清華大學教授講述房地產

❶ 上海易居房產研究院的專家團隊

張永岳：上海易居房地產研究院院長
教授、博士生導師。華東師范大學東方房地產學院院長、國家住房和城鄉建設部專家。同時，兼任中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長、中國房地產業協會常務理事、上海市經濟學會副會長、上海房產經濟學會副會長等社會職務。張永岳教授是房地產業產、學、研一體化的主要推動者之一。曾先後主持「房地產二、三級市場聯動」研究、「住宅服務市場體系」研究等課題30餘個，撰寫或主編出版過《新編房地產經濟學》、《國際房地產概述》等著作10餘部，發表論文100餘篇，並多次榮獲過上海市科學技術進步獎、上海市哲學社會科學優秀成果獎、國家建設部、上海房地局科技進步獎、全國房地產優秀課題、優秀論文獎等。

楊紅旭：上海易居房地產研究院副院長、綜合研究中心主任
楊紅旭先生是全國知名的房地產政府咨詢專家、企業戰略咨詢專家、地產專欄作家、地產名博。兼顧理論與實戰、宏觀與微觀，是目前中國房地產界為數不多的能夠整合——宏觀政策研究、行業發展大勢、區域發展規劃、企業發展戰略、市場走勢研判等諸多知識於一身的復合型房地產專家。頻繁的為政府、協會、企業（包括國務院、住建部、中房協、上海房管局、上海發改委、上海房協、武漢市房管局、陸家嘴集團、萬科地產等）提借各種咨詢研究服務；主持撰寫各類研究課題和報告上百個，其中包括《全國住宅市場供需結構調查研究》、《上海住房保障體系及發展思路研究》、《上海房地產發展「十二五」規劃研究》等；發表專業文章上千篇，是《中國房地產報》、《東方早報》、《中國證券報》多家報刊的地產專欄作家；新浪網、搜房網、焦點房地產網排名前十的知名博客。
李戰軍：發展研究所所長 發展研究所所長 李戰軍
浦東房地產經濟研究中心主任，浦東房地產業協會副秘書長，浦東新區城鎮規劃咨詢專家，清華大學和交通大學房地產專業客座教授。從事房地產研究工作近二十年。曾在上海市人民政府經濟體制改革辦公室、上海市住房制度改革辦公室、上海市住房委員會、上海市公積金管理中心等單位工作。參與了上海市住房制度改革和浦東新區開發開放，完成了一系列重大項目的研究工作。主持或參與上海寶鋼、上海城建集團、上海建材集團、新希望集團、聯洋集團、浦東土控控股公司、陸家嘴集團公司、張江集團公司、外高橋集團公司和金橋集團公司等企業的專項委託和企業發展戰略研究。

金雨時：地產文化所所長 地產文化所所長 金雨時
著名作家、文化學者、地產文化理念研究者與實踐者。曾擔任《房地產世界》雜志、《新地產》雜志（上海版）的主編，華東師大東方房地產學院客座教授，中國作家及上海市作家協會會員。金雨時先生長期耕耘在地產文化領域，著有《失語的城市》、《海之情》、《紫霧》、《銅帆》、《孤獨酒吧》等地產文化隨筆及小說集十四部。近年來致力於地產與文化的跨境整合探索，在居住文化與房地產相關學科研究、 房地產策劃、房地產傳播等領域具有較高的造詣和廣泛的影響力和資源整合力，完成了多項課題研究並成功操作了上實地產「海上海」等多個大型知名項目的文化策劃，在地產項目的文化策劃、傳播領域享有盛譽。崔裴：流通研究所所長 流通研究所所長 崔裴
經濟學博士、副教授、碩士生導師，中國家高等院校房地產學者聯誼會秘書長。在房地產流通和中介服務方面的研究卓著。在房地產流通服務行業研究方面，先後完成了 「上海房地產經紀行業發展戰略研究」、「房地產中介服務企業等級評定標准研究」、「當前我國房地產中介行業存在的主要問題、原因分析及其對策建議」等研究報告及有關行業培訓教材， 「房地產流通演進與房地產業轉型」、「中美房地產資產運營模式差異及其對房地產估價的影響」、「上海市民住宅消費調查研究」、等多項研究成果。在住房市場需求研究方面，自2006年起，連續對上海大型房展會參會人員進行問卷調查，完成了一系列房地產需求調研報告。

❷ 房地產何德何能何時開始需要政治局會議來討論

政治局會議有玄機：這是對之前房地產政策的全面否定

文章來源：劉維明的微財經

作者：劉維明

2016年12月09日的政治局會議的定調是對之前房地產政策的全面否定。今天召開的政治局會議，又直接點了「房地產」的名字，原文為：「……加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制……」

不同人對這句話的理解不同，但個人覺得此次著墨雖然不多，但意義重大而深遠，不可小覷。

如果我們對照歷次會議對房地產的表述，可能會理清楚其中的脈絡，看清楚其中的玄機：

1、2015年12月14日----分析研究2016年經濟工作

「……要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場……會議強調，城鎮化是現代化的必由之路……要推進農民工市民化，加快提高戶人口城鎮化率。要增強城市宜居性，引導調控城市規模，優化城市空間布局，加強市政基礎設施建設……」

