清華大學教授關於小產權

① 無產權的房子能買嗎

這個是個很復雜的問題。

首先，在過去，房子都是沒有產權的。
在城市產權屬於單位，農村產權屬於集體。

後來開始出現產權房。
城市的土地收歸國有了，然後將國有的土地再租賃給老百姓。

讓老百姓掏錢買土地的使用權。
居住的是70年。
商業的是50年。
工廠倉庫的是40年。
陵園墓地的是12年。
如此這般，收取土地出讓金。
有土地出讓金的，發放產證。
產證根據土地出讓的性質，也同樣分為商業的，居住的，或者工廠的，還有先人的。

除此之外，是沒有產權證的。

那看看有產權證的房子是怎麼管理的。

首先最常見的開發商通過拍賣獲得土地的使用證。
然後蓋好房子賣給消費者。
過程都在房地產交易中心的電腦資料里一步步的保存著。
這個當然有產證。

其次是一些大型的企業，給職工的造的房子。
管理這些房子的原本是企業自己的物業公司。
房子屬於企業的。
因為企業轉制，倒閉，或者企業不想再管理房產了。也或者是居民希望獲得產證。
原物業公司將企業造的房子的圖紙，資料，戶籍情況，實際房屋使用的情況，也就是居住者的信息等，大量的資料交付給交易中心，登記入他們的電腦資料庫。然後交易中心就有了房屋的一手資料，就可以參與管理了。
管理中的很重要的一項就是房屋的買賣。
國家規定的，必須有產證的房子才可以買賣。
交易中心是唯一可以買賣的地方。
交易中心沒有資料又怎麼能買賣的。
只有有了資料才可以進行買賣，買賣其實也就是資料的變更。
變更房屋產權人的名字。

很多房子，交易中心的電腦資料沒有。
那就不能買賣。
有些房子，不具有產權，但是交易中心的資料里有。
交易中心同意交易。
那麼即使是使用權的房子，交易中心也是支持交易的。
也許會有一些限制，比如限制戶籍什麼的。

當然還有很多房子沒有產證，也不給交易。
具體的情況分析有很多種情況。

有些房子，交易中心的電腦資料里是有的。
比如一些開發商的房子，但是因為建造的問題，沒有達到標准，配套也可能沒有跟上。
所以，交易中心不給他產證。
這樣的房子，交易起來風險最大。
私自更換房東信息的話，跟交易中心的電腦資料不符合的話，會帶來很大的麻煩的。
這些麻煩處理起來也不容易，建議最好不要買。

有些房子，電腦交易中心的資料里根本沒有。
比如企業的單位房子。
資料不全，根本就沒有辦法交付給交易中心。
住的人員也已經很混雜了。
而且，配套設施徹底的不齊全，根本不具備變成產權房的條件。
那麼就可以交易了。
就直接找到管理房子的物業公司。
直接變更他們的房子的記錄，即使變更一百次，也跟交易中心半根毛的關系也沒有，他根本不知道，也管不了。

有些單位很強大，叫做一個系統的。
比如，軍區的房子，教育局的房子，或者某某強大機關的房子。
類似的房子只要交易中心的資料里沒有的。
一樣可以找管理這些房子的有關部門去商量。
他們也是一樣的，變更無數次都是更交易中心沒有關系。
是屬於小范圍內管理，不隨大潮流。
這樣的變更注意保留合同。
任何合同都具有法律效益。
雖然交易中心不認可，但是打起官司來，就很有用了。
既然這些房子都沒有產權。那其實你們交易的就是使用權。
誰使用，就比產證更重要。

農村的房子大多沒有產證的，因為土地都是村集體所有的。不是國有土地。
村裡允許你蓋房子的土地叫做宅基地。
你可以隨便蓋房子。
有些村裡也給你的房子發放房產證。
這個房產證也是村裡自己派發的。
不具有流通性。
通常你要賣掉也很簡單，只要村裡同意。
現在國家有規定的是，農村的宅基地房子，不能買給非農業戶口的人來居住。
這條規定也夠毒的，如此一來，農村的房子只能農民之間互相買來買去，只要村裡同意，並更換使用者的名字登記就行。
這個也不管什麼交易中心什麼事。他們什麼資料都沒有的。

好了，現在你就可以根據你要買的沒有產權的房子的性質自己對照一下。
覺得沒有問題的就可以買了。

如果有問題的再接著問我。

② 兩會關於小產權房有何規定

全國人大代表蔡繼明提出創造條件使小產權房合法入市。
全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明，在《關於按照中共十八屆三中全會精神整治小產權房的建議》中指出，如果按照現行的土地管理法，利用農村集體建設用地興建的小產權房自然屬於違法建築，因為土地管理法規定，任何單位和個人搞建設，必須申請使用國有建設用地。但根據憲法公益性徵地的原則，諸如興建住宅等建設，並不屬於公共利益，自然沒有理由一定要使用國有土地或者把作為宅基地的集體土地徵收為國有土地。從這個意義上說，小產權房並不違反憲法。
蔡繼明認為，小產權房的大量存在，事實上為城市中低收入階層和農民工以及其他流動人口提供了廉價住房或廉租房，有助於平抑過高的房價，對加快城市化進程起了積極的作用。他建議，目前整治小產權房應根據中共十八屆三中全會建立城鄉統一的建設用地市場的精神，修改不合理的法律規定，創造條件使小產權房合法入市。

