北京大學尹田教授的講授物權公示原則

⑴ 物權公示原則

法律分析：物權公示原則，是指物權的設立或者變動必須依據法定的公示方法公諸於世。物權公示原則是針對所有物權，非基於法律行為的物權變動不必以公示為前提，這是公示原則的例外情況。物權公示原則包括公示原則和公信力。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第四條 物權應當公示。記載於不動產登記簿的人是該不動產的權利人，動產的佔有人是該動產的權利人，但有相反證據證明的除外。法律規定不經登記即可取得物權的，依照其規定。

⑵ 請問<物權法>講的是什麼啊,最近說的<物權法>違憲是怎麼回事

http://news.sina.com.cn/c/2006-02-09/14158163962s.shtml

2005年12月7日，在廣州召開的，有全國人大法工委官員、最高人民法院有關負責人以及全國民法學專家約120餘人出席的名為「中國物權法疑難問題」的研討會上，一封某教授的公開信成為與會專家聲討的「眾矢之的」。甚至會後，很多專家憤懣地「達成共識」，「《物權法》很有可能讓此人攪黃」，因為該公開信聲稱「《物權法(草案)》違背憲法和背離社會主義基本原則，妄圖開歷史倒車」，且「言詞激烈荒謬」。

「有這回事」，當被記者求證《物權法(草案)》是否被擱置時，全國人大法律委員會委員、中國人民大學法學院院長王利明教授確定地說，「而且是因為某些非民法專業學者的無理指責」，隨後他又補充道，「確切地說，是北京大學憲法法理學的學者。」

王利明是全程參與《物權法》起草和修改工作的主要學者之一，2005年7月，當經過三次審議的草案向社會公開徵求意見時，他曾激動地說：「我國已提出到2010年要形成有中國特色社會主義法律體系的目標。沒有《物權法》，這一目標就無法實現。」時隔半年，事情卻有了突變，對於詳情，王利明拒絕了記者的采訪，理由是，「目前還不方便說」。

北京大學民商法教授尹田(物權法起草小組成員)、中國人民大學民法學教授楊立新(中國人民大學民商事法律研究中心副主任)「爽快」地接受了記者的采訪。12月7日的研討會，他們曾代表與會專家發言，號召大家面對「無理指責」時，更應該團結起來，把《物權法》制訂得更好。

「大家都很氣憤」，他們一致表示，「多少年的心血」，並且，「如果《物權法》起草工作因此被擱淺，將會引起整個民法典制訂進程的停滯」，因為，緊隨《物權法》之後的，是急需制訂的《侵權法》、《人格權法》以及民法總則。

⑶ 請問開發商有權賣地下車庫嗎

《物權法》起草專家明確表示支持，已由業主公攤的車庫屬業主所有，不適用於《物權法》的約定原則，開發商再賣屬於欺詐。事實上，開發商也已把小區的所有配套設施（包括車庫、會所、學校）攤入購房成本。一句話，業主其實已為小區的所有物業埋單。《物權法》起草者之一、北京大學民商法教授尹田表示：「如果業主的公攤面積里包括了車庫，車庫就理所當然的屬於業主，不適用物權法里的約定原則了。」 尹田表示業主花了錢，就有權利明確知道公攤面積的具體部分和內容。開發商應該提供這個內容，房管局也應該公示 。 如果開發商將公攤面積據為己有，再賣給業主，這就是商業欺詐。公共配套電梯、道路、公共停車位、會所、學校、幼兒園、物業管理用房、水池、通道、天頂、綠地、花木、廣場、下水道等。不公攤，但一般認為會攤入購房成本。 小區的停車場、會所、幼兒園以及小區的所有建設都是在該小區總投資造價裡面，房屋建造價格已經包括了小區的停車場、會所、幼兒園以及小區的所有建設費用。如果說小區的停車場、會所、幼兒園是開發單位的，那就是：我用你的錢在你的地上建了我的物業。你同意嗎？

