据统计，2018年起，燕郊的二手房价格一路走低，2018年跌幅为31%，到2021年 跌幅几乎“腰斩”。

徐文文位于香河的房子房价从2017年买时的1万7左右，一路跌到如今的1万左右，这意味着她本来想等这套房涨起来为置换北京市内大房子的愿望破灭。

她算过一笔账，目前那套香河的房子价值大约80万，即使卖掉，也只是勉强覆盖剩余贷款。“这样算下来，相当于亏掉了所有的首付，还白白还了接近5年的贷款。”

虽然房价大幅下跌，徐文文心态上倒还平和，“买房就像炒股，当股价下跌时，最初还能接受，只是技术性调整，早晚都会涨上来，但是时间久了，就只能认亏和死扛。”

王昊田两套燕郊房产断供法拍后什么也没落下，还倒欠银行125万。因为这个昂贵的教训，他开始明白，天下没有永恒增值的资产。

重归生活

过去几年炒房团的暴富和一线城市的房价走势给许多人一个错误的幻觉——房价永远涨。十九大报告提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”被简化成“房住不炒”四个字，在之后几年被反复提起。

2021年年中，银保监会主席郭树清又一次在陆家嘴论坛上提出，“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重的代价。”

王昊田就付出了不小的代价。他在燕郊买的3套房子，已经全部法拍。他事后回顾三年买3套房的行为作了自我反思，“房子还是应该回归到本质，如果是刚需，就按照刚需标准买房，不应该盲目地随波逐流，这样也许不会触发较大的债务问题。”

比王昊田更激进的大有人在。《经济观察报》曾报道，有位炒房客曾在价格高点时入手6套房，每月月供超过10万元，诸如此类的燕郊炒房客断供的主要原因在于旨在通过房价上涨进行短期套利，月供的支出超过了家庭收入可承受的范围，当房价下跌、套利失败后，沉重的月供就使得他们苦不堪言。

跳开燕郊看全国，即使是刚需房，许多人的固有观念都是为了跑赢通胀，应该在可负担的范围内将贷款额度拉满、一次性上车，在房价始终涨的趋势里，这样的决策的确能带来最高的收益，但一旦击鼓传花的 游戏 停止，拉满的杠杆就成了巨大的负担，失业、生病、行业下行，都将成为不可承受之重。

徐文文为了买房加的杠杆并不算高，这也让她心存一丝庆幸，虽然香河的投资房一直没有起色，但她的月供还在可承受的范围内，因为年轻，夫妻二人的工资收入也在慢慢涨起来，借父母的钱也在过去几年陆续还清。

历经一场房价沉浮的洗礼后，很多人对购房需求更趋理性了。徐文文变得谨慎起来，她意识到，房产不再是稳赚不赔的投资品了，如果不是刚需，她不会再冒险投资房产了。

还有不少人为房贷困扰后，开始反思，房子对个人的意义在哪？除了作为家庭落脚的空间外，它是否捆住了自己？

在燕郊买了房的王文生，有一个3岁的儿子，每个月光房贷、车贷开支就超过2万元。最初收入还能勉强覆盖开支，后来职业变动，收入锐减。为了还款，办了3张信用卡，每个月左右支绌，倒来倒去，成了名副其实的“负债者”。

深受还贷压力的他，遇到经济不甚宽裕的朋友总是劝解朋友，能租房子就租房子，不要买房子，“生活质量才最重要”。

直接放弃房子后，王昊田如释重负，觉得轻松了许多。对于他，眼下最重要的是，如何重整旗鼓，寻求新的机会，挣钱还债了。

房子法拍后留下的窟窿还有125万，王昊田在2022年初关掉了成都和杭州的分公司，继续缩减业务规模。春节前，他盘算了这一年手上的资产，扣掉所有员工工资、供应商欠款和办公租金，基本上也没剩下什么，但是好在负债没有继续增加，稍稍减轻了精神压力。

他现在想得很明白，眼下的困难终究会随风散去，最重要的是如何生存下去。他正在开拓新的业务，把尝试拍一个艺术家系列的纪录片。“目前综艺、 娱乐 、田园生活类赛道早已人山人海，唯独这两块的视频创作者比较少，这正是我们的机会。”