③ 土地私有制的益處

《土地管理法》第四輪修改正在緊鑼密鼓的進行之中，伴隨著此輪修法，對於土地制度改革的討論也越來越激烈。很多專家都聚焦於本輪修法如何做實農民的土地所有權。在此之際，鳳凰網財經《財·知道》欄目獨家對話清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明教授。蔡繼明在對話中表示，中國應該逐步推行土地私有化。
土地私有化有利於保護農民利益
近年以來，中國出現了很多由土地問題引發的社會矛盾，非法征地等糾紛不斷。幾個月前的河北香河，就出現過政府大規模違規圈地的現象。開發商與村委會簽訂了「土地流轉合同」，而大量的農民並未簽訂土地徵用合同。此舉也引起了村民的不滿與抵抗。
蔡繼明認為，在現行的政治制度與法律制度下，土地私有化可以增強農民保護自己土地的意識和能力。集體所有制的情況下很容易出現集體代替個人做主的事情，違背農民的意願，侵害農民的權益。
「要是土地私有了，那集體根本就沒有這種權利了。」蔡繼明說。
徵收集體的財產和徵收私人的財產又有一定的差別。蔡繼明認為，「國家通過徵收把集體土地變成國有土地，好像是公與公之間交易，比較容易達成默契。」
土地私有化並非全盤私有化並不違反憲法
中國的經濟體制是社會主義市場經濟體制，強調以公有制為主體。在這種體制下談土地的私有化，是一種比較敏感的行為，制度上的障礙成為現實的擔憂。
不過，在蔡繼明看來，這完全不是問題。他說，談土地私有化，並不是說全盤私有化。准確的表達應該是土地制度多元化。不排除一部分土地繼續實行國有，集體所有，但是有些土地就可以實行私有，比如說宅基地，非公益性的土地，沒有必要一定要實行國有。
「從憲法的角度來說，憲法在總綱裡面談到中國是社會主義初級階段，實行生產資料的多元所有制。在城市裡邊，也允許有非公有制經濟大量的存在和發展。如果我們把土地制度做一個調整，由原來的單一公有制變成多元所有制，甚至也可以提公有制為主體，多種所有制並存，這個並不違反憲法。」
土地私有化可從宅基地做起50年或70年產權制度須廢除
在操作層面上，蔡繼明認為，私有化可以先從宅基地做起。
「其實農村的宅基地某種程度上已經具有私有的屬性，只不過我們還給了它很多權能的限制，比如說轉讓、抵押，包括小產權房等等。我們現在限制它的交易，以後取消就可以了。」
城市裡面的宅基地則有使用時間的限制，有70年產權或50年產權等。2011年初上海曾出台通知，規定土地70年產權到期將無償收回，這也引起了住房市場的恐慌。
改革開放到現在已經有33年，很多房屋距離使用期限越來越近，這也極大影響了住宅的價值與產權交易。
對此蔡繼明認為，城市的宅基地可以繼續保持國有，但至少要賦予它永久的使用權。
「永包制」等說法是掛羊頭賣狗肉其實都是推行土地私有化
在土地制度上，有學者提出過「永包制」，也有人提出過「永佃權」，對此蔡繼明笑言，這可能得叫做掛羊頭賣狗肉。

④ 修建小產權房謀利能否構成非法經營罪

修建小產權房謀利不能構成非法經營罪。修建小產權房，是屬於非法建築，應當由行政執法機關予以處罰。
非法經營罪，是指未經許可經營專營、專賣物品或其他限制買賣的物品，買賣進出口許可證、進出口原產地證明以及其他法律、行政法規規定的經營許可證或者批准文件，以及從事其他非法經營活動，擾亂市場秩序，情節嚴重的行為。本罪在主觀方面由故意構成，並且具有謀取非法利潤的目的，這是本罪在主觀方面應具有的兩個主要內容。

⑤ 不動產登記農村會重新分土地嗎

不動產登記涉及房產、土地等權屬信息，勢必使一些群體或個人長期違規佔有的不動產資源浮出水面，有助於構建公平的市場環境。此外，長久以來，查住房空置率靠「查水表」「數黑燈」，沒有一個部門能說清全國到底空置多少房屋土地，不動產登記作為調控長效機制，能打破信息割據，讓土地、住房這些基礎信息不再是一團糊塗賬。