⑷ 物權法的基本原則中物權公示原則為什麼能提高物的利用效率

依照「物權變動說」，物權公示對象為物權變動的行為(物權變動的意思表示)或者物權變動這一法律事實。之所以如此，是因為物權公示的目的在於保護交易安全。物權變動即物權權屬的變動，往往涉及物權變動之外的第三人的信賴利益，如果沒有公示，則物權權屬純粹為一種物權變動當事人的觀念，第三人當然無從知曉，也就沒有一種可以信賴的表徵，其與他人的物權交易就可能不是與真正的權利人交易，因而就可能遭受損害。為防止這種狀況的發生，有必要將原本存在於人們觀念中的物權變動過程，外化為一定物態形式為公眾所知，以維護交易過程的安全。「物權既然是排他權利，所以物權發生變動時，必然排斥第三人利益，因此為保護以第三人代表的社會秩序，法律要求物權的變動必須向社會展示，以期獲得保護第三人的功效。」「物權所具有的對抗第三人的排他性，使得物權的變動會對不特定的第三人的利益產生限製作用。為避免第三人遭受不虞之害，要求物權的變動應當與一定的技術手段結合起來。這一技術手段就是公示制度。」
在「物權狀態說」看來，物權公示的對象為標的物上的物權狀態，從而間接地公示物權的變動。論者認為，物權公示的目的首先在於透明物權關系，宣示物權歸屬狀況，以維護標的物的靜的安全。「物權公示使物上權屬之狀況公之於眾，明確權利的歸屬，起著定分止爭的作用，不論對所有權還是對他物權而言，都使義務人負不侵犯物權的義務。」「其作用在於使潛在的較以當事人能對標的物上的權利內容獲得一清晰的認識，公示就是為此目的而設計的制度，故而，物權的現狀無疑是公示的本體。」物權的絕對對世效力不僅要求對物權種類進行界定，同時也要求物權的具體種類具有可識別性。為了實現物權的可識別性，公示原則發揮了作用。否則，就無法解釋作為公示方法之效力的公信力的問題。而公信力所要解決的正是被公示的物權現狀與真實的權利狀態的不一致。物權的變動則透過對前後兩個不同的物權存在狀態而獲得認識。其實，物權人的相對人並不關注物權變動的過程，關注的是物上的權利。就物權人而言，他向外界表明的是他對何物擁有何種物權，使相對人負有不作為的義務，並不需要向外界表明這一物權得失變更的行為。
而按照「物權狀態與變動說」，物權公示的客體包括兩個，一是標的物上的物權狀態；二是標的物上的物權變動。這實際上是上述兩種觀點的綜合。因為物權為具有絕對排他性效力的權利，若某一物上已經成立物權，則與之不能兩立的、有著同一內容的物權便不得再行成立。物權具有排他性，其變動常常產生排他效果，若不能由外界查悉其變動的徵象，則難免致第三人於不測的損害。因此要發揮物權的排他作用，防止人對物的爭奪、對他人財產的侵犯，物權公示制度使當事人及第三人能夠直接從外部認識物權的存在及現象，物權法律關系據此得以透明。反之，若無此項制度，則於交易旺盛、物權變動頻繁的市場交易中，不僅物權交易的安全將受到損害，且也必然害及第三人利益，從而最終使財產交易秩序陷於紊亂境地。足見物權的公示制度具有維護物的佔有秩序和交易安全的雙重作用。
其實，各種觀點都有著自己特定的歷史文化傳統。例如，在形式主義（無論是物權形式主義還是債權形式主義）立法模式下，物權變動的結果依賴於公示本身，公示生效即彰顯公示標的物上的物權狀況；不過在「物權形式主義」的模式下，由於物權變動的意思表示與公示本身不可分離，因此，公示自然包含了物權變動的意思表示的公示。從物權公示制度的首要功能在於維護交易安全這一點來看，即使是「物權變動說」，其目的也主要在於公示物權變動的結果狀態，使第三人在進行交易時知曉標的物上的物權權屬狀況，換言之，第三人僅需知道物權變動的結果(通過對動產佔有的辨認確認動產上的物權權屬，通過對登記的辨認確認不動產上的物權權屬)，而對於該物權變動的行為及其過程，似無知曉的必要。單就這點看，「物權狀態說」似更為可取。