這是一年前的調子，洋洋灑灑，以大篇幅闡述城鎮化、農民市民化和房地產去庫存，其中的意思很明確----讓農民進城買房成為新需求消化房地產庫存。

同時，報告中為城市擴張和房地產規模做了辯護，因其符合城鎮化這一」必由之路」的要求，意思是方向正確，瑕不掩瑜。

2、2016年4月29日----分析經濟形勢和經濟工作

「……要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產庫存，注重解決域性、結構性問題，實行差別化的調控政策……」

強調要加快農民進城的速度，盡快消化庫存，實行差別化政策。

表述中暗含了房地產去庫存整體進展緩慢，戶籍改革推行不利，房地產市場分化加劇的問題。

定調房地產去庫存工作執行不好。

3、2016年10月28日----分析研究經濟形勢和經濟工作

「……注重抑制資產泡沫和防範經濟金融風險……」

不但沒有直接說房地產，去庫存、城鎮化的表述更是不見蹤影，也不再催促加快農民市民化。最為重要的是破天荒首提「抑制資產泡沫」，這「泡沫」二字指的是什麼是所有人都清楚的事情。

此次會議標志著房地產政策的根本轉向，其中暗含了對前期房地產去庫存政策和工作的部分否定。

4、2016年12月9日----分析研究2017年經濟工作

重復一下此次會議的表述：「……加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制……」

什麼意思？

第一，之前的房地產政策不符合國情。

中國的政治制度是社會主義公有制，享有正常的居住權是公民最起碼的權利之一。當前的房地產市場已經完全淪為資本游戲的工具，完全淪為地方政府的斂財工具，越來越偏離了其根本功能，不符合中國國情。

第二，之前的房地產政策不符合市場規律。

市場規律是需求大、供給應該跟上；需求小供給應縮減。

供大於求價格應下跌，供小於求價格應上漲。

而我們的情況是什麼呢？

----需求大的一線城市一直在抑制土地供應，而需求小的三四線城市則一哄而上大肆賣地建房；整體供大於求需要「去庫存「的房地產價格卻在噌噌摟不住地往上竄。

第三，之前的房地產政策不是一個「政策」。

大炮曾說過：「……房地產就像一把夜壺，用的時候拿出來，不用的時候丟在一邊……」

對於房地產和經濟之間的關系，之前的政策永遠是頭疼醫頭、腳疼醫腳，並幻想用慢葯治急病。

政策的制定和出台功利色彩嚴重，草率而缺乏推敲，缺乏遠見，只顧眼前，是行業發展不穩定的重要原因。

從這幾次會議的表述變化來看，在這一年當中，核心層對房地產的看法已經發生了重大改變，如果說上次會議是對前期政策部分否定的話，那麼本次會議的定調就是對之前政策的全面否定。

從近期的官媒文章和重要人物講話來看，對於房地產泡沫和推行房地產領域的全面改革已經成為核心層的共識。

從本次會議透露出來的信息看，「長效機制」正在加緊研究之中。

預計明年將出台一系列針對房地產的新政，中央、地方財政改革和房地產稅改革納入其中的可能性較大。

前些日子和朋友聊天，被問及現在買房是不是很好？

我答----如果是投資的話，就先等等吧。

5、2016年12月16日閉幕的中央經濟工作會議「房子是用來住的,不是用來炒的」

不能簡單地把「租」等同於「用來住的」，把「售」等同於「用來炒的」。市場上租賃和自有住房的比例，是由不同的住房制度所決定的。國外的很多城市的租住房比重高，和高額的資本持有成本（如財產稅）和保護租戶權益的法律密切相關，而不是規定了房子只能用來租賃。制度不變，簡單依靠行政改變兩者的數量，市場就會通過套利（各種違章）矯正回原來的均衡比例從而使政策失效。

2016年12月16日閉幕的中央經濟工作會議明確了2017年中國樓市發展方向,強調要促進房地產市場平穩健康發展,堅持「房子是用來住的,不是用來炒的」的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。

「這意味著決策層進一步明晰了我國房地產市場的定位,強調房地產發展的首要目標是實現『住有所居』,讓住房回歸其居住屬性。」中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說,將房地產業定位為支撐經濟社會發展的民生產業,有助於擠出泡沫,促進市場健康平穩發展。

2016年,部分一二線熱點城市房價一度迅猛上漲,專家指出其背後與巨額資金湧入樓市直接相關,與貨幣、信貸政策的寬松有直接關系。

對此,中央經濟工作會議明確提出,2017年要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

同時,從會議看,明年將採取多項舉措緩解住房供需矛盾:

——要落實人地掛鉤政策,根據人口流動情況分配建設用地指標；

——要落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地；

——特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展；

——要加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展；

——加強住房市場監管和整頓,規范開發、銷售、中介等行為。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為,中央經濟工作會議明確的樓市發展方向,釋放出新型城鎮化背景下以長效機制引導市場穩預期的積極信號,對於實現房地產市場的平穩健康發展具有重要意義。