看點一：首次明確不動產定義

《不動產登記暫行條例(徵求意見稿)》第一次明確給出定義：不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

中國社科院經濟研究所研究員汪利娜表示，這是我國首次在不動產登記實施層面對「大家底」給出國家定義。

長期以來，我國不動產登記信息分散在住建、農業、林業、國土等部門。「條例出台，將使多頭管理、權益管理鏈割裂問題得到進一步協調。」楊紅旭說。

「不動產登記改革，大多數人狹義地理解為城市房地產問題，廣闊的農村地區通常被忽略。」汪利娜說，隨著明確城鄉不動產統一登記，城鄉土地物權將進入平權時代，農村建設用地及房產價值不高，集體土地流轉難等問題可能破題。

我國最大的不動產家底在農村地區。但這「家底」有多大，林木、海域、土地怎麼估值?不動產登記將提供產權統計基礎。

看點二：查詢更便利信息更全面

如果要查閱某工廠是否已實行抵押，需到土地管理部門查土地、到房管部門查房屋、到工商部門查設備—現行不動產登記法律法規繁雜、條塊分割、權責不明，給當事人造成極大不便。不動產登記暫行條例將以法規形式打破這一格局。

根據徵求意見稿，縣級以上地方政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，並接受上級政府不動產登記主管部門指導、監督。國土資源部地籍管理司有關負責人表示，通過不動產統一登記，將進一步提高登記質量，避免產權交叉或沖突，保證各類不動產物權歸屬和內容得到最全面、統一、准確的明晰和確認，有利於保障不動產交易安全，也有利於提高政府治理效率和水平，更加便民利民。

看點三：城鄉二元堅冰將融

不動產統一登記，對賦予農民更多財產權利、保障農戶宅基地用益物權、建立城鄉統一的建設用地市場、集體經營性建設用地「農地入市」等重大改革，具有基礎性作用。

我國城鄉間土地權屬不一樣，城市土地屬於國有，農村土地屬於集體所有，但集體所有又不像股份制可以通過股權明確為個人利益。「這種二元化土地制度，無論對城市還是農村土地管理都有諸多不便，在農村尤其突出。建立城鄉統一的建設用地市場、改革完善宅基地管理制度，為城鎮化和戶籍制度改革掃清制度障礙，建立城鄉統一不動產登記制度是其出發點。」中國社科院農村發展研究所研究員、宏觀室主任黨國英說。

看點四：或將倒逼多個法律修改

「物權法的落實、土地管理法的修改、小產權房問題破題，甚至由此產生的公證制度、賠償救濟制度等問題，都會因為不動產登記暫行條例實施形成倒逼改革壓力。」黨國英說，向社會徵求意見，公眾層面將對管理改革和創新形成倒逼。

法學專家指出，不動產統一登記是市場經濟迅速發展倒逼出來的，隨著徵求意見稿向社會公開徵求意見，必然有力促進相關法律法規修改，進而倒逼我國不動產管理制度改革和創新，使之更接地氣。

不動產登記暫行條例立法依據為物權法。清華大學法學院副教授程嘯撰文指出，我國法律牽連不動產登記的很多，如物權法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法規位階低於法律，因此必須對現行法律妨礙不動產統一登記的條文進行修改或廢除。對於不動產登記問題上的空白，也要通過增加相應法律條文予以明確。

⑥ 小產權房購買的危險性

「今年如不清理小產權房，城鎮化進程加快後，問題的蔓延將進一步加速，范圍會進一步擴大。」國土資源部部長徐紹史1月29日指出，今年國土資源部將要重點打好6場硬仗，將清理小產權房列為重中之重。

據悉，針對小產權房問題，國務院日前已作出部署，責成國土資源部、住房和城鄉建設部牽頭，成立專門領導小組，負責小產權房的摸底和清理工作。就小產權房問題，國務院作如下要求：一是所有在建及在售的小產權房必須全部停建和停售；二是將以地方為主體組織摸底，對小產權房現狀進行普查；三是責成領導小組研究小產權房問題，拿出相關處理意見和辦法。

專家

小產權房的危害性很大

一方面挑戰了法律權威，損害了國家法律法規的威信和尊嚴；另一方面擾亂了國家土地開發利用規劃，影響城市建設及房地產市場正常發展，給社會安定埋下了隱患。更為嚴重的是，小產權房的大量違規建設，將危及國家保護耕地政策。

上海躍平律師事務所律師杜躍平

轉正試點應兼顧社會效應

根據目前的法律，小產權房是不受到法律保護的，因此如果國家要做「轉正」試點，必須在制度上對其進行照應和救濟，確保試點有章可循。同時，還要兼顧社會效應。

清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明

土地應該同地、同價、同權

對於所謂的小產權房問題，為什麼農村居民可以到城市購房，而城市居民不能夠到農村購房，這又限制了居民遷徙定居的權利。土地改革要遵循同地、同權、同價。無論農村的土地還是國有的土地，無論是個人的還是國家的，都應該按照同地、同權、同價的原則，農村的集體建設用地如果還是集體的話，應該和國有建設用地具有同樣的權利。宅基地，城市裡邊居民的宅基地，雖是國有，但買了之後仍可出租、可轉讓，還可再賣。