⑸ 什麼是物權公示原則

物權公示原則是《民法典》的基本原則之一，它是指物權在變動時，必須通過一定方式表現出來，使外界公眾知道物權發生了變動。物權之所以需要公示，是因為物權具有絕對性，具有很強的效力，可以定紛止爭。
不動產物權以登記為公示方法，動產以佔有和交付為公示方法。基於這項原則，如果動產的主體發生了變動，就應該及時地轉移佔有，交給新的權利人；如果不動產的權利主體發生了變動，就應當及時地到相應的行政部門變更登記，將新的權利主體的姓名記載於登記簿上，這時，物權變動才算完成，否則，不能產生物權變動的效力。
【法律依據】
《民法典》第二百零八條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

⑹ 尹田的介紹

現任北京大學法學院民法研究中心主任、教授、博士生導師。中國法學會理事、中國法學會民法學研究會副會長。教育部法學教學指導委員會委員、北京市及重慶市仲裁委員會仲裁員。

⑺ 物權法對我國經濟的影響

物權立法為國富民強、社會和諧奠定堅實法律基石

國家、集體、個人；住房、車位、存款……物權法，與十三億人的利益息息相關。歷經全國人大常委會七次審議的物權法草案8日將提請十屆全國人大五次會議審議。

「制定物權法是國家法制建設的一件大事。」全國人大常委會法制工作委員會主任胡康生說，這對於維護社會主義基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，維護廣大人民群眾切身利益，激發全社會的創造活力，構建社會主義和諧社會，具有十分重要的意義。

順應改革大潮服務現代化建設大局

追溯到13年前，我國物權法起草工作始於20世紀90年代初。2002年12月，物權法草案作為民法草案的一編，與其他部分一起提請九屆全國人大常委會進行初次審議。

隨著我國改革開放和社會主義現代化建設的深入發展，我國進入了發展機遇期與矛盾凸顯期相互交織的關鍵階段。我們的身邊不難發現，在城市，房主和物業公司為樓梯、車庫等空間的所有權爭吵已不鮮見；在農村，有農民為宅基地權屬不明起紛爭結下怨仇；全國法院受理的民事案件逐年上升……

根據2001年的統計，全國各級法院當年受理的刑事案件50萬件左右，行政訴訟不到10萬件，而民事案件大約500萬件，占各類案件的80%以上。新的形勢下，加快制定綜合調整民事法律關系的民法典已成為各方共識。

黨的十六屆四中全會提出，要進一步加大對我國經濟社會生活中一些深層次矛盾和問題的研究……切實化解不安定因素，解決影響社會穩定的問題。

2004年10月，物權法草案提請十屆全國人大常委會第十二次會議進行再次審議。這表明，中國民法典草案將以分編方式審議通過。全國人大常委會法工委主任胡康生說：「考慮到民法涉及面廣、內容復雜，一並研究修改歷時較長，以分編審議通過為宜，應抓緊制定修改物權法。」

「我國的民法通則、土地管理法、城市房地產管理法等法律對物權作了不少規定。」民法學家王家福說：「但對涉及物權制度的共性問題和現實生活中迫切需要規范的問題亟需作出規定，從而進一步明確物的歸屬，發揮物的效用。因此有必要依據憲法，在總結實踐經驗的基礎上制定物權法。」