王昊田在起起落落的经商活动中，越来越看重长期的机会，“我现在只希望把公司的人养活，有一些稳定的项目，然后再伺机而动。”体验过一个项目挣几百万、也亏过上百万的王昊田，对房子、钱能更冷静对待了。“世事一场大梦，人生几度秋凉。”刚刚步入而立之年的王昊田慨叹。什么是最重要的东西？他没有结论，但无论是年轻的他还是如今的他，候选答案从来都不是房子。

（应受访者要求，文中王昊田、徐文文、李春云、柴文、王文生均为化名

⑶ “炒房团”很多，他们的资金究竟是从哪里来的

很多炒房团，他们的资金来源有很多，可以说是五花八门。比如早期的温州炒房团，其实就来自于温州的富商，有很多在温州做生意的人，他们嗅到了房地产发展的机会，认为房地产投资将会迎来较大的投资回报，所以这些人就从经商当中所获得的钱用于投资房地产。温州炒房团曾经在国内的各个城市购买房产，他们有的不排除利用抵押贷款甚至向银行借贷的方式来进行炒房。

最后对于一些普通人，有的也了解到了这个机会，他们利用工作收入所带来的资金投入房地产。我身边也有一些工作的人，他们有公积金，每个月的工资都达到1万元左右，对于这样的人，他们向亲朋好友借了首付，然后就进行月者卖供投资房产，等到房地产价格上涨的时候，他们就将这个房子卖掉，从中赚取差价。

⑷ 温州炒房团是怎么回事

从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”温州市建设局房地产开发处副处长李祥川透露说，炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。

据不完全统计，温州市区及乐清、永嘉等县约有8万多人在全国购置房产，其中至少90%以上是炒楼，按1人购买2套房子动用资金60万元计算，总资金额在420亿元。

在外地有160万温州人，购置多处房产的相当普遍，保守估计在5万人以厅肆上。按照1人1套50万元计，共为250亿元。国外的温州人在国内投资房产的资金也不下几十亿。而业界广泛认同的是，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。

一位温州购房团的成员告诉记者，“温州现在是全民炒房。按照回报率15％计算，这比任何一个产业都要赚钱，可谓‘温州第一产业’。”

业内人士分析，温州人炒房很有特点：商铺、公寓、别墅是温州人炒房的首选。据调查，有在沪购买商铺意向的温州人群中，半数以上喜欢购买30万至50万元的小商铺，另有一小部分合股购买百万甚至千万元以上的整层商铺、写字楼。此外，温州人有钱，屡屡采用一次性现金付款的“款爷”作派，让世人称奇。

中介一条街：炒房如炒股

“房屋面积155平方米，原价4698元／平方米，成交价：按原总价加17.8万元……”这是记者近日在温州新世纪D1幢底层的一家房产中介商那里看到的一份房屋买卖合同。此次成交的是位于温州新城区的恒达·假日花园的一套期房。

记者自称是来自杭州的买房客。该房产中介的负责人周先生热情地介绍说，恒达·假日花园今年2月份刚刚开盘，要到2005年才全部交付使用，现在这个楼盘的许多房子都在房屋中介处挂牌，一般每套已经上涨了20万元左右。

“你可以买下来，然后加两三万元放在我这里，也许明天就出手了。”周先生热情地鼓动。扮凯轿

“这个地方可是一天一个价。”他强调说。

记者问他有没有现房。他回答说：“这里都是炒期房的，哪里有什么现房？”似乎是为了证实自己的说法，他又出示了另外一个名单：“你看，中心花园刚开盘第二天就有人来挂牌了。”记者扫了一眼，两套房子的登记资料上赫然显示：“加5万元”。

与周先生毗邻的“诚信房产中介”的吴小姐告诉记者，在她这里登记挂牌的除了已经正式开盘的期房，还没有正式预售的“房号”也不少。

站在新世纪花园D1幢的楼下，只见房产中介一字排开，总数超过20家。据周先生说，常来这里的专业炒房客不下1000人，其中大约有30多名温州永嘉的家庭妇女几乎天天在这里转悠，就像一些大中城市的股民每天看股票一样。杭州新政封杀炒房

在温州市面上，开发商手中的一级市场几乎没有存量房，他们以各种形式收取定金，相当一部分3年以后才可能到手的房子在二级市场上已转了五六手了。

有圈内人士披露，按照常规操作手法，有门路的直接从开发商手中拿到预定号，过段时间抬价卖出；接手者再次抬价、再次脱手；更新的楼盘推出时，又以提高了的房价行情孙厅作参照定价，并开始新一轮的炒卖过程。如此周而复始，房价扶摇而上。“温州的房子和楼花像接力棒似的，在炒家手中一路传递。炒家似乎至今尚未被套牢过，而且是屡买屡赚，这使得温州人把投资热情几乎全都落到了房地产上。”