業內人士

全面清理小產權房不太可能

「小產權房屢禁不止，而且愈演愈烈，因此國務院決定下猛葯來治理，要求『所有在建及在售小產權房必須全部停建和停售』。這條政策一旦執行下去，是非常嚴厲的。」某業內人士表示。

他表示，近年來中國各大城市商品房價格持續攀高，而小產權房的價格往往只有商品房的1/3-1/2，相對便宜，所以盡管國家和各地相關監管部門屢屢提示購買小產權房的風險，但仍有許多買房人趨之若鶩前去購買，這是國務院出台這一嚴厲政策的背景。

但他同時指出：「據相關資料顯示，中國目前小產權房建設面積達60多億平方米，數量非常龐大，這是多年累積起來的歷史問題。國務院要求所有小產權房全部停建和停售，這個打擊面太大，估計很難切實執行，畢竟許多小產權房都是在當地鄉鎮政府支持下建起來的。」

基於小產權房在全國數量龐大而且牽涉地方政府的利益，該人士認為，此次國務院要求全國范圍內的所有在建和在售小產權房必須全部停建和停售的政策雖然是前所未有的嚴厲，但執行起來會遭遇強大阻力，執行效果也會大打折扣：「實際上，每年國土部都會說要清理小產權房，但最終都會不了了之。因為小產權房是個大問題，只要中央沒有明確小產權房的前途，該問題就很難一刀切地解決。

網友

7成 網友挺其「轉正」

根據調查數據顯示，七成的人選擇願意購買小產權房，其中已購買了小產權房的比重佔到了41%；「如果價格合適，考慮購買」佔到35.9%。不少購買者因售價低廉，不惜冒險購買小產權房，但其中充斥更多的是無奈，面對日益高漲的房價，不少購房者望「房」興嘆。

有關專家指出，目前購買小產權房還存在質量、物業、糾紛等問題，大家還是不要購買。而小產權房的存在與爭議也確實反映出現在的高房價已經超出了普通購房者的承受范圍，只有繼續不斷地完善住房保障體系，滿足不同購房人群的需求，才能從根源上解決住房問題，讓購房者都能居有其屋。

而據數據顯示，目前全國「小產權房」建設面積達60多億平方米，相當於中國房地產業近十年來的開發總量。分析師指出，如此天量的小產權房，如果全部剿滅，所需要花費的人力和物力是無法估量的，將部分符合土地利用總體規劃、城鎮規劃的小產權房「轉正」或是真正出路，但目前一切都在各方博弈當中，短期內恐難有定論近日國務院宣布將清查小產權房，下令停建停售小產權房，針對這一可能涉及到眾多中低收入者切身利益問題的高層政策，對此，70%的網民認為不應該停建小產權房。

據調查， 網友對國務院下令停建停售小產權房表達自己的看法，超過74.4%的網友認為「不應該停建和停售，它可以解決一部分人低收入人群進城住房問題」。

在對已售小產權房問題上，同樣有73.3%網友認為「可轉大產權，只須補交地價款轉正」，只有不到5%的人表示將違法建的小產權房一拆了之。

在小產權房出現的原因的調查中，約42.2% 網友認為是國家城市化過程的必然產物，約26%的網友認為是低收入人群解決住房需求所決定。

另外 網友在對待小產權房問題上，70% 網友認為由於價格低，會考慮購買小產權房。

鏈接

什麼是「小產權房」？

「小產權房」並不是一個法律上的概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。「小產權房」是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的「商品房」。

小產權房政策路線：

2007年12月國務院常務辦公會明確要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。

2008年1月國務院下發的《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。

2008年7月15日國土部下發通知，要求盡快落實農村宅基地確權發證工作，但明確指出不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。

2009年9月1日國土部下發《關於嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房。（文/記者丁文毅整理）

⑦ 小產權房購房風險有多大

在房價高企的今天，能夠一套舒適的住房成為了很多人的夢想。但是局限於經濟的限制又想擁有自己的住房，不少市民把目光瞄向了小產權房。

小編認為，小產權房的買賣在法律上是被禁止的，買方權益完全不受法律保護，買前一定要慎重考慮。

小產權房能不能購買

市民鄭先生目前想在靠近東溝嶺附近購買一套小產權房，房價很低。在周邊商品房動不動就要五六千元的價格，小產權房的價格只有二千多元，比經濟適用房的價格還要低。這是一個很大的誘惑，鄭先生非常動心。