制定物權法總的原則是：以鄧小平理論和「三個代表」重要思想為指導，全面貫徹落實科學發展觀，堅持正確的政治方向，從我國的國情和實際出發，全面准確地體現社會主義基本經濟制度；依據憲法和法律規定，對國家、集體和私人的物權給予平等保護；加大對國有財產的保護力度，防止國有財產流失；全面准確地體現現階段黨在農村的基本政策，維護農民利益；針對現實生活中迫切需要規范的問題，統籌協調各種利益關系，促進社會和諧。

彰顯憲法精神體現憲法原則

物權是一種重要的財產權。在草案制定過程中，保護公、私財產的對立成為主要爭議之一。有人認為，物權法是私法，應以保護私有財產為主，有人則認為應突出對公有財產的保護。

公私財產對應的是公有制經濟和非公有制經濟，許多常委會委員和法律專家都指出，制定物權法應當把憲法規定的社會主義基本經濟制度和黨的十六大提出的兩個「毫不動搖」作為物權法的基本原則，貫穿並體現在整部草案的始終。

物權法草案第一條開宗明義，將「為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序」置於立法宗旨的最前面。草案還規定，「國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。」「國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。」

全國人大常委會法工委副主任王勝明認為，物權法通過明確國有財產和集體財產的范圍、國家所有權和集體所有權的行使、加大對國有財產的保護力度等規定，以鞏固和發展公有制經濟；通過明確私有財產的范圍、依法對私有財產的保護等規定，以鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。

胡康生曾在向全國人大常委會會議匯報時指出：「堅持我國的基本經濟制度和對國家財產、集體財產和私有財產給予平等保護是一個統一的有機體」。

憲法規定，「國家實行社會主義市場經濟。」北京大學法學院教授尹田說，制定物權法是規范社會主義市場經濟秩序的需要。物權法草案規定平等保護原則，是由市場經濟的特點決定的，符合憲法精神。公平競爭、平等保護、優勝劣汰是市場經濟的基本法則。市場經濟要求市場主體享有相同的權利、遵循相同的規則、承擔相同的責任。如果市場主體不平等，我國的市場經濟肯定就沒法搞下去。

「實行平等保護，有助於完善我國平等競爭、優勝劣汰的市場環境。只有實行平等保護，才能堅持我國的基本經濟制度。」全國人大代表、中國人民大學法學院教授王利明說，「如果國家的財產和私人的財產受到同樣的侵害，而保護不同，老百姓也不會答應。至於非法的財產，當然不受法律保護。」

⑻ 兩會通過的物權稅

解讀物權法

一、物權法明確：公私財產平等保護
二、解讀物權法：滿70年後住宅建設用地使用權自動續期
三、土地承包期屆滿可按國家規定繼續承包
四、解讀物權法：禁止侵佔哄搶私分截留破壞國有財產
五、物權法規定：小區車位車庫應首先滿足業主需要
六、解讀物權法：法律、行政法規未禁止抵押的財產均可抵押
七、單位和個人不得貪污挪用私分截留拖欠徵收補償費等費用
八、 解讀物權法：物權法明確保護「陽光權」
九、解讀物權法：選聘和解聘物業服務企業須業主共同決定
十、解讀物權法:以集體名義作決定侵害成員合法權益可請法院撤銷