6、中共中央政治局2017年07月24日召開會議，穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制

中共中央政治局2017年07月24日召開會議，會議強調，要堅定不移深化供給側結構性改革，深入推進「三去一降一補」，緊緊抓住處置「僵屍企業」這個牛鼻子，更多運用市場機制實現優勝劣汰。加大補短板力度，改善供給質量。要積極穩妥化解累積的地方政府債務風險，有效規范地方政府舉債融資，堅決遏制隱性債務增量。要深入扎實整治金融亂象，加強金融監管協調，提高金融服務實體經濟的效率和水平。要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。要穩定外資和民間投資，穩定信心，加強產權保護，擴大外資市場准入，增強營商環境對投
資者的吸引力。

❸ 北大教授談房地產10年巨變：疫情後，我還該買房嗎

北大教授談房地產10年巨變：疫情後，我還該買房嗎？

綜上所述，個人建議，如果自住剛需的朋友，加上貸款政策LPR下降，可以選擇在這段時間購買是比較合適的。

❹ 房地產六大熱詞，你讀懂多少

一城一策、房地產稅、房價、保障房、租購並舉、農村集體用地成為今年全國兩會關注高頻詞
每年全國兩會及其政府工作報告，都是各行各業關注的焦點，因為涉及新一年具體政策的落地與執行，具有風向標意義。2019年全國兩會，從政府工作報告、部長講話、全國人大代表和政協委員的建議與提案以及各大網友的熱議總結來看，涉及房地產的熱詞主要有「一城一策」、住房保障、房地產稅立法、房價、「三塊地」改革、租購並舉、新型城鎮化、城市群、粵港澳大灣區等。
這些熱詞涵蓋了土地、樓市、城市建設，既影響著廣大人民的住房利益、幸福指數，更關系著房地產從業者的戰略布局與策略考量。
一城一策「穩」市場
釋義：不同城市在落實房地產調控過程中，根據自身的經濟發展、樓市成交、庫存狀況、房價情況等，來制定適合自己的調控政策，但前提是確保房價、地價、預期的穩定，防範風險。
今年的地方兩會和全國兩會中，「一城一策」「穩地價、穩房價、穩預期」成為頻繁出現的熱詞。
多地提及「一城一策」
據新京報記者不完全統計，截至目前，已經有包括濟南、青島、武漢、上海、長沙、成都、杭州、寧波、福州、廈門、安徽省、河南省等在內的多地提及「一城一策」。
今年以來，「一城一策」逐漸成為各省市樓市調控的關鍵詞。諸如3月3日，山東省發布意見強調落實房地產調控城市主體責任制，濟南、青島要科學制定「一城一策」實施方案。
2月22日，武漢市房管局召開會議，明確提出將穩妥推進「一城一策」試點，防範高地價、高房價、高杠桿風險，保持房地產市場平穩運行，地價、房價處在合理區間。1月17日，河南省住建廳副廳長張達表示，2019年，該省將繼續落實房地產市場調控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行「一城一策」。
全國人大代表、58同城CEO姚勁波表示，年初至今，多個熱點城市宣布實施樓市調控「一城一策」試點，將中大城市房價控制住了，這是最有效的手段。
對於2019年的調控政策，全國政協委員、富力地產集團聯席董事長兼總裁張力稱，由各個地區自己控制，地區和地區之間肯定不一樣。
地方調控將獲更多自主權
事實上，關於2019年房地產政策走勢，從去年的中央經濟工作會議到全國住房和城鄉建設工作會議，均作出了明確指示，以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。
今年的政府工作報告中也明確指出，更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。
在業內人士看來，2019年，房地產調控政策會以 「穩」為主基調，但各地會根據自身狀況，實行「一城一策」將獲得更多調控自主權。
58安居客房產研究院首席分析師張波表示，強調了落實地方主體責任，即「因城施策」，未來地方調控的靈活度會大大增強，不同城市的調控手段也會呈現一定差異性，調控方式差異、調控力度松緊的把握都有著地域性特點，目的是保證安居客當地房地產平穩健康發展。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，「一城一策」正是「因城施策、分類指導、夯實城市主體責任」的體現。其含義在於地方政府將獲得更大的調控自主權。但同時，地方政府還需要承擔「穩地價、穩房價、穩預期」的調控責任。
房地產稅落地進程或加快
釋義：房地產稅是一個綜合性概念，一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅種都屬於房地產稅，房產稅是其重要組成部分，是房屋保有階段的稅種。
繼去年之後，房地產稅立法第二次出現在政府工作報告中。3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中提及房地產稅時表示：「健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。」
從「穩妥」到「穩步」
房地產稅首次出現在2014年政府工作報告中，其提法是推進稅收制度改革,做好房地產稅等相關工作，2015-2017均未提及，2018年再次提出，並首次將立法工作寫入，而且用了穩妥字眼，可見政府對於推進房地產稅立法的決心。
2019年，政府工作報告中對於房地產稅立法的提法從「穩妥」到「穩步」，在中原地產首席分析師張大偉看來，穩妥是穩當可靠的意思，而穩步是指有把握地按一定步驟進行，這說明房地產稅落地的速度預期在加快。
58安居客房產研究院首席分析師張波也認為，強調了穩步推進房地產稅立法，這預示著房地產稅的落地進程在加快，作為未來房地產行業的重要稅種，房地產稅不但有利於推動「土地財政」從根本上得到解決，並且對於保障房地產市場平穩運行起著重要作用。
2019年開征可能性小
作為擴展地方稅源、調控房地產市場、優化收入分配等具有重要作用的房地產稅，其立法與落地是大勢所趨。但是今年，從立法程序、立法難點和逆周期調控等方面來看，落地的可能性都不太大。
全國兩會，全國政協委員、房天下董事長莫天全在提案中表示：「房產稅遲早要推出，而且應該要推出，這是大勢所趨。」
莫天全還稱，目前經濟下行壓力較大，同時兼顧去杠桿、供給側結構性改革的關鍵時候，仍需持續提振市場信心，所有對國民信心和經濟發展可能產生負面影響的政策在這樣一個關鍵節點都應暫緩出台。
莫天全建議稅務部門謹慎把握開征房產稅的時間節點，確保市場信心不受影響，在市場向好、信心充足的前提下進行房產稅的徵收，由點及面逐漸推行。
張大偉認為，穩步推進下的房地產稅，還需要一定時間。立法過程較長，3年內落地可能性不大，房地產稅目前在積極准備草案階段，短期出台可能性不大。
房價將延續平穩態勢
釋義：房價是土地價格+建築物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。房價的價格定位由多種因素構成。
房價是老百姓關注的熱點話題，房價不僅關繫到民生，更與人民生活的幸福指數息息相關。每年兩會，房價都會成為熱議的話題之一。