房子的建設有合法的手續，包括有土地使用證、開工建設許可證和房產證。不過房產證只有一本，即整幢房子只有一本房產證。在確定購買前，鄭先生要把心中的顧慮解決。因為每套房子沒有獨立房產證，鄭先生擔心購買後不能登記，一旦房子被徵收或被拆，他的權益能否得到保障?如果得不到保障，自己的投入就打了水漂。

按鄭先生的想法，能否通過房產管理局的登記，或者通過合同簽訂的方式來保障自己的權益。但這樣的想法能否行得通，目前對他還是一個謎。

小產權房買賣被法律禁止

目前國家對小產權房沒有明確具體的定義，通俗的理解是指農村集體經濟組織在村集體的土地上建築和向社會銷售的房屋，或是依靠政府劃撥土地而建設的集資房。

廣西大學法學院教授簡永發稱，按現行法律規定，房子須具備兩證後方可上市交易。兩證是指土地使用許可證和房產證，由於小產權房的房產證和土地使用許可證沒有細分至每一套房子，所以不具備法律許可的交易條件。

另外《土地管理條例》第六十五條第三、四款規定，禁止在集體所有的土地上開發建設商品房;同時《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。

少交土地出讓金不許交易

簡教授稱，由於小產權房是在集體土地上或通過政府劃撥的方式來建設，所建設的房子不包含土地成本在內，因而建築成本很低，所以導致了小產權房的售價如此之低。

簡教授稱，目前市場上商品房土地出讓金多則數千萬元一畝，少則也要數百萬元。所以小產權房如果具備上市交易的條件，首要的是補足土地出讓金。

另外必須補辦土地使用性質變更手續，但這樣的變更手續辦理非常麻煩。

無房產證權益無法保障

（以上回答發布於2019-01-24，當前相關購房政策請以實際為准）

⑧ 關於人大代表建議允許城市居民到農村＂買房買地＂是什麼情況

全國人大代表、民進中央常委、清華大學教授蔡繼明，以研究價值和分配理論知名。近20年來，他在全國兩會期間提交的議案中，都會聚焦土地制度改革。今年，蔡繼明再次就《土地管理法》的修改帶來更為詳細的議案。在他看來，當前《土地管理法》取消了集體土地的建設用地使用權，禁止集體土地進入建設用地市場，造成集體土地與國有土地產權制度不平等，使集體土地不能參與工業化、城市化建設，分享工業化、城市化利益，損害了農民權益；而農村宅基地沒有處分權因而不能流動，又造成了大量「空心村」、土地閑置。

NBD：您還建議擴大農村宅基地使用權流轉范圍，出於什麼考慮提出這個建議？

蔡繼明：根據國土資源部最新數據，我國城鎮用地合計91612平方公里，村莊用地為191158平方公里，農村集體建設用地是城鎮國有建設用地的2倍以上，其中70%以上是宅基地，而全國總人口中56.1%的常住人口在城鎮，只有43.9%的常住人口在農村，這說明農村集體建設用地特別是宅基地的利用效率是極低的，特別是隨著大量農民進城務工落戶，大量農村住宅和宅基地閑置，很多村成為空心村。

目前的「三塊地」改革試點，只允許農村集體經營性建設用地入市，農村宅基地只能在集體所有製成員內部流轉，而農村集體建設用地中真正屬於經營性建設用地即鄉鎮和村辦企業用地的只佔10%，僅靠這么少量的農地入市，不足以構建競爭有序的、城鄉統一的建設用地市場。

如果允許農村宅基地使用權在集體所有製成員之外流轉，至少其中的三分之一閑置不用的宅基地使用權可以通過抵押擔保、出租轉讓以及城鄉建設用地增減掛鉤等方式進入市場，那麼城鎮建設用地就可以增加70%以上，從而不僅會拓寬農民財產收入的渠道，促進農村集體建設用地節約集約使用，而且會有效地遏制城鎮房價的增長，有助於農民工進城落戶，加快農民工市民化進程。

最近，中共中央辦公廳、國務院辦公廳頒布了《關於完善保護產權制度依法保護產權的意見》，提出要落實承包地、宅基地、集體經營性建設用地的用益物權，賦予農民更多財產權利，增加農民財產收益。

國有建設用地使用權作為一種用益物權，既可以通過招拍掛的方式出租出讓給包括城市居民和農村居民在內的中華人民共和國所有公民，也可以出租出讓給外資企業……而農民宅基地使用權同樣被我國《物權法》認定為用益物權，理應具有與城市國有宅基地同等的權能，應允許農村居民的住房連同集體宅基地使用權出租、抵押並轉讓給城市居民。

不僅如此，允許農村宅基地入市，城中村小產權房自然合法化，城鄉建設用地增減掛鉤就不必通過政府征地來實現，完全可以在集體土地所有制內部推進城中村改造，這樣就可以繞開高成本徵地環節，在符合城市規劃的前提下由農民和開發商通過市場機制自由協商解決。