一、物權法明確：公私財產平等保護
新華網北京3月19日電（記者 田雨） 將於2007年10月1日起施行的物權法規定：「國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。」法律進一步明確，「國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。」
物權法屬於民法，民法的一項重要原則是對權利人的權利實行平等保護。我國憲法也明確規定：「國家實行社會主義市場經濟。」
「公平競爭、平等保護、優勝劣汰是市場經濟的基本法則。」全國人大常委會法制工作委員會主任胡康生指出，在社會主義市場經濟條件下，各種所有制經濟形成的市場主體都在統一的市場上運作並發生相互關系，各種市場主體都處於平等地位，享有相同權利，遵守相同規則，承擔相同責任。
「如果對各種市場主體不給予平等保護，解決糾紛的辦法、承擔的法律責任不一樣，就不可能發展社會主義市場經濟，也不可能堅持和完善社會主義基本經濟制度。」胡康生說。
為了適應社會主義市場經濟發展的要求，黨的十六屆三中全會進一步明確要「保障所有市場主體的平等法律地位和發展權利」。即使不進入市場交易的財產，憲法也明確規定：「公民的合法的私有財產不受侵犯。」「國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。」
全國人大法律委員會委員、中國政法大學校長徐顯明說，在財產歸屬依法確定的前提下，作為物權主體，不論是國家、集體，還是私人，對他們的物權也都應當給予平等保護。
徐顯明表示，平等保護不是說不同所有制經濟在國民經濟中的地位和作用是相同的。依據憲法規定，公有制經濟是主體，國有經濟是主導力量，非公有制經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分，他們在國民經濟中的地位和作用是不同的。這主要體現在國家宏觀調控、公共資源配置、市場准入等方面，在關系國家安全和國民經濟命脈的重要行業和關鍵領域，必須確保國有經濟的控制力，而這些是由經濟法、行政法予以規定的。
中國人民大學法學院教授王利明對這部法律確立的平等保護原則給予積極評價。他認為，這是鞏固社會主義基本經濟制度、體現多種所有制共同發展的客觀需要，是多種所有製成分共同發展的前提。
「失去了平等保護，就失去了共同發展。」王利明說，「平等保護原則符合憲法關於所有制性質的規定，真正體現了社會主義的特色。」

二、解讀物權法：滿70年後住宅建設用地使用權自動續期
新華網北京3月19日電（記者田雨）「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」這是將於2007年10月1日起施行的物權法作出的明確規定。
隨著住房制度改革，越來越多的城鎮居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區內。物權法的這一規定，回答了廣大群眾關於「70年大限到期後，我們的住房怎麼辦」的疑問。
我國現行法律規定了建設用地使用權的最高期限：居住用地70年；工業用地50年；商業用地40年；綜合用地50年。
據全國人大常委會法工委有關負責人介紹，我國從上世紀70年代末開始改革開放，當時出讓的一些土地使用期限較短，一些只有30年，很快就要到期。特別是目前絕大多數城市居民都擁有了自己的住房，使土地使用權期滿的問題更加引人關注。
雖然物權法關於70年後自動續期的規定，給老百姓吃了一顆「定心丸」，但是，不少人注意到，法律並沒有對續期的土地使用費支付標准和辦法作出明確規定。
對此，全國人大代錶王煥永表示：「中國老百姓從改革開放到今天，好不容易有了房子可以傳下去，如果到了孫子那一代，房子的情況還說不清，多讓人不放心！」他建議，國家在制定相關的規定時，一定要慎之又慎、反復斟酌。

三、土地承包期屆滿可按國家規定繼續承包
新華網北京3月19日電（記者田雨）在農村實行土地承包經營制度是我國將長期堅持的一項基本制度。將於2007年10月1日起施行的物權法規定，土地承包期屆滿可繼續承包，賦予了農民長期而有保障的土地使用權。
物權法規定：「耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批准可以延長。」
在物權法草案徵求意見時，不少農民提出承包期屆滿後該怎麼辦的問題。對此，物權法規定：土地承包期屆滿，「由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包」。
物權法還規定：「土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有佔有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。」
對於土地承包權的轉讓問題，物權法規定：「土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權採取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限。未經依法批准，不得將承包地用於非農建設。」
專家指出，這一規定既維護了現行法律和現階段國家有關農村土地政策，又為今後修改有關法律或者調整有關政策留有了餘地。
四、解讀物權法：禁止侵佔哄搶私分截留破壞國有財產
新華網北京3月19日電（記者田雨）針對當前國有財產流失的實際情況，將於2007年10月1日起施行的物權法，在堅持平等保護原則的基礎上，強化了對國有財產的保護。
——物權法明確了國有財產的歸屬：「法律規定屬於國家所有的財產，屬於國家所有即全民所有。」法律並規定了哪些財產屬於國有財產，防止因歸屬不明確而造成國有財產流失。依據憲法和有關法律，物權法明確規定國有財產包括：屬於國家所有的自然資源，屬於國家所有的基礎設施，國家機關和國家舉辦的事業單位的財產等；並規定，國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。
中國人民大學法學院教授王利明指出，這些規定，從法律上進一步明確屬於國家所有的資源性、經營性財產的范圍，對於發展壯大國有經濟，增強國家的經濟實力，發揮社會主義制度的優越性，具有關鍵性作用。
——物權法強調「國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、截留、破壞」。針對國有企業財產流失的問題，物權法規定：「違反國有財產管理規定，在企業改制、合並分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。」
——物權法還對監管不利造成國有財產流失的機構和工作人員設置了「高壓線」。針對國有財產監管中存在的問題，物權法規定：履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；濫用職權，玩忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。
「這些規定體現了憲法關於加強對社會主義公共財產保護的精神，具有重要的現實意義。」王利明說。