自從2016年，為了遏制房價過快上漲的局面，我國先後出台了多次宏觀調控政策，經過3年來的調控，我國房價已經得到了初步的遏制。
今年，國務院總理李克強作政府工作報告時仍然強調了「促進房地產市場平穩健康發展」的目標，兩會代表也對今年的房價趨勢進行了預測。
其中，中原地產首席分析師張大偉分析說，「雖然最近出現了部分城市的微調，但中央遏制房價上漲的決心不會發生改變。」
針對今年我國房價的走勢，全國政協委員、房天下董事長莫天全認為：「2019年的房價會延續2018年下半年的態勢，不會有太大的波動，上漲或者下跌都不會太大，這種平穩態勢將持續一段時間。」
「房價有一定的上漲是正常的，但是如果出現了過度上漲，就要調控。」莫天全表示。
全國人大代表、58同城CEO姚勁波在接受新京報記者采訪時表示：「今年年初至今，多個熱點城市宣布實施樓市調控『一城一策』，運用了一些非市場的手段將中大城市房價控制住了，將房價控制在一個健康的范疇內。」
對於城市之間的分化及未來趨勢，姚勁波表示：「目前，四五線城市最貴的房子單價已達1萬元左右。過去兩年，一部分購房者湧入了四五線城市，助推了這類小城市房價的上漲。現在看來，天平正在往回擺，北京等新一線城市樓市出現回暖跡象，這也是市場的選擇。」
「遏制房價過快上漲，應從土地供給源頭入手，」全國人大代表、清華大學教授蔡繼明這樣建議。
擴大保障房惠及人群
釋義：保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標准、限定價格或租金的住房。一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。
今年政府工作報告首次將解決群眾住房問題與城市主體責任連接起來，並提出，「要改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。」
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這和2018年的兩會精神是一致的。從政策上看，主要有三個要點，即落實城市主體責任、完善住房體系、推進棚改工程。預計今年會不斷推進對各地樓市調控的考核。
事實上，保障民生工程一直是社會較為關心的內容，今年「兩會」對保障房、棚改工作的要求是：「繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。」
2018-2020三年棚戶區改造的既定目標不會改變。2018年全國超額完成580萬套改造任務（實際完成626萬套），未來2年進入攻堅收尾階段。此外，結合此前「因地制宜地推進棚改貨幣化安置」的政策方向來看，棚改政策收緊將重點集中在商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地區。
在保障困難群體基本居住需求方面，針對部分城市新市民保障性住房申請以戶籍作為准入門檻，全國人大代表、58同城CEO姚勁波建議：「打破戶籍限制，將社保繳納或個人所得稅徵收時長作為申請依據，使住房福利政策更全面惠及新市民群體。同時，放寬保障性住房在年齡、可支配收入等方面的限制，承租人年滿18歲即可申請，全部月收入不足個稅起征點的可以優先申請，以此滿足新市民群體的合理住房需求。」
全國政協委員、香江集團總裁翟美卿則表示：「國家應該關注不同層次的人群的需求，關注人才安居房、貧困家庭房屋需求，進行優惠政策鼓勵；商品房則按照市場規律來走。」
租購並舉需配套政策支持
釋義：租購並舉是對具備購房能力的常住人口，支持其購買商品住房。對不具備購房能力或沒有購房意願的常住人口，支持其通過住房租賃市場租房居住。對符合條件的低收入住房困難家庭，通過提供公共租賃住房或發放租賃補貼保障其基本住房需求。
黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
在全國兩會上，租購並舉成為關注熱點。對此，全國人大代表、58同城CEO姚勁波指出，如今，很多人租房的時間長達10年，在大部分城市，人們對住房品質提出了更高要求。國家也在鼓勵「租售同權」以及社會資本進入租賃市場。
但是，「我們看到，過去一年，一些長租公寓機構倒下，也產生了相關的金融風險。因此，要監管好品牌公寓企業的『資金池』。」姚勁波稱。
全國人大代表、林達集團董事局主席李曉林認為，集中租賃、自持性租賃等機構租賃模式可以克服租房信息不對等問題，提高住房租賃的品質，緩解供求矛盾，這是未來大中型城市住房租賃的發展趨勢。在這個過程中，需要土地、金融、稅收和法律相關政策措施的配套支持。稅收問題涉及機構租賃的融資、房源或項目獲取、改造、運營等各個環節，多個政策瓶頸需要突破。
「長租公寓的發展需要鼓勵，也需要有配套政策來支持其發展，讓中低收入群體有個較好的居住環境。」全國政協委員、房天下董事長莫天全指出，發展長租公寓要防止、避免行業出現壟斷，一些公司有可能通過壟斷房源的方式控制租金，這需要市場監管。此外，長租公寓運營過程中，金融手段的運用不能太過，應符合金融政策。
農村集體用地入市平抑租賃價格
釋義：隨著城鎮國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農村集體土地特別是城市規劃區內的農村集體建設用地的使用權價值和資產價值越來越顯現，這也就形成了集體土地入市。
3月5日，在十三屆全國人大二次會議上，國務院總理李克強在政府工作報告中提及「推廣農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點成果」。其中，集體經營性建設用地的入市由於影響著城市建設用地的供應，影響著樓市發展，一直受到市場的關注較多。
對此，全國人大代表、清華大學教授蔡繼明表示，目前我國的農村集體建設用地有19萬平方公里，是城市建設用地的兩倍。而集體建設用地中，經營性建設用地佔比僅14%，宅基地佔比超過70%，如果僅僅是允許存量集體經營性建設用地入市，是九牛一毛，不足以緩解城市建設用地供不應求的局面，應該擴大試點入市范圍，尤其是允許農村宅基地入市，我國農村閑置的宅基地有3000萬畝，如果部分入市，將有助於房價穩定或下降。
蔡繼明透露，在一些試點區域，已經在探索宅基地在集體經濟組織成員外部流轉了。因此，他建議《土地管理法修正案（草案）》應允許農村閑置的宅基地轉換成工業、商業等經營性建設用地並在符合城鄉統一規劃的前提下進入城鄉統一的建設用地市場。
全國政協委員、房天下董事長莫天全指出，土地市場作為一級市場，是撬動房地產的第一環要素。沒有足夠供應量，控制房價較為困難。所以，集體土地的入市，一方面可以提高供應量，對整個房地產市場、控制房價有幫助。此外，對提高人們的居住水平也能起到改善作用。
「集體土地入市更多體現在租賃市場內，對中低收入群體的幫助更為直接，可以控制租金上漲。」莫天全同時強調，集體土地入市、建設，要按照每個城市的總體規劃來安排，才能避免相關問題。
全國人大代表、58同城CEO姚勁波建議，要鼓勵更多的集體土地直接進入租賃市場，有的城市已經這么做了，希望在更多大中城市開放，有助於平抑租賃價格。