針對目前情況蔡繼明提出了什麼建議？

現實：國有土地由國務院來代行土地所有權。而集體土地的所有權由誰來代為行使呢？

建議：明確農村集體土地所有權的行使主體

現實：農村集體建設用地一直被施加了諸多限制，如建設用地不能搞房地產開發，宅基地只能在村集體內部流轉

建議：在符合城鄉規劃和用途管制的條件下可以和國有土地同等入市、同權同價

現實：農村宅基地只能在集體所有製成員內部流轉，而農村集體建設用地中真正屬於經營性建設用地的只佔10%

建議：應允許農村宅基地使用權在集體所有製成員之外流轉，至少其中的三分之一閑置不用的宅基地使用權可進入市場

⑨ 如何破解小產權房困局

伴隨著我國經濟的發展，城市化水平的不斷加快，中國城市房地產市場激劇升溫，商品房的價格跌宕起伏。不僅如此，在目前錯綜復雜的房地產局勢下，又出現了一種「小產權房」現象，成為政府、媒體、學者、開發商及廣大民眾普遍關注的住房問題之一。
據部分媒體典型個案調查和國土資源部抽樣調查資料顯示，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟南、鄭州、珠三角等地，均已建起大量的小產權房。國土資源部執法監察局負責人表示，小產權房問題在北京、天津、濟南、鄭州等一些城市比較突出。從2003年開始，小產權房的性質發生了變化，很多人開始購買小產權房，作為第一居所使用。2003年之後，小產權房的開發建設也開始變為當地村委會、鎮政府的大規模開發行為。據中國房地產協會測算，到2007年6月原建設部發出《關於購買新建商品房的風險提示》前後，北京小產權房大約佔到北京在售樓盤總量的兩成左右，其房價多在每平方米2500-4000元之間，這僅為四環內商品房價格的25%-30%。
在近幾年商品房價格不斷攀高、土地資源日趨稀缺的全國幾乎所有大中型城市，均出現了以舊城改造、城中村改造、合村並鎮、新農村建設等名義違規開發建設的小產權房，並呈蔓延之勢。如在天津，不僅近郊地區有小產權房在銷售，遠郊地區也開始有所分布，雖為星星之火，卻有遍地開花之勢。由於其價格相比同地段商品房每平方米至少低2000元左右，因此吸引了不少購房者的目光。焦點天津房地產網面向網友的調查顯示，超過半數的人表示會考慮購買小產權房，且隨著城市外擴趨勢的進一步加快，是否位於市郊也已不是購房人考慮的首要要素。據有關部門統計，在天津，郊縣地區小產權房銷量已經佔到整個市場的20%。據了解，在成都三環路外的城鄉接合部，不少樓盤建在農民的宅基地上，嚴格來說是不折不扣的小產權房。據業內人士估算，目前成都全市小產權房業主至少數以萬計。購買這些房子的人，有當地鄉鎮基層政府工作人員及其親友，有退休老人，還有一些其他地方移居成都、選擇在成都安家落戶的外地人，更多的則是收入一般的工薪階層，也有部分投資的買來出租。
小產權房因其價格較低、手續較簡、准入無限等優勢，迎合了不少人的需求。小產權房禁而不絕、變異蔓延背後主要有三大「推力」：
中國樓市近10年的「野蠻生長」脫離了普通公眾的承受范圍，高房價與居住需求之間的矛盾為小產權房「創造」了巨大的市場。與普通商品房相比，價格較低是小產權房最大的優勢，也是小產權房屢變花樣、禁而不止的直接原因。
一位購房者說，他知道該房屋沒有土地證，不能上市交易，可令他心動的是該房屋價格僅為周邊商品房的一半。一位從事中介工作的業內人士告訴記者，小產權房一般比周邊樓盤價格低一半，低價優勢解決了部分支付不起高房價人群的居住需求，只要高房價的現狀不改變，小產權房就一直有市場。
小產權房這個名稱指向的是我國目前的土地制度安排。現有農地制度安排最大的問題是農民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，造成「同地不同價」。逐利性決定了農民會在正式的土地制度安排之外尋求利益補償，建小產權房不需要繳納出讓金、基礎設施配套費等市政建設費用，成本低廉，而銷售可以借高房價「東風」，巨大的利益使得小產權房在農村雨後春筍般生長。調查發現，小產權房所佔的土地沒有經過性質變更和上市拍賣，往往是開發商與村鎮幹部私下談妥地價後即進行開發。開發商為了利益、村鎮幹部為了好處，雙方合意行為導致小產權房繞過監管上馬開工。而在農村集體土地上開發房地產的超額利潤，也被開發商和村鎮幹部獲得，農民所得甚少。