五、物權法規定：小區車位車庫應首先滿足業主需要
新華網北京3月19日電（記者崔清新）隨著住房制度改革，現代化社區大量出現。因小區內車位、車庫的歸屬問題，以及停放在小區內道路上車位收費問題而引發的糾紛逐漸成為社會各界關注的熱點。
對此，將於2007年10月1日起施行的物權法明確規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
全國人大常委會法工委副主任王勝明介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發商約定，這些約定可能是出售、附贈或者出租。
王勝明說，物權法規定「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要」主要針對現實生活中的一些情況：有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放；不少小區沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，佔用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。
對於在小區共有道路上停放汽車，並收取相關費用的現象，北京大學法學院教授尹田指出，法律規定，佔用業主共有道路停放汽車的車位，屬業主共有。這就意味著，開發商、物業公司不能將車位收費所得據為己有；如果需要收費，在扣除必要管理費後的所得款應屬於全體業主共有。
尹田說，如果有車的業主無償占據了小區的公共道路，則損害了無車業主的利益，因此只有讓全體業主共同分享停車利益，天平才能得到平衡。
而針對實際生活中由於開發商和業主信息不對稱，許多開發商利用「協商」機制在格式合同中變相決定車位歸自己所有的情況，有職業律師指出，可以通過具體的地方條例來補充完善物權法的規定。
例如杭州市出台的《杭州市居住區配套設施建設管理條例》就規定，地面公共停車泊位、按標准建設的自行車庫屬於居住區全體業主所有，開發商不得擅自租售用於謀利，否則可處以10萬元以上50萬元以下罰款。

六、解讀物權法：法律、行政法規未禁止抵押的財產均可抵押

新華網北京3月19日電（記者 楊維漢） 19日公布的物權法規定，債務人或者第三人有權處分的法律、行政法規未禁止抵押的財產可以抵押。
提請十屆全國人大五次會議審議的物權法草案曾經規定：可以抵押的財產包括「法律、行政法規規定可以抵押的其他財產」；不得抵押的財產包括「法律、行政法規規定不得抵押的其他財產」。
在審議中，有些代表提出，對有些財產，法律、行政法規既沒有規定不得抵押，又沒有規定可以抵押。遇到這種情況怎麼辦，法律應予明確。抵押行為屬於民事行為，只要法律未規定不得抵押的財產應當規定可以抵押。
最終，物權法規定，法律、行政法規未禁止抵押的財產可以抵押。物權法規定的債務人或者第三人有權處分可抵押財產還包括：建築物和其他土地附著物；建設用地使用權；以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；生產設備、原材料、半成品、產品；正在建造的建築物、船舶、航空器；交通運輸工具。
物權法還規定了不得抵押的財產范圍：土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；所有權、使用權不明或者有爭議的財產；依法被查封、扣押、監管的財產；法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
「以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。」物權法對建築物抵押作出規定，「鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。」