❺ 劉洪玉的個人履歷

劉洪玉，男，1962年10月30日生，天津靜海人。
1980年9月考入清華大學土木工程系，1985年獲結構工程專業學士學位，1988年獲管理工程專業碩士學位。1985年10月留校參加工作，先後任清華大學土木工程系助教、講師、副教授，他建了清華大學房地產研究所，並從1999年3月獲清華大學管理科學與工程專業博士生導師資格，全面負責清華大學與房地產有關的教學、科研工作。2000年5月開始，任清華大學建設管理系系主任。現任清華大學土木水利學院副院長、清華大學房地產研究所所長。
清華大學房地產研究所成立於1992年9月，是清華大學跨學院的校級學術研究機構，由清華大學土木水利學院、經濟管理學院、建築學院合辦，行政掛靠土木水利學院。其發展目標，是早日成為國際領先的房地產教育與學術研究中心。依託清華大學建設管理系「管理科學與工程」一級學科，研究所已經培養了近200位本科、碩士和博士畢業生，培訓了超過1000位來自產業界的高級管理人員。研究所教師一直致力於高水平的學術研究，完成了包括國家自然科學基金重點項目在內的數十個房地產理論與應用研究課題，在國內外一流學術期刊上發表了大量標志中國房地產學術研究水平的科研成果。
1992年春天，鄧小平同志南巡講話，掀起了新一輪改革開放的浪潮。為發揮清華大學的學科優勢，適應全國房地產業全面發展的新形勢，1992年9月，清華大學校務會議批准設立了跨院系的校級研究機構——清華大學房地產研究所。房地產研究所由原土木工程系即現土木水利學院、經濟管理學院、建築學院共同組成，行政掛靠原土木工程系，現土木水利學院。第一任所長朱金銓教授，副所長劉洪玉、季如進、陳小悅、趙大壯。1997年6月至今，所長劉洪玉教授，副所長季如進教授、陳小悅教授、張紅副教授。
宜城市市長周森鋒的導師。