監管不到位執法不嚴格形成負面示範效應，終致小產權房越積越多。一方面，監管不嚴讓村莊之間互相攀比，比如一些村莊因開發小產權房獲益，臨近的村莊也會跟進；另一方面，執法不嚴使得購買小產權房的人抱定法不責眾心理，需求助推小產權房存量快速擴張，最終尾大不掉。有關專家認為，雖然國家有關部門三令五申，但由於一些地方國土部門未能及時果斷清理，有的甚至採取默許縱容的態度，才導致小產權房逐步做大成為頑症痼疾。大連市房地產經濟學學會秘書長賈廣葆說，堵住小產權房蔓延之風，各級政府以及國土、規劃、建設、綜合執法等多個部門都負有責任，但因為沒有利益所得又是個「燙手山芋」，「九龍治水」最終導致沒有人真正去管。
小產權房的出現背景，其實與一段時間涌動的「單位集資建房」、「個人合作建房」等一樣，是高房價下越來越多的市民買不起房而出現的必然結果。中南民族大學有學者認為，小產權房出現的根本原因是城鄉土地被人為分割成了二個體系的不合理制度，只要城鄉土地市場未實現一體化，小產權房就不可能退出歷史舞台，隨著城市房價的飆升只會愈演愈烈，將低收入群體也逼進購買小產權房的大軍之中。即使國家重典高壓，但也不可能杜絕其存在。
一些專業人士認為，小產權房一度繁榮昌盛的根源有兩點：一是省去了三大成本（購地成本、各種稅費、由土地和房地產市場管製造成的「公關成本」甚至「腐敗成本」），價格有絕對吸引力；二是當下土地收益分配失衡。在開發商、幾級地方政府、村與村民的層面，利益分配呈倒金字塔形，為了保有土地利潤，村級組織與村民有極大經濟動力推動小產權房的開發。導致小產權房大量產生的根本原因有三：一是近20年來中國城市化、工業化的高速進程。根據國家有關部門預期，按人口城鎮化率每年增加1個百分點測算，到2020年還將從農村轉移出3億左右的人口。大規模的城市擴展造就了中國歷史上的村鎮規模以最快的速度急劇減少，也直接促進和造就了小產權房以規模化的方式不斷誕生和運轉。小產權房的住宅目前總體上已相當於中國120億平方米城鎮住宅的40%以上，小產權房已經成為中國最重要的房產權利類型之一。而且，中國城鄉房屋不採取一元化的管理體制，伴隨著高速度的城市化，小產權房的運轉規模也就會不斷擴大；二是近20年來落實農村集體土地使用權轉讓原則和法規運轉體系遠不夠。有關農村集體土地使用權轉讓的國家法律是非常不完善的，實行的是城鄉不平等的國家壟斷性的征地制度。各級政府2006年通過招、拍、掛和協議轉讓土地的土地出讓金收入高達13168.98億元，相當於2006年國家財政收入的30%，成為中國地方政府推進改革的主要資本。不可否認，土地的開發肯定有地方政府和開發商的貢獻，但是對原土地權利人的利益侵佔也是關鍵的利潤來源，它導致了村民和村集體推動小產權房發展的巨大利益動因。為此，目前僅依靠廣東、成都、重慶、天津、上海等地的集體土地改革試點已不足應對小產權房造就的改革利益的調整了，以新的全國性的法規統一解決小產權房問題已成為改革的必然；三是近10年來中國的房改沒有根據1998年《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的承諾，落實房改的進程和政府擔保。該項改革指南強調：「深化城鎮住房制度改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規范住房交易市場。」事實上，由於政府沒有「建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系」，導致中國城市化高速發展與高的城市房價並存。
小產權房風險較大
全國各級主管部門明確表示，小產權房不受法律保護。一些法律專家也表示，小產權房實際上並沒有真正的產權，沒有土地使用證和預售許可證，房管部門也不會給購房合同備案。因此，小產權房就算可以轉讓，實際上並不具有任何法律效力。由於小產權房沒有產權證，一旦遇上國家征地拆遷，購房者將得不到任何補償。購買小產權房存在的弊端主要表現為：小產權房產沒有國家頒發的房產證。無論是村委會還是鄉政府頒發的產權證都屬於無效證件，在法律上不予承認。小產權住房無法上市流通。由於小產權住房沒有國家認可的房產證明，所以不具備進行房產轉讓、處分、收益和繼承等權利。小產權房產無法過戶。由於小產權房產本身就不具備相應的產權，所以也不具備過戶的權利。小產權住房沒有佔地補償。遇到政府或合法開發商徵用小產權房產佔地的情況時，小產權房主只能得到很少或無法得到相關的補償。因為該小產權佔有的土地屬於當地村委會或鄉政府所有，補償款會直接劃給當地村委會或鄉政府。小產權無法辦理銀行貸款。因為，辦理貸款買房需要以該房屋的產權證辦理抵押登記手續。沒有國家出具合法產權證的房產銀行是不會放款的。戶口無法遷入。由於購買小產權住房無法遷入戶口，所以購房人及其子女無法獲得當地的免費醫療和義務教育資源。政策的不確定性。由於現階段國家還沒有對小產權房產做出明確的處理決定，無法預知的風險明顯加大。抱有法不責眾的心態是不恰當的，因為購買小產權住房的人群相對於購買合法房產的人群來講還只能算「小眾」。國家出台相關政策時不得不對「大眾」的利益進行考慮。