七、單位和個人不得貪污挪用私分截留拖欠徵收補償費等費用
新華網北京3月19日電（記者田雨）徵收集體所有的土地和城鄉居民的房屋，關系廣大人民群眾的切身利益。針對現實生活中徵收補償不到位和侵佔補償費用的行為，將於2007年10月1日起施行的物權法明確規定：「任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。」違反規定的，要依法承擔法律責任。
實行最嚴格的土地管理制度，特別是切實保護基本農田，是我國面臨的一項十分緊迫而又艱巨的任務。據了解，我國的國情是人口多、耕地少，現在全國耕地保有量只有18．3億畝，人均耕地只有1．4畝，是世界平均水平的三分之一。十屆全國人大四次會議批準的「十一五」規劃綱要確定，到2010年耕地保有量必須保持18億畝，這是一項約束性指標，是不可逾越的底線。
有鑒於此，物權法明確規定：「國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的許可權和程序徵收集體所有的土地。」
依據憲法，物權法規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。同時，法律對徵收補償的原則和內容作了規定。
關於徵收集體所有的土地問題，物權法規定：「徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。」
全國人大常委會法工委有關負責人表示，這一規定體現了黨和國家關於征地補償安置必須確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則。
關於徵收單位、個人的房屋及其他不動產的問題，物權法規定：「徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。」
專家表示，考慮到各地的發展很不平衡，具體的補償標准和補償辦法，由土地管理法等有關法律依照物權法規定的補償原則和補償內容，根據不同情況作出規定。

八、 解讀物權法：物權法明確保護「陽光權」

新華網北京3月19日電（記者孫聞）將於2007年10月1日起施行的物權法，對相鄰建築物的通風、採光和日照作出明確規定，為公民維護「陽光權」提供了法律依據。
物權法規定：「建造建築物，不得違反國家有關工程建設標准，妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。」
近年來，隨著城市建設速度加快，住宅建設用地供應趨緊，加之一些城市在對新建住宅樓規劃審批環節中存在漏洞，有些開發商違規施工，超規劃建設，導致新建住宅樓層數過高，密度過大；有些人甚至為求便利，私搭亂建，影響相鄰建築的通風、採光，使基於「陽光權」引發的糾紛日益增多。
物權法規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。
法律專家稱，所謂相鄰關系，簡言之就是不動產的相鄰各方因行使所有權或使用權而發生的權利義務關系。
據民法專家王利明介紹，物權法明確了物的權屬，侵權責任法則將明確權屬受到侵害該怎麼辦。全國人大常委會2007年立法計劃安排的9件預備立法項目中就包括制定侵權責任法。

九、解讀物權法：選聘和解聘物業服務企業須業主共同決定
新華網北京3月19日電（記者 田雨）將於2007年10月1日起施行的物權法規定，選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定。
短短十幾年間，物業服務機構從無到有、從小到大，已經成為覆蓋面廣，對群眾生活產生重要影響的行業，而業主和物業服務機構 之間的糾紛也逐漸多了起來。
對此，物權法對成立業主大會依法共同維權作出規定。物權法明確，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
根據物權法的規定，下列事項由業主共同決定：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建築物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
物權法同時明確，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。但是，當業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益時，物權法亦明確規定：「受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。」

十、解讀物權法:以集體名義作決定侵害成員合法權益可請法院撤銷
新華網北京3月19日電（記者楊維漢）為了加強對集體財產的保護，19日公布的物權法明確規定：「集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。」
物權法草案曾經規定：「集體經濟組織或者村民委員會的負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，該集體成員可以請求人民法院予以撤銷。」
在審議中，有些代表提出，有些地方發生侵害集體成員合法權益的情形，有的是負責人作出的決定，有的是以集體的名義作出的決定。即使以集體的名義作出的決定，如果侵害了集體成員的合法權益，也應有法律救濟手段。
經過全國人大法律委員會研究和全國人大代表的審議，最終通過的法律作出相應修改。
物權法所指的「集體所有的不動產和動產」包括：法律規定屬於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗；集體所有的建築物、生產設施、農田水利設施；集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；集體所有的其他不動產和動產。
「城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有佔有、使用、收益和處分的權利。集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、破壞。」物權法規定，集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。