❻ 清華大學房地產研究所的領導介紹

劉洪玉：清華大學建設管理系教授、博士生導師、土木水利學院副院長、房專地產研究所所屬長，兼任中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長、亞洲房地產學會理事（前會長），香港大學榮譽教授，FRICS，International Real Estate Review聯合主編，Journal of Real Estate Research編委。
主要研究方向：房地產經濟學、房地產金融與投資、房地產開發經營與管理、土地管理、住房政策。
季如進：清華大學建設管理系教授，房地產研究所副所長，注冊房地產估價師、土地估價師。
兼任：中國房地產估價師與房地產經紀人學會理事、中國土地估價師協會常務理事，北京物業管理協會常務理事、北京物業管理商會常務理事。
主要研究方向：房地產政策、房地產中介服務、房地產市場分析和物業管理。

❼ 房地產企業如何提高利潤

把握行業脈搏塑造地產精英精準控製成本提升企業利潤
為什麼您的企業明明處於行業領先地位，而利潤卻低於行業平均水平？為什麼企業銷售業績持續上升，卻不見盈利？這些都是由於沒有良好的預算管理系統作為支撐。被業界譽為「房地產企業全面預算管理九段高手」的曹海良老師將帶您一起翻閱精減成本的秘笈，與您一起構建房地產行業的全面預算管理系統，讓您以合理的控製成本獲得最佳的收益。
講師：曹海良
國內最具盛名的房地產管理咨詢專家，清華大學、北京大學EMBA客座教授，溫州市、紹興市政府特邀訪問學者。曹老師集十餘年房地產行業的培訓經驗和上百家房地產集團的管理咨詢經驗於一身，在房地產管理領域擁有國內領先的解決方案和豐富的實戰經驗。並在企業咨詢方面形成了獨特的核心能力，在為企業創造價值的同時贏得了客戶的廣泛贊譽。
一、全面預算管理的智慧
二、目標、環境和全面預算管理的關系
三、全面預算管理的重要性
四、全面預算管理系統的功能
五、全面預算目標管理
六、全面預算指標的本質
七、全面預算指標的確定
八、全面預算管理案例分析
九、全面預算財務指標分析（上）
十、全面預算財務指標分析（下）
十一、全面預算管理系統科目設計

❽ 中國房地產企業將何去何從

9月17日，中歐國際工商學院在深圳成功舉辦了第二屆「中國房地產業高峰論壇」。

張維炯教授在開幕辭中指出：「房地產業關乎國計民生，它和國際金融市場有著非常緊密的關系，同時受到與國民經濟相關的各種因素的制約，可以說是一個非常重要的行業。此次房地產業高峰論壇的主題為中國房地產市場發展破局對話。破局意味著轉折，意味著拐點，意味著突破。在我國房地產業數十年的發展過程中，目前政府與市場的對話已經打開新的局面，進入新的五年規劃，新一輪的布局如矢在弦。在此背景下，本屆論壇選擇在深圳這樣一個以「創新、創業」為基石的新興城市召開，中歐國際工商學院邀請了眾多國際國內房地產業的行業翹楚和資深學者，以東西方高端對話的形式，為房地產業在中國的健康發展建言獻策。」

本屆論壇的另一主辦方，世聯地產顧問股份有限公司總經理周曉華先生也為論壇致辭。他認為：「房地產行業正處在即將發生行業大變化的階段。當下的房地產行業，跟前幾年的形勢完全不同，因此是時候停下來進行一番深入的思考和討論了，這會讓企業變得更理性、更成熟。我們今天所要討論的話題，比如天量保障房、商業地產熱和地產融資創新都是當前最令人矚目的焦點，相信每家房地產企業都在思考這些外部環境的變化帶給自身的機遇和風險。

接著，原中國住房和城鄉建設部副部長宋春華先生做了主題演講。他的演講題目是「建設好保障性住房，讓低收入者住有所居」。他向大家介紹了目前在國際上流行的一種觀點，認為「人人享有適當的住房」和「城市化進程中人類住區的可持續發展」是兩個具有同等全球性重要意義的目標。保障「人人享有適當的住房」是政府的義務。而十七大政府工作報告中提出的「健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難」正是我國政府對盡快實現「人人享有適當的住房」這個目標所做出的努力。他建議，政府下一步應該建立一套完善的保障房准入機制，並在保障房的設計和質量上把好關。

如何解決「夾心層」人群的住房問題

重慶市副市長淩月明先生以「重慶公租房建設管理的實踐與思考」為主題，向大家介紹了重慶在這方面的經驗和困惑。他特別提到，在保障房政策實施過程中發現，實際保障房能夠覆蓋的人口不足城鎮總人口的10%，大批的外來工作人員、新生代的城鎮居民和大學畢業生，既不符合保障房的優惠條件，又買不起商品房，成了「夾心層」。因此重慶目前在進一步深化住房制度改革，探索採取「低端有保障、中端有市場、高端有約束」的住房調控思路，實施「市場＋保障」的「雙軌制」住房供應體系。重慶計劃從2010年起，用三年的時間建成約4000萬平方米的公租房，總投資將近1200億，其中社會融資佔70%。希望通過這樣的投入和規模，基本解決「夾心層」人群的住房問題。

保障房如何讓低收入家庭「確有保障」上午，清華大學房地產法研究中心副教授王洪亮先生主持的第一場討論會，重點關注了如何讓保障房真正能夠惠及需要保障的人群這一話題。重慶市副市長淩月明先生、前香港屋宇署署長，香港房屋協會副主席鄔滿海先生、國家發展和改革委員會投資研究所、房地產研究中心主任劉琳女士以及遠洋地產控股有限公司副總裁陳潤福先生參與了本場討論會。