小產權房佔地問題是整個小產權房被定位違規的直接原因。業內人士直言，小產權房違規的背後是政府與小產權房開發商和村集體的一場利益博弈，政府徵收農村集體所有制土地，出讓給開發商可以獲得土地出讓金，可是農村集體組織在集體土地上蓋房，政府卻一無所得。目前，小產權房的利益核心不是房屋造價多少，受惠於國內通脹的限度，房屋造價的上漲大多數人還能接受，其利益核心在地價，受惠國內資產價格的巨大升勢，它使城鄉居民可以通過灰色地帶享受小產權房地價上漲的特殊利益以對付中國的高房價和通貨膨脹。山東大學有學者認為，小產權房雖然滿足了部分低收入群體的住房需求，但它擾亂了正常的房地產、土地市場秩序，造成了政府土地資源收益的流失。
小產權房在交付使用或入住後，也存在一些不容忽視的現實問題：由於多數小產權房是毫無資質的建築隊伍在短時間內「量販式」蓋起，無規劃、無勘測、無驗收，加上一些小產權房肆意加蓋、無約束地裝修，房屋質量明顯缺乏保障，房屋售後保修難以保證，入住後的物業管理也極易出現問題；小產權房一般地處遠離城市的城郊或農村，公共設施落後，交通成本畸高（無公共交通，打的不便，一般要自駕車），還潛藏著公共安全等諸多風險；購房者在使用房屋過程中產權有不確定性，只可以使用，但不方便買賣或轉讓；由於難以辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續，小產權房本身缺乏明晰的產權，購房者未來在遺產繼承時也會遇到困難。
小產權房治理要治本
無論是建設數量還是市場需求，小產權房都相當龐大，具備了相當深刻的社會影響力，成為政府不得不嚴肅面對的問題。針對小產權房問題，中央及有關部門一直在試圖進行規制。小產權房問題比較突出的部分城市，地方政府也在設法努力規制。面對公眾「鋌而走險」去買小產權房，政府主管部門究竟應該怎麼辦？
對此，清華大學教授蔡繼明、中國房地產業協會顧問袁倫華等學者認為，治理小產權房，要遵循嚴控增量、整治存量的總原則，確保今後沒有增量，逐步分類處置存量，解決小產權房禁而不絕、變異蔓延的難題。對一切規劃、在建的小產權房項目要叫停，建好未銷售的，堅決不允許進入市場銷售。要加大執法力度，嚴厲查處隱蔽在「休閑農庄」、「旅遊地產」、「養老中心」等名目下的小產權房建設項目，做到不再有增量小產權房出現，為整治存量減輕壓力。對存量處理要做到從嚴、分類、穩步推進。對在耕地特別是基本農田上，明顯違反城鄉規劃的小產權房不能合法化，應依法堅決予以拆除，還原土地本來面貌。而對最終納入土地利用總體規劃的小產權房，宜盡快補辦集體土地變性、征地、完善用地出讓手續、補繳有關出讓金和稅費。對已經銷售和居住的小產權房，用於自住、首次購房的人員，需要補繳出讓金和稅費以實現合法化，家庭有實際困難的可以分期繳付。
在現行土地制度下，有專家表示，主管部門應出台政策，將城鄉接合部或城市近郊已建設或在建、未出售空置的部分小產權房，質量驗收合格後，轉變為公租房或保障房。真正完善我國住房保障體系，做到商品房、限價房、經濟適用房以及廉租房各歸其位，各司其職，形成梯度消費，滿足不同購房人群的需求，堵住小產權房蔓延的市場基礎。
從目前來看，小產權房整治要治本，還需做好兩件事：一是堅持樓市調控不動搖，促進房價持續合理回歸；二是盡快啟動土地制度改革，建立統一完備的土地交易市場，堵住小產權房生長的制度漏洞，將其化約到統一的房地產市場之中。
正是圖便宜，所以買房者對小產權是否證照齊全，甚至是否違規建設都不知道，購房者對於價格低廉的小產權房還是趨之若鶩，對於這一現狀，中國房地產中介行業協會會長陳同順說：「起碼這種行為存在著潛在的隱患，沒有矛盾，沒有爆發可能沒事，一旦爆發了就是糾紛，波及的面大了，就是一個事情，它會產生很不好的社會影響。」
目前，小產權在整個房地產市場中所佔的份額越來越多，但在監督和管理上卻處於盲區。陳同順認為，應該完善針對小產權開發銷售的監管制度，從源頭控制和防範小產權所帶來的眾多風險，國家應該針對這種現象抓緊立法，加以解決。