在温州炒得不亦乐乎之后，投资客开始走向全国：一般由温州某媒体刊登外地某市的看楼广告，出面广招投资客，组成“温州购房团”。这些购房团大多由一些温州企业老总的太太牵头，所以购房团也被称为“太太团”。据说这些购房团操作已经非常专业和熟练。

上海和杭州成为受温州购房团影响的“重灾区”。以杭州为例，根据杭州市国土局估计的两组数据：一方面，购买杭州商品房的人，本地人不到50％，而温州的投资客则以20％之多而位居第二；另一方面，杭州房地产市场近年来的年成交量约在200万平方米左右，均价一年攀升一个台阶，1999年每平方米均价为3000多元，现在杭州商品房每平方米均价大概在5000元左右。

9月18日，建设部副部长刘志峰在记者招待会上点名指出，“沪杭房价上涨过快”。这引起浙江省各级政府的迅速反应，日前召开的一次杭州市政府常务会议上形成的几点意见颇为耐人寻味。

“意见”规定，杭州市居民个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，免征个人所得税……

面对公众的困惑，杭州市市长茅临生公开表态：“通过加强税收征管和恢复征税，控制炒房现象，如对炒作商品房期房转让的，增收期房转让契税；对于炒二手房者，恢复征收20％的个税；对购买高档住宅的实行3％的高税率等。”

“通过调节税收抑制房价，在国外有很多。”浙江工业大学经贸学院虞晓芬举例说，新加坡也曾出现过房地产过热的现象，政府就征收过100％的个人所得税。当炒房者觉得炒房风险太大时，他会退出来使投机性的需求减少，原来囤积的房子，包括开发商手上的房子也会吐出来。

来自浙江省省直房地产置换部的消息显示，目前在网上挂牌的数量比上月平时翻了一番。这对已饱受温州投资客所累的杭州市民来说，无疑是一个利好。但政策的执行程度以及城市的监管空白，近期似乎还未能对温州购房团构成全面封杀的态势。 （据中国经济时报、中国商报、新华网）

⑸ 炒房团为何如此疯狂

2003年至2004年，房地产市场出现闹中了一个新名词——炒房团。十多年来，炒房团已经炒遍中国，近几年来开始像国外房地产业进军。人们都惊叹“简直要炒疯了！”

中国炒房热原因究竟如何？相信无论大家是否研究经济，对此都想要一探究竟。

1.炒房就像炒股，收益高比较保险

随着2015年二孩政策的全民开放，人口的稳步增长，需求量也会得到增加，因此催生了房价的上涨。炒房兴起以来，其热度就急剧增加。炒房团利用手中强大的资金优势，将国内主要城市的房子垄断在自己手中，房价每天都在涨，就连国内的二三线城市都掀起了炒房热。虽然近几年，由于国家的宏观调控，房价有下降的趋势液游山。但总体来看，房地产业的收益仍然稳定高额。

另外你会发现，股市火的时候房市也会火，说明现在的人有钱了就会去买房，而买房的人多了，炒房团那就更按捺不住了。

⑹ 温州炒房团的缘起

作为有着“中国犹太人”之称的温州人，经过二三十年的财富答渣脊积累，所掌握的民间资本已有。清渗敢闯敢干的温州商人，携巨款四处寻找投资机会。国人注意到温州民间资本的威力，最早是由炒房开始。温州人炒房，最初是从自家门口的炒房开始。1998年到2001年，温州的民间资本大量投入当地房地产，促使当地房地产价格以的，市区房价快速从2000元/平方米左右，飙升到7000元/平方米以上 。2001年8月18日，第一个温州购房团浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。同时，另一支购房团前往杭州。随后几年，约2000亿元温州的资金投向各地房地产，其中北京、上海两地集中了1000亿元 。此外，温州资本还先后大举进入了杭州、青岛、重庆、沈阳等城梁闹市。温州炒房团所到之处，当地房价一路狂飙。一时间，“温州炒房团”广为人知，备受关注，在带来财富的同时，给部分地区的人们带来了许多不便。