專家學者們在討論中提到，在法律正式頒布之前，天量的保障房已在源源不斷地投入市場，而未解的難題依然擺在面前。廉租房、經適房、限價房，這些不同類型的保障房該以何種標准來接納其對應的保障群體？在保障房具體配置過程中，又該由何種機構施以獨立的監督與審查？此外，伴隨天量的保障房進入市場，其物業管理機構如何維持收支平衡？保障房融資能否取得突破性進展？實現社會道德范疇的公平正義，與實現經濟領域的自我循環，看似不相關，但卻都事關保障房體系的長遠與可持續發展。

鄔滿海先生向大家介紹了香港在保障房管理方面的成功經驗。香港的房屋署在建設保障房之初，就主動邀請特區政府其他部門一起參與規劃。其中包括司法、環境等部門，基本考慮到了房屋建成後會遇到的各方面的問題。比如物業維修費用，通常經過協商後就會由房屋底樓的商場承擔一大部分，以此來惠及中低收入的住戶。

國家房地產研究中心主任劉琳女士認為香港這種政府多部門合作的保障房管理經驗非常值得大陸學習。比如國內保障房的退出機制往往很難實施，就是因為沒有強制的法律武器作為保障，這需要更多來自司法部門的支持。

而來自企業界的陳潤福先生則和大家分享了遠洋地產控股有限公司在保障房建設中的三點心得。解決企業利潤問題，規劃好房源建成之後的物業問題以及提高保障房建設質量是企業成功完成保障房項目的三把金鑰匙。

開發商在保障房建設中將扮演何種角色

除了保障房能否真正保障低收入群體的生活之外，另一個話題也是大家普遍關心的。2011年保障房建設開工1000萬套，「十二五」期間建設開工3600萬套。「天量」的保障房建設任務已層層壓到各地政府頭上。然而僅憑地方政府之力，絕無可能完成這一任務，市場的參與將勢在必行。開發商將在保障房的建設中扮演一個怎樣的角色？如何去規范保障房的建設？

由廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲先生主持的第二場討論會就主要圍繞上述問題來展開。中國住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹女士、香港科技大學經濟系教授、經濟發展研究中心主任雷鼎鳴教授、萬科集團執行副總裁肖莉女士以及旭輝集團股份有限公司董事長林中先生分別從政界、學界和商界三個角度對這個問題展開現場討論，談了自己的觀點。

秦虹女士說，國家的保障性住房目前分兩種，一種是產權式的，佔到總數的百分之五十八；一種是租賃式的。而未來的保障房應該以租賃式保障為主，這更加符合保障房建設的初衷。另外，在建設過程中，如果地方政府在資金上有欠缺的話，應該由政府發行債券邀請企業一起來建設保障房。

肖莉副總裁同意秦虹主任的觀點，因為目前保障房中產權式的那一部分，在一定程度上造成了和商品房買賣之間的矛盾。同時因為目前在保障房制度上不完善，會造成很多「騙保」（偽造資料獲得申請保障房的資格）現象的出現。另一方面，這種模式讓開發商也提不起興趣。因此租賃式的保障房應該是未來保障房發展的方向。

雷鼎鳴教授為大家比較了香港的「居屋」和大陸的「保障房」機制的異同。香港的「居屋」和保障房一樣，申請後在買賣方面存在嚴格限制。雷教授擔憂今後會不會存在年輕人不願意申請這種限制多多的保障房的情況。

中國處在向商業地產投資的轉型期

下午的第一場講座，北京萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖先生和中歐國際工商學院訪問教授、哈佛商學院管理實踐學教授奈柏·艾爾海吉教授（Prof.Nabil N. El-Hage）還分別就中國房地產業的現狀發表了精彩的主題演講。

馮侖先生認為商業地產在中國目前處於轉型初期，正逐漸由單純的住宅「快建快銷」模式轉向以投資商務不動產（商業地產）為重點的市場。不過目前階段，絕大部分開發商仍舊是過去經營住宅地產時的那套銷售型的思路。開放商希望盡快把住宅銷售掉，實現利潤。其實，美國人的商務不動產模式頗為值得我們借鑒。這套模式可以用四個短語概括：中期持有、以營運為導向、資本權益為核心以及收入多樣化。隨著國內商務不動產的需求不斷增加，能否在中國形成上述轉型將成為對中國房地產業界的一個挑戰。

中國房地產市場真的存在泡沫嗎？

奈柏·艾爾海吉教授在演講中認為，很多人說中國房地產也存在巨大的泡沫，這個結論並不準確。他認為所謂泡沫是指「（價格）估值處在一個不可持續的高位」，他通過研究發現，所謂的「泡沫論」只是一些研究者對數據的誤讀。但在中國，無論是房價和租金之間的比率，還是房價和收入之間的比率，看來都並不支持泡沫理論。奈柏·艾爾海吉教授表示，很多跡象都表明中國房產市場是有序的，特別是2010年1月後政府出台了多項打擊投機的政策之後，中國房地產市場並不存在真正的泡沫。