⑼ 物權法里小區的地下車可以用於商業不

《物權法》起草專家明確表示支持，已由業主公攤的車庫屬業主所有，不適用於《物權法》的約定原則，開發商再賣屬於欺詐。事實上，開發商也已把小區的所有配套設施(包括車庫、會所、學校)攤入購房成本。一句話，業主其實已為小區的所有物業埋單。《物權法》起草者之一、北京大學民商法教授尹田表示:\\「如果業主的公攤面積里包括了車庫，車庫就理所當然的屬於業主，不適用物權法里的約定原則了。」 尹田表示業主花了錢，就有權利明確知道公攤面積的具體部分和內容。開發商應該提供這個內容，房管局也應該公示 。 如果開發商將公攤面積據為己有，再賣給業主，這就是商業欺詐。公共配套電梯、道路、公共停車位、會所、學校、幼兒園、物業管理用房、水池、通道、天頂、綠地、花木、廣場、下水道等。不公攤，但一般認為會攤入購房成本。 小區的停車場、會所、幼兒園以及小區的所有建設都是在該小區總投資造價裡面，房屋建造價格已經包括了小區的停車場、會所、幼兒園以及小區的所有建設費用。如果說小區的停車場、會所、幼兒園是開發單位的，那就是:我用你的錢在你的地上建了我的物業。你同意嗎?

⑽ 什麼是 登記公示主義

一、物權變動之公示立法主義比較
二、我國物權變動公示制度的歷史沿革及存在的問題
三、我國物權變動立法主義的應然模式選擇

[原文]
物權法的一般原則中，公示原則發揮著核心作用。（註：孫憲忠：《論物權法》，法律出版社2001年版，第57頁。）關於物權公示的意義，一直存有爭議。在提交全國人大常務會審議的幾個《物權法（草案）》（以下稱草案）中，事關物權公示的規定呈現出了多樣化的特徵：既有不動產物權變動公示對抗主義與公示生效主義的規定，也有動產物權變動公示對抗主義與公示生效主義的規定；既有所有權、用益物權變動公示生效主義與對抗主義的規定，也有擔保物權變動公示生效主義與對抗主義的規定。草案就物權變動的公示立法主義顯然已不再堅持原有的公示生效主義原則，而在事實上形成了物權變動模式的二元結構。（註：尹田：「中、日物權法之趨同」，載《中日韓民法制度趨同道路的探索國際研討會文件匯編》，2004年11月青島。）這樣紛雜的規定，其中有沒有一個統一的原因？如果有，是什麼？如果沒有，這樣的結果何以由來？
一、物權變動之公示立法主義比較
物權公示原則，即物權的變動必須以一種客觀可以認定的方式加以展示，從而獲得社會和法律認可的效力。公示的方式一般為不動產登記和動產佔有的交付。（註：孫憲忠：《論物權法》，法律出版社2001年版，第57-58頁。）從各國物權立法的實踐來看，物權變動公示的立法模式有公示對抗主義和公式生效主義之別。對這兩種公示立法主義，現今的研究多集中於價值層面的比較。一般認為，公示對抗主義的優點在於其能「充分尊重當事人的意思表示，靈活簡便，有利於加快動產交易速度和發展動產擔保交易」，（註：孫鵬：《物權公示論——以物權變動為中心》，法律出版社2004年版，第27頁。）其不足則主要表現於「在追求交易自由時將交易安全犧牲殆盡」；（註：孫鵬：《物權公示論——以物權變動為中心》，法律出版社2004年版，第30頁。）而公示生效主義的優點主要在於其「以登記和交付為物權變動的成立要件，使當事人間的物權交易向外彰顯而客觀化