⑺ “最大炒房团”浮出水面，他们究竟是谁是如何控制房价的

要知道炒房团是怎样炒房的，首先得知道为什么是炒房团。炒房团，是在全国房地产市场上进行投资的购房者组成的团队。它具有民间性、盈利性、自主性的特征。也就是说，他们炒房是为了获得利益。

第六，当我们接手了房子，我们最不愿意看到的是房子降价，所以在一个城市，房价很难降下来，除非发生金融危机等一系列不可抗拒因素。

第七，有些地方烂尾楼很多，房价跟不上，可能是因为他们对地方房地产规划的推进估计错误，也有可能是人口跟不上，或者大的项目推进受阻，此时炒房团也没办法。

⑻ 炒房团是怎么炒房的

炒房团是怎么赚钱的?几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。

炒房团的力量到底有多大?炒房团的运作流程怎样?他们是怎样参与房地产市场的利益分配?他们的组织形式、商业运作究竟怎样?

对于外人来说，这的确是一个难解之谜。本文中，房地产行业知名律师张捷先生阐释的运作逻辑，已经超出我们简单理解的炒房团运作模式。无论文中所谈到的现象具有多大的普遍性，都应该采取措施，从源头上杜绝此类投机运作方式，释放炒房团获取的巨额利益，真正给高房价下调创造空间。

炒房团的利润来源

即便是在大牛市中，如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌，也是太高估了炒房团的智商。在这样的博弈中获取暴利并不容易，且风险巨大。更何饥返况在计入税收因素后，这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈，也就等同于赌博了，这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%—5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过100%。

在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。

在这个背景下，开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税液物前扣除。可以说，正是开发商高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。

对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。

开发商需要炒房团

办理假按揭套取银行贷款，这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法，但风险极大，而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后，找愿意假按揭的人也越来越不易。

但开发商的资金需求依然存在，而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫，这就给炒房团留下了空间。

实际上，炒房团也是在套取银行资金，但开发商对此没有任何法律责任，都是由炒房团承担。而且，炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查，走的是正规渠道，也没有给银行和律师行贿，在形式上符合法律政策，银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。

很多人会问，开发商需要资金，为什么非常希望和炒房团合作，而不是直接先期降价卖给公众?这里有几个复杂的原因。

其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售，但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金，而其他房子是要高价出售的。因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定。

其二，实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出(部分)房，开发商也不能迅速收到卖方所得资金。

正因此，开发商是绝对不敢以低价开盘。正因此，开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团，而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。

如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大的利益。

炒房团撤出手段：退房

炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，顺利退出才意味着真正的成功。

炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。而且炒房团人数众多，又闹肢液是异地炒房，对于有关房屋的管理也很难，抛售会很困难。那么炒房团如何退出?

这就要依靠开发商进行协助——退房。

一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。

这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间一般也就这么长，往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。

房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道，自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。

炒房团的运作流程怎样?

炒房团找目标开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找销售经理、总监也不成，甚至总经理也不成，而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好，否则很多关系户都会找上门，按炒房团的价格要房子。

对于不熟悉的开发商老板，炒房团会从售楼处职员开始找，但是背后的运作机制是绝对不和职员讲的，一定要见到老板才会说。

对职员的说法就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫，他们的职业是倒卖项目赚取佣金，是一群资金掮客。在炒房的利益之下，很多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。

最初，炒房团操盘手往往要说服开发商合作，但尝到甜头以后，开发商就会主动寻求合作，并且开发商的老板之间也会互相介绍。其表象就是某个炒房群体会专门跟在某个开发商的身后买房子，开发商到哪里就买到哪里，炒到哪里。

在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润;如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分成，操盘手团队会以建筑公司的建筑安装费用作为转钱通道，参与的建筑安装公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。

参与建筑安装实现避税

开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级，就是在建筑安装(下称“建安”)成本领域，帮助房地产开发商规避高额税收。中国房地产行业的相关税收是非常高的，土地增值税是增值部分的30%—60%，所得税是25%。要是走正规手续，怎么算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而言，避税成了问题的关键。

建筑公司的意义即在于此，因为在房屋开发过程中，只有建安成本可以在增值税中扣除，其他的销售费用、管理费用、财务费用等不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。另外，建安的营业税也是非常低的，只有3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通5.5%的营业税比例要低不少。建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税，比例也很低。