他說，在中國一些市場可能處於過熱狀態，但更多地是由基本需求變化所驅動的，當此類需求的增長速度逐漸減緩時，價格的上漲趨勢也將隨之減緩。因此市場不應預期價格會永遠上漲。

如何打破房地產「融資難」的問題

在下午的討論會上，《21世紀經濟報道》金融版總監、《環球企業家》副主編李振華先生和中歐國際工商學院副教務長、金融學與會計學教授趙欣舸，基強聯行投資管理（中國）有限公司董事總經理陳基強先生，世邦魏理仕中國區總裁兼首席執行官蒲敬思（Chris Brook）先生以及中城聯盟投資基金董事總經理路林先生一起討論了房地產融資困局的問題。

融資難幾乎是中國房地產業與生俱來的痼疾，當產業高速發展時，它可以為蓬勃而起的泡沫所遮蔽，而當調控政策撲面而來時，它又立刻成為整個產業鏈中的「阿喀琉斯之踵」。事實上，在本輪調控中，作為建設主體的開發商及地方政府都面臨著前所未有的融資困境。從銀行到資本市場，幾乎所有的融資管道都在一夜之間變得高不可攀。困局當如何突破？如何建立一個融資的長效機制呢？

趙欣舸教授認為，房地產融資是一種組合形式的融資，擁有較大的風險。房地產融資給了更多的投資者進入市場的機會。陳基強先生為大家詳盡地介紹了商業地產的美國模式和香港模式的成功經驗。

那麽銀行和保險業融資呢？能否解決融資困局？世邦魏理仕中國區總裁兼首席執行官蒲敬思先生在談到房地產業向保險公司融資的問題時認為，房地產業需要保證長期穩定的資金收入，保證透明的准入和退出機制，並提供更為成熟的體系，才能夠吸引保險公司的興趣。另一方面，保險公司也需要有一段時間來接觸和熟悉保障房項目的融資流程，這也是導致目前保險公司並沒有積極進入這個領域的原因。

而中城聯盟的路林先生認為，房地產私募股權基金（房地產基金），應該是開發商越來越重要的融資工具（金融工具），也將逐步成為普遍的融資工具之一 。如果能夠依靠有力的法律監管，將實現投資商和開發商的雙贏局面。

商業地產將成為房地產業的「新寵」

下午最後一個論題是商業地產的機遇與挑戰。世聯地產顧問股份有限公司首席技術官黎振偉先生和奈柏·艾爾海吉教授，盈石資產管理有限公司執行董事周亮先生，合和百富基金創始人、合和商業地產集團董事長席文官先生以及羅蘭貝格管理咨詢有限公司合夥人中華區副總裁王榮先生一起討論了商業地產未來的發展前景。嘉賓們認為隨著國家對住宅市場調控力度的不斷升級加碼，商業地產日益成為開發商及個人投資者的「新寵」。未來幾年，承載各種商業地產形態的城市綜合體將成為諸多地產大鱷角逐的焦點。

王榮先生認為，在商業地產領域，決定一個企業是否成功的並不是銷售能力，而是運營能力，因此並不是每一個房地產企業，都適合將來轉型去做商業地產投資的。未來五年，就是一個對開發商的淘汰階段。

席文官先生認為，對於中小型的商業地產開發商而言，商業地產的規模是有限的，但服務卻需要是全業態的。關鍵是要因地制宜，最好要能夠包括餐飲、休閑等多方面的綜合服務。單一業態的商業地產在未來不容易成功。

周良先生和大家分享了一個頗為新穎的觀點。他認為商業地產這個概念其實可以細分為兩個小的概念。商業地產開發和商業地產運營。前者還屬於房地產開發的范疇，後者根本就和房地產開發無關了，而是屬於零售服務業。所以那些想轉型去投資商業地產的開發商需要首先改變心態，大家做的不僅僅是房地產，還要做零售服務業的運營工作。因此開發商的轉型需要謹慎。

佩德羅•雷諾教授為論壇致閉幕辭。他在閉幕辭中感謝諸位專家學者在論壇中發表了精彩的觀點，並表示中歐每年所舉辦的房地產業高峰論壇會給房地產業的發展帶來很多寶貴的「金點子」。

❾ 房地產講師都誰講的好推薦幾個專業的

房地產營銷類和沙盤模擬類課程推薦李豪老師。
李豪老師是實戰派房地產管理與營銷專家、房地產渠道與創新營銷引領者。曾任國內知名地產公司項目營銷總監、上市地產集團營銷總監和投資總監。
李老師23年房地產企業從業經歷，歷任項目銷售經理、營銷總監、項目總經理、集團營銷總、運營總等職務。每年擔任十餘家房地產企業營銷總顧問和總策劃。
李老師擅長房地產領域：房地產行業政策研究與解讀；房地產企業戰略、開發模式、管控與標准化；房地產集團營銷控制與標准化營銷、房地產項目全程營銷策劃、項目銷售難點破局解決等。
李豪老師有著豐富的住宅地產、商業地產、產業地產、旅遊地產各地產領域的操盤經驗，和實戰投資經驗，是一位非常注得實戰的復合型地產專家。從2013年至2019年他親自操盤和擔任項目營銷顧問的項目，均在各區域市場成為當地銷冠。