操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同，开发商以建安费用把垫付的首付收回来，在开发施工中转包一手。通过这样的操作，开发商可以直接享受税收上的好处，因为土地增值税税率是从30%至60%累进的，在建安成本大增以后，原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。

经过这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的.企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动，央行反对洗钱部门也是筛查监管的，而经过上述操作，不但解决了这一问题，而且使得政府在各种统计之中看不到。而给建安公司1%~3%的管理费，就等于是一个支票提现费用。

未来十年无人敢炒房

在海南三亚，曾经被炒到6万元一平方米的海边公寓，现在2万元也无人问津。温州、义乌、长沙、南京、成都、合肥，鄂尔多斯的康巴什、天津的滨海新区、南昌的红谷滩，曾经炙手可热，现在冷僻朝阳。更有全国许多县城，把农民赶上楼，强行拆迁，毁坏耕田，破坏山林，一股脑地来开发房地产，现在工地已经停工。

无论是何种资产，只要是资产，价格都是有周期性的，从来没有一种资产价格可以一直往天上涨。越是长得快的资产，跌起来也是惊人的。这是市场的规律。

在全球各国，只要是靠房地产拉动经济增长的经济体，无一例外，全部遭遇泡沫破灭。中国也一样。这一轮泡沫其实正在破灭，因为没有选择。大家都没有退路，政府不敢取消限购，取消对房地产的信贷管制。开发商降价没人会出手，除非一次降到与当地居民收入相均衡的状态，才可能放大成交。

未来中国各大城市房价将进入普跌状态。至少将下跌三年。三年后，房价将会走稳，随后两年温和上涨，但是，此时，中国房产税开始开征，随后，人口结构发生作用，无人会去买房子，像现在的欧美一样。经此泡沫破灭，中国未来十年之内无人会去炒卖住宅，因为无利可图。

身家超600万者多炒房

据经济之声报道，胡润研究院《2012中国高净值人群消费需求白皮书》显示，中国个人资产在600万元以上的高净值人群，达到270万人。高净值人群中北京最多，行业分布以企业主、炒房者、职业股民和金领为主。

报告说，“从2009年到2011年，高净值人群有超过50%的资产以现金和存款的形式配置，房地产与股票型基金的配置比例也相对较高，而以信托、私募股权基金、阳光私募、保险、债券等其他类别的配置比例不到30%。”分析认为，将大量的资产配置于现金存款、房产及股票基金中，这在过去通胀处于高位，股市楼市皆下滑的国内市场是极为不利的。

双重拷问炒房团被套

曾几何时，“温州炒房团”影响巨大，所到之处，楼市热销、房价飞升、人气鼎沸，成为最受各地开发商欢迎的炒家。也是当地购房族最大的梦魇。笔者认为，温州炒房团的被套，至少能带来两个层面的反思。

首先，产业空心化造成的恶果不容忽视，这也是造成温州民间资金外流炒房的主因。根据2010年的中国人民银行温州支行的一项调查显示，60%的被调查企业认为，自己10%-30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”。特别是2008年以来爆发的国际金融危机导致了出口减缓，工厂开工不足。只有30%的温州民间资金回归实体经济，65%则流向了楼市和股市。靠高杠杆、高利贷融资的炒房固然能够短期暴利，但如果对市场反应稍许迟缓，或者政策不确定因素带来的调控，都有可能使炒房者陷入巨大风险，当前的炒房团八成被套就反映了这个趋势。

其次，国内资本市场投资品种的不足也使大量民资沉淀于楼市，加重了温州游资向楼市倾斜。资本追求高的回报率是一种本能，但国内除了A股市场，几乎很少有风险适中、回报率高、变现性快的投资品种。加之股市近年来持续低迷，回报率偏低，原先恋战股市的资金纷纷转向楼市，由于我国处于加速城市化的进程中，住房的刚性需求不断攀升，由此带来楼市的兴旺，此种预期也加快了温州游资炒房的步伐。如果不是楼市调控带来的政策性转向，温州游资炒房可能还会继续下去。

因此，如何将庞大的民间资本引向有利于国计民生发展的正轨，做到经济增长、充分就业、促进消费，这样才能避免炒房带来的金融风险，这或许是摆在地方政府面前的一道重要课题。

⑼ 温州炒房团事件是什么

温州人抓住房价飞升的市场行情，抱团购房，买进卖出赚差价，造成楼市的恶性攀升不下。